物流地產正被多股力量“圍獵”。萬科近日發(fā)布了8月份銷售及近期新增項目情況簡報，稱8月份萬科新增物流地產項目5個，分別位于廣州、寧波、昆明、杭州、蘇州。除萬科外，房企、電商、金融機構等多股力量都在加快搶灘物流地產。專家指出，大體量資本的進入必然加劇物流地產的競爭，與此同時，也給投資方帶來了許多挑戰(zhàn)和隱患。
資料圖：物流地產（圖片來源：互聯網） 物流地產正被多股力量“圍獵”。萬科近日發(fā)布了8月份銷售及近期新增項目情況簡報，稱8月份萬科新增物流地產項目5個，分別是蘇州普泰項目、杭州下沙項目、昆明浩源項目、廣州從化祥華項目、寧波中興項目。
據萬科公告披露，將聯合厚樸、高瓴資本、中銀投共同參與普洛斯?jié)撛诘乃接谢马?，交易總價約790億元人民幣。其中萬科投資占股21.4%，在各股東中占股最多。對此有評論稱，目前物流地產的投資市場才剛剛起步，考慮到電商和整個零售市場的發(fā)展規(guī)模及速度，物流地產還有巨大潛力，相信投資規(guī)模也會逐年提升。
據了解，除萬科外，綠地、越秀等房企均將物流地產作為業(yè)務拓展的方向，京東、阿里等電商早已涉足物流地產領域，而作為金融機構的代表，平安銀行也在積極搶灘物流地產市場。那么，物流地產到底是風口還是泡沫？
中國物流與采購聯合會公布的數據顯示，今年上半年全國社會物流總額為118.9萬億元，同比增長7.1%，增速同比提高0.9個百分點。如今物流地產也成了“香餑餑”，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展與B2C電商的快速拉動，物流地產的需求日漸旺盛，眾多企業(yè)紛紛將之視作下一個戰(zhàn)場。據世邦魏理仕發(fā)布的《2017年亞太區(qū)投資者意向調查》顯示，2017年61%的中國投資者考慮直接投資物業(yè)以獲得更高回報（2016年為49%）。其中物流地產在今年占比達20%，受到了投資者比以往任何一年都更多的青睞。
據悉，物流地產包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等，相比其他地產開發(fā)具有土地價格較低、政策支持多等優(yōu)勢，就其回報而言，同時擁有土地增值、租金回報、服務費用等收益空間，因而成為房企爭相布局的戰(zhàn)場。廣發(fā)證券認為，從投資回報率來看，高標物流倉儲設施的收益率明顯高于其他商業(yè)類地產，目前我國一線城市的物流地產收益率在6.5%至7%之間，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%至5.5%。
而在房地產市場迎來強監(jiān)管之際，不少房企已遇到了發(fā)展瓶頸，除了有著較高的回報率，物流地產的發(fā)展前景又是如何的呢？
據戴德梁行發(fā)布的報告稱，過去10年間中國物流地產市場迎來爆發(fā)式增長，整體市場規(guī)模從2005年的不足人民幣3億元增長到2016年的超過100億元。然而在強勁的市場需求之下是巨大的供應缺口，預計至2020年電子商務、消費品、物流服務和工業(yè)對高標準倉庫的需求將達到1.4億至2.1億平方米，而屆時供應量或只有5600萬至6600萬平方米，供應缺口超過1億平方米。在相當長一段時期內，我國物流地產市場將維持供不應求的態(tài)勢，這將為資金實力雄厚并追求多元化業(yè)務布局的企業(yè)創(chuàng)造一片新藍海。
由此看來，市場廣闊、回報率較高、發(fā)展前景光明等特點吸引著多個領域的企業(yè)紛紛入局物流地產。但是被“哄搶”的物流地產似乎并沒有想象中的那么美。值得關注的是，物流項目屬于周期長、投資回報慢的重資產運營，至少需要3至5年的培育期，去規(guī)劃與運營物業(yè)產業(yè)鏈的生態(tài)，這將占用開發(fā)商較大的精力與資金，對后者實力是個深度考驗。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，當前國內許多物流園區(qū)處于閑置狀態(tài)，是因為簡單粗放的開發(fā)建設，更多的是一種簡單的倉儲功能用地，土地利用是建立在地價便宜的基礎上。這也說明當前對于物流地產的開發(fā)和產業(yè)發(fā)展等其實并沒有從實質抓起，后續(xù)需要開發(fā)商、運營商在專業(yè)度方面發(fā)力，尤其需要考慮產業(yè)聚集以及和電商資源進行整合等。
此外，據中國指數研究院發(fā)布的報告顯示，前些年物流地產在發(fā)展過程中普遍存在同質化情況，而近來土地成本提升較快，但物流地產的投資回收期通常在15年以上，這為其開發(fā)建設完之后的招商、運營等專業(yè)化運作帶來挑戰(zhàn)。
在中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所城市經濟研究室主任李恩平看來，物流地產面臨的挑戰(zhàn)和隱患主要還是防范泡沫。物流地產的主要特點是物業(yè)經營，客戶主要是物流企業(yè)，很難像住宅市場那樣存在很大的投機性需求。因此對開發(fā)企業(yè)來說，應做好每個項目的調研和可行性研究，比如所在區(qū)域物流市場規(guī)模和市場類型、已有的物流地產規(guī)模和使用情況以及所選項目是否具有較佳的地理區(qū)位等，只有具有區(qū)位優(yōu)勢的項目才可能真正集聚物流企業(yè)。（班娟娟 袁雅錦）
轉自：中國商報
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