據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)近110個(gè)城市與部門(mén)（縣級(jí)以上）發(fā)布的樓市調(diào)控政策次數(shù)多達(dá)270次以上。而在去年高強(qiáng)度調(diào)控的態(tài)勢(shì)下，2018年伊始，多地再度發(fā)布樓市政策，但這一次調(diào)控對(duì)于樓市而言不是進(jìn)一步加緊，而是從一定程度上放松了……那么，對(duì)于樓市而言，這樣的政策調(diào)整又意味著什么呢？
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 兩地為樓市政策“松綁”
相比于2017年不斷收緊的調(diào)控態(tài)勢(shì)，2018年伊始樓市政策就出現(xiàn)了“松綁”的跡象。
1月5日，蘭州市發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)工作的通知》，對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。該通知的內(nèi)容包括：取消西固區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策；城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)（含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū)）的住房繼續(xù)實(shí)行非蘭戶籍家庭最多可購(gòu)買(mǎi)一套、蘭州戶籍家庭最多可購(gòu)買(mǎi)兩套的限購(gòu)政策，但不用再提供社保證明和納稅證明；個(gè)人在上述區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的住房（含新建商品住房和存量住房，以合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)），自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》登記記簿日期滿三年方可上市交易。
對(duì)于蘭州市出臺(tái)的政策，中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，蘭州新房庫(kù)存上升較快，市場(chǎng)供大于求，現(xiàn)在的調(diào)整政策屬于完善調(diào)控，有利于消化當(dāng)?shù)氐囊皇址繋?kù)存。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，對(duì)于蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象過(guò)半都集中在市區(qū)。“考慮到郊區(qū)市場(chǎng)去庫(kù)存的導(dǎo)向，所以對(duì)于此類區(qū)域撤限購(gòu)變限售，既能去庫(kù)存也可以防范炒房，具有積極意義。”
除了蘭州外，南京也在變相為樓市“松綁”。
1月7日，南京市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)人才安居工作的實(shí)施意見(jiàn)》提出，高層次人才在南京買(mǎi)首套房不再受戶籍限制，且公積金最多可貸款120萬(wàn)元，高校畢業(yè)生租房補(bǔ)貼年限可延長(zhǎng)至5年。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，落戶寬松，購(gòu)房首套不限購(gòu)，提供購(gòu)房補(bǔ)貼是大部分二三線城市發(fā)布的主要吸引人才政策。從目前來(lái)看，一線城市限購(gòu)嚴(yán)格，房?jī)r(jià)居高不下，使得很多人才難以落地。在這種情況下，二三線城市的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，若放松購(gòu)房條件，再有購(gòu)房補(bǔ)貼，顯然更能吸引人才的流入。
“一城多策”料成新趨勢(shì)
對(duì)于上文提到的樓市新政策，張大偉表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控最大的特點(diǎn)是“一城一策”，而分類調(diào)控是本輪調(diào)控的主要基調(diào)。在房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)健康的總體要求下，未來(lái)的政策走向不僅僅是“一城一策”，而是“一城多策”。
而對(duì)于本次政策的調(diào)整，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局在說(shuō)明中也表示，此舉是進(jìn)一步貫徹“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，落實(shí)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議關(guān)于“抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的有關(guān)工作要求，根據(jù)蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行實(shí)際，因區(qū)施策、精準(zhǔn)調(diào)控的結(jié)果。
蘭州財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)系主任劉選認(rèn)為，蘭州此舉是針對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況的分類調(diào)控，既照顧到實(shí)際購(gòu)房者首次置業(yè)和改善型需求等剛性需求的釋放，又符合供給側(cè)改革的要求，限購(gòu)在部分地區(qū)“松綁”將加快這些區(qū)域房地產(chǎn)去庫(kù)存的進(jìn)度。
而對(duì)于未來(lái)是否會(huì)有更多城市效仿蘭州進(jìn)行政策調(diào)整，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，像蘭州這樣放松限購(gòu)政策的做法，未來(lái)還是會(huì)有一些城市跟進(jìn)，特別是東北地區(qū)、中西部地區(qū)的一些三四線城市。
張大偉也認(rèn)為，后續(xù)還有城市會(huì)出現(xiàn)政策調(diào)整，過(guò)去部分城市的“一刀切”限購(gòu)并不利于市場(chǎng)的平穩(wěn)，預(yù)計(jì)更多的城市將執(zhí)行“一城多策”，實(shí)現(xiàn)調(diào)控的多樣化。
此外，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，后續(xù)對(duì)于一些省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，郊區(qū)市場(chǎng)的購(gòu)房政策會(huì)適當(dāng)放松，而市區(qū)房源不多且房?jī)r(jià)容易被炒高，所以政策“松綁”的可能性相對(duì)不大。
在1月6日開(kāi)幕的廈門(mén)市十五屆人大二次會(huì)議上，廈門(mén)市市長(zhǎng)莊稼漢代表廈門(mén)市人民政府作《政府工作報(bào)告》，提出了2018年廈門(mén)市政府的奮斗目標(biāo)和工作重點(diǎn)。在房地產(chǎn)方面，報(bào)告提出，今年廈門(mén)將健全完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，推進(jìn)租購(gòu)并舉住房制度建設(shè)，實(shí)行差別化的調(diào)控政策，滿足首套剛需，支持改善需求，有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，加強(qiáng)商品住宅土地供應(yīng)，加快商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存，確保去化周期和房?jī)r(jià)控制在合理區(qū)間，全面加快地鐵社區(qū)等保障性住房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
基于這些，業(yè)內(nèi)人士分析預(yù)測(cè)，2018年房地產(chǎn)行業(yè)將堅(jiān)持“房住不炒”定位，政策向“一城多策”的分類調(diào)控方向邁進(jìn)。
未來(lái)樓市走勢(shì)如何
2017年，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的基調(diào)，地方上以城市群為調(diào)控場(chǎng)，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購(gòu)、限貸、限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。
對(duì)于2018年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜分析說(shuō)，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”的測(cè)算，2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)“成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開(kāi)工、投資中低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。
“本輪調(diào)控周期將會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場(chǎng)會(huì)下行。商品房銷(xiāo)售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)。其中，一線城市銷(xiāo)售面積將保持平穩(wěn)；二線城市銷(xiāo)售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降；三四線城市在基本完成去庫(kù)存后，也將隨著二線城市之后面臨市場(chǎng)下行的壓力。價(jià)格受到銷(xiāo)售回落的影響，預(yù)計(jì)全年會(huì)保持平穩(wěn)。”黃瑜強(qiáng)調(diào)說(shuō)。
鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)也表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控壓力下預(yù)計(jì)總體將保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。具體來(lái)看，2018年不同城市的走勢(shì)會(huì)有明顯差異。
其中，一線城市的成交量可能會(huì)有所上升，原因在于調(diào)控后需求被明顯壓制，市場(chǎng)成交量明顯低于正常水平。以北京為例，調(diào)控后北京全市月均成交量處在1萬(wàn)套以下的低位，明顯低于2015年的正常水平。隨著調(diào)控效果的消化和前期需求的積累，市場(chǎng)將會(huì)小幅回暖，預(yù)計(jì)2018年的月均成交量將高于現(xiàn)有水平，向正常水平恢復(fù)，但房?jī)r(jià)總體將保持平穩(wěn)。
二線城市內(nèi)部市場(chǎng)的表現(xiàn)將會(huì)繼續(xù)分化。2017年弱二線城市（大連、長(zhǎng)沙、西安等）和調(diào)控政策雖嚴(yán)厲，但“補(bǔ)漲”的城市（杭州、成都等）表現(xiàn)較好，但是近兩個(gè)月的數(shù)據(jù)顯示其市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計(jì)2018年成交量將會(huì)減少、價(jià)格漲幅收窄或者回調(diào)；2017年政策嚴(yán)厲的強(qiáng)二線城市（廈門(mén)、天津、南京等）調(diào)控后市場(chǎng)出現(xiàn)大幅降溫，其2018年的市場(chǎng)走向與一線城市類似，預(yù)計(jì)2018年成交量將在低位小幅反彈，價(jià)格以平穩(wěn)為主。
過(guò)去一年，在一線城市的房?jī)r(jià)受到嚴(yán)控之時(shí)，三四線城市房?jī)r(jià)的大漲已成為樓市的新焦點(diǎn)。鏈家研究院年度市場(chǎng)報(bào)告《2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)展望》認(rèn)為，2017年三四線城市市場(chǎng)“繁榮”的部分原因，是一二線城市調(diào)控溢出效應(yīng)所致。目前，由于大部分三四線城市面臨人口流出、老齡化等問(wèn)題，其支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期動(dòng)力不足。另外，隨著調(diào)控的深入和信貸的全國(guó)性收緊，三四線城市的成交難以持續(xù)，預(yù)計(jì)2018年三四線城市市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)降溫。
此外，多位專家均看好2018年住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展前景。楊現(xiàn)領(lǐng)分析稱，2017年，在購(gòu)租并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)等一系列紅利政策的刺激下，住房租賃市場(chǎng)得到了崛起。未來(lái)解決有房換租家庭、無(wú)房整租家庭、年輕白領(lǐng)、低收入人群、農(nóng)民工5類人群不同的租住需求，為他們提供以可支付為核心的配套資源及服務(wù)，是租賃行業(yè)需要首先考慮的突破口。（王軼辰 武新）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
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