土地財(cái)政“吃緊”今年增速或?qū)ⅰ翱s水”

　　近年來全國賣地收入屢創(chuàng)新高，令部分地方嘗到了不小的甜頭。

　　據(jù)報(bào)道，2018年賣地收入達(dá)到6.5萬億元，同比增長25%。不過，在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控背景下，地方普遍認(rèn)為2019年賣地收入會(huì)縮水，部分省份縮水幅度甚至超過30%。

　　那么，2019年的土地市場該何去何從？

　　部分地方高度依賴“土地財(cái)政”

　　部分地方賣地，待土地整理之后，經(jīng)由招拍掛就能實(shí)現(xiàn)收入到賬。多年來，一些地區(qū)，賣地?fù)Q來收入，支撐城市擴(kuò)張。

　　據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的《中國主要城市土地財(cái)政依賴度排行》，杭州、佛山、南京成為近三年對土地財(cái)政依賴度最高的三個(gè)城市。

　　2018年，杭州賣地收入高達(dá)2442.9億元，不僅成為全國唯一破2000億元的城市，而且一路超過北上廣深，成為2018年全國賣地之王。依賴度前十名中，還出現(xiàn)了廣州、武漢、鄭州等全國賣地大戶。

　　這些城市財(cái)政主要依靠賣地收入的原因，知名財(cái)經(jīng)評論員司徒正襟向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者分析稱：“我國財(cái)政分為中央財(cái)政和地方財(cái)政，兩者收入來源不同，通過稅利債費(fèi)等一系列的形式進(jìn)行。1994年進(jìn)行分稅制改革之后，形成了中央進(jìn)行大規(guī)模財(cái)政統(tǒng)籌，地方財(cái)政用于基礎(chǔ)性設(shè)施配套建設(shè)的格局。與此同時(shí)，分稅制改革使得地方的財(cái)政支出比例逐漸縮小。從中央占三成地方七成，變成中央占五成地方五成。時(shí)至今日，中央財(cái)政本級支出占財(cái)政總支出的比重在20%左右，而地方財(cái)政本級支出占到了80%，由此可以看到地方財(cái)政明顯的收入降低了。”

　　“地方很大層面上依賴于城市建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等稅收的增加來進(jìn)行城市建設(shè)。同時(shí)，地方也開始形成依賴土地財(cái)政的相關(guān)政策進(jìn)行經(jīng)濟(jì)體的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。總言之，這種情況其實(shí)是由分稅制改革所帶來的。”司徒正襟說道。

　　不可否認(rèn)，“土地財(cái)政”模式使地方政府通過出讓土地使用權(quán)完成了城市的原始資本積累，以此推動(dòng)城市的工業(yè)化與城鎮(zhèn)化發(fā)展，有顯著的正向作用。

　　另外，記者注意到，2018年年初預(yù)計(jì)全國賣地收入增長5%，賣地收入約5.5萬億元，而實(shí)際執(zhí)行結(jié)果是，2018年賣地收入達(dá)到6.5萬億元，同比增長25%。

　　司徒正襟指出，2018年，土地收入超預(yù)期的原因是多方面的。

　　“首先，隨著城市化的不斷推進(jìn)，農(nóng)村人口占總?cè)丝诒戎匾呀?jīng)低于百分之48%，城鎮(zhèn)化也日漸突出，一系列進(jìn)城人口和外來務(wù)工人員，不斷的被城市周邊衛(wèi)星城市收納。配合前些年的城市地產(chǎn)去產(chǎn)能，很多人通過不懈努力在大城市周邊買了房子進(jìn)行了新公民的身份轉(zhuǎn)移。消費(fèi)能力已經(jīng)有了一定的釋放，基于房地產(chǎn)的信貸水平和相應(yīng)房貸杠桿水平已經(jīng)到達(dá)了一定規(guī)模。其次，經(jīng)濟(jì)形勢面臨一定壓力。隨著國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略調(diào)整的不斷推進(jìn)，以及相應(yīng)稅收政策的調(diào)整。依托于人口密集型勞動(dòng)力的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)模塊受到了嚴(yán)重沖擊。在失業(yè)率有所上漲的現(xiàn)在，居民的收入

　　水平有了一個(gè)不穩(wěn)定的預(yù)期，使得大宗商品的購買意愿下降，房子的購買量也在走低，這些直接影響房地產(chǎn)的交易甚至地方收入。”

　　“第三，對于房地產(chǎn)市場進(jìn)行一系列的調(diào)控，以及切實(shí)落實(shí)到的‘只住不炒’，使得原有的正常地產(chǎn)交易市場變成了對于買賣雙方都會(huì)相應(yīng)限制、嚴(yán)格監(jiān)控的市場。極大的降低了房產(chǎn)市場的交易日活力，影響剛需的地產(chǎn)購買，與之而來的就是降低了地方財(cái)政的收入。這些都是可以直觀預(yù)期到的。”司徒正襟說道。

　　但是，靠賣土地收入支撐財(cái)政，顯然不會(huì)長久。

　　2010年以來，“土地財(cái)政”的負(fù)面效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)：房價(jià)過快上漲，同時(shí)也是地方債務(wù)的潛在風(fēng)險(xiǎn)來源。

　　而且，隨著地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，2018年土地市場已出現(xiàn)明顯降溫，賣地收入回落的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，這也為2019年土地市場留下了很多疑惑。

　　2019年土地市場引憂

　　最新全國土地市場交易情報(bào)顯示，2019年1月份，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為3266億元，環(huán)比減少39%，同比減少15%。其中，住宅用地出讓金總額2648億元，環(huán)比減少39%，同比減少13%。而上年同期，300城市土地出讓金同比增長了43%，其中，住宅用地出讓收入增長了39%。

　　再加上，已公布2019年財(cái)政預(yù)算草案的24個(gè)省級政府中，過半省份明確今年政府性基金收入將負(fù)增長，其中，湖北、江西、浙江、四川、青海同比降幅超過20%，分別下降了33.6%、31.5%、20.9%、38.5%、23.4%。這些下調(diào)政府性基金收入的省份表示，考慮到國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控趨緊政策的影響，土地出讓市場行情具有不確定性，預(yù)計(jì)賣地收入下降。

　　市場預(yù)計(jì)，2019年土地市場將身陷縮水之困可能性很大。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者分析稱：“首先，全國多城市土地成交2019年開年依然處于調(diào)整，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。樓市逐漸進(jìn)入調(diào)整期，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈。信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對地塊總價(jià)較高的地塊相對謹(jǐn)慎。其次，房企資金壓力逐漸出現(xiàn)，從2016年‘930’開始，全國一二線城市嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。”

　　“第三，對未來房地產(chǎn)市場走勢出現(xiàn)分化，房企對非優(yōu)質(zhì)土地定價(jià)出現(xiàn)下調(diào)。整體看，2019年樓市將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低，土地市場的溢價(jià)率有所降低，以北京為例，大量的共有產(chǎn)權(quán)和限競房明顯降低了房企拿地積極性。第四，雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對于房企來說，為了加大銷售額，依然會(huì)集中拿地。”張大偉說道。

　　此外，對于2019年的土地市場，司徒正襟也向記者表示，會(huì)形成一個(gè)按照城市規(guī)模和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)行梯度化分配的現(xiàn)象。之前出現(xiàn)的一二線城市房產(chǎn)價(jià)格猛漲，中部省會(huì)城市中心城市地產(chǎn)交易猛增的現(xiàn)象，將會(huì)有所緩解。合肥，南京，杭州等熱門省會(huì)城市的房產(chǎn)交易量也會(huì)減少，與之而來的是地方土地出讓金收入的減少。

　　“從大的環(huán)境來看，三四線城市土地受讓金將會(huì)面臨大比例縮減的狀態(tài)，主要是由人口流出和地方經(jīng)濟(jì)不爭氣、購買力有限造成的。二線城市的土地出讓金也會(huì)減少，主要因?yàn)橘徺I力釋放，以及限購政策的影響。一線城市因?yàn)榈胤椒ㄒ?guī)帶來的限制政策一時(shí)無法撤銷，以及人口一直存在凈流入的現(xiàn)象，可以持續(xù)不斷的獲得購房的剛需，進(jìn)而獲得土地出讓金的有效收入，因?yàn)槠渚哂袠O好的城市化配套水平，從道路交通到醫(yī)療衛(wèi)生再到教育教學(xué)乃至法制水平都具有獨(dú)特的優(yōu)勢。”司徒正襟補(bǔ)充說。（記者 邵志媛）

　　轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào)

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