今年以來，全國多地的調控政策不斷收緊，樓市呈現(xiàn)出較為低迷的狀態(tài)。中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月，各線代表城市的成交量較去年同期繼續(xù)下降。那么下一步的調控政策將如何發(fā)力，明年的樓市會是何模樣？
（圖片來源：互聯(lián)網） 調控“辣招”頻出
今年樓市調控政策的嚴厲度與密集度均超過了以往任何一年。中原地產近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，年內全國已出臺的房地產調控相關政策措施已接近180次。一系列“史上最嚴”措施接連出臺，調控大網密織。
據(jù)中國指數(shù)研究院的最新報告分析，2016年“9·30”調控主要集中在一線城市和熱點二線城市，而今年出臺調控政策的城市則從東部擴展到了中西部，從一二線熱點城市擴散到了三四線城市。與此同時，這一輪調控政策也呈現(xiàn)出新的變化，即對中心城市和周邊城市進行同步調控，形成“合力效應”。
截至目前，一線城市已全部執(zhí)行“認房又認貸”的政策，且非戶籍人口購房門檻均提高至5年。多個城市為杜絕通過“假離婚”成為“首次購房者”的鉆空子行為，出臺了“離婚一年內申請房貸按二套算”等政策；南京、廈門、廣州、?？诘瘸鞘刑岢隽?ldquo;新購住房2年或3年內不得再上市”等政策；珠海則將個別地塊的限售期限延長到了10年，從而抑制短期投機需求、穩(wěn)定市場預期。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示：“今年以來，無論是一二線城市還是三四線城市，凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房價漲勢較猛的情況，都會引發(fā)調控政策的出臺。”
在調控政策持續(xù)發(fā)力的背景下，7月21日，住建部會同國家發(fā)改委等九部門聯(lián)合印發(fā)了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》。通知明確，各地要搭建住房租賃交易平臺，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12地作為首批開展住房租賃試點的城市，住房租賃的概念隨之“火”了起來。
“大力發(fā)展租賃市場，是調整房地產供求結構的重要舉措。”365網實際控制人胡光輝分析，租購并舉是房地產長效調控的政策之一。胡光輝進一步解釋，建立租購并舉的住房制度、發(fā)展住房租賃市場，不僅可以鼓勵租賃消費、穩(wěn)定租賃關系、賦予租房者更多的權利，還可以促進良好社會風氣的形成，減少非理性購房需求、延緩提前透支的購房需求，避免房地產市場的大起大落。
此外，記者經梳理發(fā)現(xiàn)，相關部門已經開始有序推進房地產長效機制的建立工作。在金融方面，監(jiān)管部門嚴查各類消費貸流入樓市，各地推出了限貸措施、規(guī)范住房公積金的使用，國家開始對住房銀行進行探討；在住房供應方面，商品房、保障房、共有產權住房、住房租賃等各種體系逐漸建立；在立法方面，房地產稅立法正逐步加快；在土地制度方面，相關部門要求，住房土地供應當實現(xiàn)“三匹配”。在以上舉措中，土地改革方面的各項工作已經漸漸搭起了未來房地產調控長效機制的主要架構。
住宅市場成交繼續(xù)走低
11月的樓市延續(xù)了過去數(shù)月的冷清態(tài)勢，成交狀況并未有明顯改善。
據(jù)上海易居研究院近期發(fā)布的報告顯示，11月，50個城市新建商品住宅成交達2338萬平方米，同比下降了13%，自今年3月以來連續(xù)9個月同比下滑。
具體而言，11月一線城市月度周均成交基本與上月持平，環(huán)比漲幅小幅收窄；二三線代表城市月度周均成交量較上月略有上浮，但不及去年同期。其中，南京、惠州等地受調控政策影響下降較為明顯，降幅均在50%以上。
來自中指院的數(shù)據(jù)顯示，2017年11月監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比上升5.90%，五成城市環(huán)比上升，同比則下降了13.33%。截至11月末，受監(jiān)測的主要城市庫存總量環(huán)比上升了2.2%。在重點監(jiān)測的城市中，
廈門的升幅最大，為17.28%；南京、廣州、福州次之，升幅均超過了5%。環(huán)比下降的城市中，上海降幅最大，環(huán)比降幅為4.94%。
北京方面，雖然北京二手房市場在11月出現(xiàn)回暖跡象，但與去年的火爆行情不可同日而語。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月北京全市二手住宅共網簽8483套，同比2016年11月下滑56.2%，環(huán)比今年10月上漲37.7%。在價格上，11月北京二手住宅成交均價環(huán)比下降0.9%，降幅雖有收窄，但跌勢仍在繼續(xù)。事實上，在“金九銀十”落空之后，市場曾一度寄希望于年末。“雙11”期間，有不少房企借勢賣房，但在一線城市及核心二線城市的營銷效果卻并不明顯。從目前來看，年末出現(xiàn)翹尾行情的可能性已經渺茫。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領也表示：“房價高度集中上漲的趨勢會結束。”
分析人士認為，年末樓市將持續(xù)降溫。上海易居房地產研究院研究員賴勤表示，樓市已經告別了瘋漲階段，正在逐漸降溫。在“房住不炒”的大背景下，樓市調控政策短期內不會放松。另外，以租購并舉為代表的長效機制正在路上，全國樓市也將回歸理性，預計12月房價增幅將停留在合理區(qū)間。
明年樓市是何模樣
今年全國各地接連出臺的樓市政策，讓火爆的房地產市場迅速降溫。那么，明年的樓市會怎樣？對于想要購房的人而言，未來的房價會出現(xiàn)反彈嗎？
事實上，近兩個月來，金融機構和房地產行業(yè)監(jiān)管政策的疊加效應在市場上已逐步凸顯。11月，國家監(jiān)管部門再次開會強調要“堅持調控目標不動搖、力度不放松”，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，
要保持調控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期，防止出現(xiàn)大起大落的情況。
對此，業(yè)內專家分析認為，近期政府追加了延長限賣年限卡位流動性、規(guī)范陰陽合同打擊取巧行為等一系列有力措施，這意味著未來的政策調控思路仍將繼續(xù)圍繞“房住不炒”展開，長效機制的逐層推進也會進一步穩(wěn)定房價預期。樓市價格微調窗口已經打開，未來的投資宜保持謹慎態(tài)度。
據(jù)日前在南開大學發(fā)布的《中國城市家庭住房消費調查報告（2017）》和《中國住房消費發(fā)展報告（2015-2017）》顯示，當前一線城市住房市場呈現(xiàn)出價穩(wěn)量縮的格局，投資投機性需求得到遏制，預計2018年一線城市在面對愈加嚴格的限購、限貸等調控政策的情況下，其住房銷售額、銷售面積、銷售價格將趨于穩(wěn)定。
而據(jù)中國銀行國際金融研究所發(fā)布的《2018年經濟金融展望報告》預計，2018年房地產調控將繼續(xù)保持從嚴基調，更加注重建立因城施策的宏觀審慎政策并加快房地產長效機制的落地，堅持一線和二線城市限貸限購不放松。對于三四線城市，在堅持“去庫存”的總基調下，將采取對部分房價過快上漲的城市及時調整去庫存、不斷提高房貸首付比例等政策。
此外，中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心共同發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告2017-2018》提出，應將2018年確定為基礎性制度和長效機制建設年，并把持續(xù)調控融入到制度和長效機制建設中?！吨袊》堪l(fā)展報告2017-2018》則提道，應把堅持機制建設與穩(wěn)定市場調控相結合，將調控機制化、制度化，用新制度和機制支持調控。在調控力度上，要把握好房地產平穩(wěn)發(fā)展與宏觀經濟、金融穩(wěn)定發(fā)展的平衡以及房地產調控與穩(wěn)增長、防風險的平衡。
中國社科院財經戰(zhàn)略研究院城市與房地產經濟研究室助理研究員李超建議，2018年應繼續(xù)穩(wěn)定“控一線、穩(wěn)二線、盤活三四線”的調控思路，預防投資性需求跨區(qū)域輪動所引發(fā)的潛在市場風險。而中國社會科學院城市與競爭力中心主任倪鵬飛則認為，應加快財稅體制改革。（高偉 鄧華寧）
轉自：中國商報
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