新春伊始，一輪房地產(chǎn)企業(yè)融資熱潮在業(yè)內(nèi)掀起。專家指出，房市進(jìn)入深度調(diào)整期，應(yīng)對償還到期債務(wù)風(fēng)險是房企融資的重要原因。
2月以來，從龍頭房企到小房企，融資成為樓市的看點(diǎn)。
2月23日，碧桂園在2019年公開發(fā)行的58億元公司債券狀態(tài)更新為“已回復(fù)交易所意見”。而此前碧桂園一宗ABS計劃也有新進(jìn)展，2月20日狀態(tài)變更為“已反饋”，擬發(fā)行金額12.50億元。
2月25日，深交所披露信息顯示，萬科一宗ABS計劃進(jìn)展也順利，狀態(tài)變更為“已受理”。據(jù)悉萬科-平安證券購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃擬發(fā)行金額為17.37億元。
2月27日，金地集團(tuán)(600383)發(fā)行2019年度第一期超短期融資券，發(fā)行金額30億元，其中9億元擬用于補(bǔ)充旗下10家子公司的營運(yùn)資金，21億元用于兌付發(fā)行人到期債券。
而在同一天，美的置業(yè)公開發(fā)行2019年第二期公司債券，發(fā)行規(guī)模不超過10億元。
境內(nèi)融資規(guī)模縮減
據(jù)國信證券(002736)信息顯示，截至2月26日，2月產(chǎn)業(yè)債凈融資較1月明顯回落，具體到房地產(chǎn)行業(yè)，2月房地產(chǎn)行業(yè)凈融資43億元，較1月減少137億元，房地產(chǎn)行業(yè)凈融資仍然維持較弱的格局。
在ABS的發(fā)行上也并不順利。據(jù)WIND的數(shù)據(jù)顯示，1月ABS發(fā)行總數(shù)為94只，2月僅有13只，成為一年來ABS發(fā)行量最低的月份。而在去年11月及12月發(fā)行總數(shù)均過百只，隨著整體規(guī)模的減少，房地產(chǎn)行業(yè)的ABS大幅縮減也是必然。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從數(shù)量上看，ABS發(fā)行數(shù)量大幅減少。
同策研究院統(tǒng)計的信息顯示，在1月不到半個月的時間內(nèi)，已有6個房地產(chǎn)類的ABS被暫停。隨著房企ABS到期集中兌付來臨，警惕風(fēng)險，關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量成為審核關(guān)注點(diǎn)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，融資跟大環(huán)境有關(guān)系，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)受到打壓，整個金融環(huán)境也不好，所以造成房企融資比較困難。另外，在處于去杠桿、去泡沫化的階段，對于企業(yè)的審核會比較嚴(yán)格，而且周期拉長，通過的可能性就不高。加上，部分銀行拒絕向中小型房企提供貸款，使得融資減少。房地產(chǎn)政策的調(diào)控，增加了融資成本，也造成了房企融資難的困境。
2月25日，銀保監(jiān)會副主席王兆星在國新辦舉行的“堅決打好防范金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)”新聞發(fā)布會上表示，要繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險，要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，特別是要嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開發(fā)貸和個人貸款，要防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險出現(xiàn)大的問題，要繼續(xù)審慎發(fā)放開發(fā)貸款和個人按揭貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對此表示，銀保監(jiān)會和央行近日密集提及防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，其相關(guān)表述表明，后續(xù)房地產(chǎn)信貸全面寬松的可能性不大。近期，房企融資難度有所緩解，但因?yàn)榉科笕毖^多，目前房企融資難度依然比較大。
對此，中研普華研究員覃崇在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，房企融資難，首先需要重視國家政策轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接受國家政策的指導(dǎo)，房企要隨時關(guān)注國家政策的轉(zhuǎn)變，緊跟國家政策步伐，制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略。其次，要學(xué)會抱團(tuán)取暖。企業(yè)之間互助、形成聯(lián)盟，共同發(fā)展。中小型房產(chǎn)公司可以與大開發(fā)商合作，以大開發(fā)商的名義申請貸款，可能要容易一些，包括一些非銀行機(jī)構(gòu)的融資。再者，要盡可能壓縮開發(fā)成本，不要做太大體量的項(xiàng)目。積極運(yùn)營好手頭的項(xiàng)目，使投資者認(rèn)可其經(jīng)營的項(xiàng)目是具有持續(xù)性穩(wěn)定性的。此外，要拓寬融資渠道，如利用海外的一些融資平臺進(jìn)行融資。
海外融資近90億美元
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后，已經(jīng)有超過25家房企發(fā)布境外融資的信息，融資計劃已經(jīng)接近90億美元。其中部分企業(yè)顯現(xiàn)多次融資，比如融創(chuàng)、旭輝、融信、佳兆業(yè)、龍光、華潤、華夏、禹洲也均有密集融資舉動。
而這是否意味著，融資環(huán)境的寬松？
覃崇認(rèn)為，連續(xù)的融資，并不意味著融資環(huán)境的寬松，從另一個角度看，融資是為了應(yīng)對越來越嚴(yán)格、要求越來越高的標(biāo)準(zhǔn)，未來可能產(chǎn)生的債務(wù)。從這個角度看，也許未來的融資環(huán)境更加嚴(yán)峻。
如果只著眼于今年，嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，融資環(huán)境還是相對寬松的。尤其是銀行對結(jié)構(gòu)性去杠桿去得差不多以后，接下來肯定會有些較好的市場機(jī)會。同樣，接下來還是判斷市場周期，如果認(rèn)為價格市場會有回暖跡象，一些企業(yè)還是可以適當(dāng)去參與一些融資，這些融資是有保障的。但如果對市場判斷不清晰的話，現(xiàn)在盲目融資，潛在的風(fēng)險和融資成本還是會比較高的。
記者采訪中獲悉，雖然個別大房企的融資成本出現(xiàn)下降，但是中小房企的美元融資成本仍然居高不下。國瑞置業(yè)發(fā)行的1.6億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率達(dá)到了13.5%。而當(dāng)代置業(yè)1.5億美元債票面利率更是高達(dá)15.5%。
有業(yè)內(nèi)人士表示，多數(shù)海外發(fā)債房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)主要仍在國內(nèi)，海外募集的資金仍要換回國內(nèi)，同時疊加美元加息，因此，海外發(fā)債成本還是較高的。
盡管如此，依然阻擋不了國內(nèi)房企海外融資的腳步。記者采訪得知，發(fā)債用途主要分為四大類，即償還貸款、資金補(bǔ)充、住房租賃項(xiàng)目建設(shè)和其他項(xiàng)目建設(shè)。其中，房企發(fā)債用于償還貸款的比率最高。
張大偉分析認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期的預(yù)期非常強(qiáng)，房企更關(guān)注資金鏈的安全，體現(xiàn)在拿地預(yù)計將更加謹(jǐn)慎，越來越多的房企抓緊窗口期，加快融資以應(yīng)對未來的還債高峰期。
從一些企業(yè)的融資公告內(nèi)容來看，債務(wù)再融資仍是房企融資的主要目的。同策研究院李見林表示，對房企來說，由于受到還債潮的集中兌付，這一輪融到的資金房企基本用于還債，眼下保命大于發(fā)展，現(xiàn)金流重于利潤，快速回款仍然是2019年房企最緊要的事情。（記者 趙琳琳）
轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報
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