國(guó)管公積金二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”落地 樓市沖擊有多大

　　3月份傳聞的國(guó)管公積金貸款收緊政策終于落地。

　　4月12日，國(guó)管公積金中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成，且最多貸60萬(wàn)元。新政自2019年4月15日起執(zhí)行，以網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)。

　　繼2018年9月北京市管公積金政策收緊后，北京房貸政策中唯一“認(rèn)房不認(rèn)貸”的國(guó)管公積金也收緊了，北京房貸政策全面收緊。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)管公積金政策收緊主要是對(duì)北京樓市的影響，不過(guò)，由于國(guó)管公積金占市場(chǎng)所有交易的比例較小，而且之前市場(chǎng)傳聞收緊已經(jīng)炒作一段時(shí)間，對(duì)市場(chǎng)直接影響不大，但從心理層面會(huì)影響北京樓市“小陽(yáng)春”的持續(xù)。

　　二套房認(rèn)定“認(rèn)房又認(rèn)貸”

　　國(guó)管公積金新政最大的變化是二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

　　新政規(guī)定：

　　借款申請(qǐng)人家庭(包括借款申請(qǐng)人、配偶及未成年子女)在北京市無(wú)住房且夫妻雙方名下無(wú)住房貸款記錄(包括商業(yè)性住房貸款和住房公積金貸款記錄，下同)的，按首套住房貸款政策辦理。

　　借款申請(qǐng)人家庭在本市無(wú)住房且名下僅有1筆住房貸款記錄的，以及在本市僅有1套住房且名下無(wú)住房貸款記錄或僅有同一套住房貸款記錄的，按二套住房貸款政策辦理。被認(rèn)定為二套以上住房的，不予貸款。

　　新政還調(diào)整了二套房首付款比例和貸款最高額度：

　　購(gòu)買二套住房的，首付款比例不低于購(gòu)房總價(jià)的60%，貸款最高額度為60萬(wàn)元，貸款利率為同期貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　而購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的，首付款比例不低于購(gòu)房總價(jià)的20%；購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房之外的首套住房的，首付款比例不低于購(gòu)房總價(jià)的30%。首套住房貸款最高額度為120萬(wàn)元，執(zhí)行貸款基準(zhǔn)利率。

　　新政還調(diào)整了貸款申請(qǐng)條件：

　　1。借款申請(qǐng)人申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上且本人住房公積金賬戶處于正常繳存狀態(tài)；或經(jīng)中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心(以下簡(jiǎn)稱資金中心)審核同意，處于緩繳、封存或者退休銷戶狀態(tài)的繳存職工。

　　2。借款申請(qǐng)人夫妻雙方無(wú)尚未還清的住房公積金個(gè)人住房貸款和政策性貼息貸款。

　　另外，調(diào)整貸款期限和月還款額上限：

　　貸款期限不得超過(guò)25年，最長(zhǎng)可計(jì)算到借款申請(qǐng)人法定退休年齡后5年，最高不得超過(guò)65周歲。

　　在保證借款申請(qǐng)人基本生活費(fèi)用的前提下，根據(jù)借款申請(qǐng)人所申請(qǐng)貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計(jì)算的月均還款額不應(yīng)超過(guò)借款申請(qǐng)人月收入的60%。

　　北京住房信貸政策全部收緊

　　繼2018年9月北京市管公積金政策收緊后，北京房貸政策中唯一“認(rèn)房不認(rèn)貸”的國(guó)管公積金也收緊了。

　　此前，國(guó)管公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”，名下無(wú)房再次購(gòu)買是算首套房貸；市屬公積金和商貸都是“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，“認(rèn)房”主要是指登記在名下的北京住宅，“認(rèn)貸”是指全國(guó)范圍內(nèi)的住房貸款(無(wú)論是否結(jié)清)。國(guó)管公積金貸款額度一般是繳存余額的10-12倍，市管公積金是看繳存年限，每繳存一年可貸10萬(wàn)元，繳存12年可以貸到最高的120萬(wàn)元。

　　而此次國(guó)管公積金也執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，北京房貸政策全面收緊。

　　從目前北京執(zhí)行的貸款政策看，公積金的貸款上限都是120萬(wàn)，在北京一套普通剛需住宅起碼400萬(wàn)以上的情況下，剛需無(wú)法只靠公積金貸款買房，大部分都需要組合貸，即公積金+商貸，而二手房業(yè)主愿意接受組合貸的比例不高。

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，不論是國(guó)管還是市管，隨著貸款政策的收緊，公積金已經(jīng)成為大部分高收入群體購(gòu)房工具。

　　國(guó)管公積金貸款占市場(chǎng)成交比例小

　　國(guó)管公積金有別于北京市市管公積金，是指中央國(guó)家機(jī)關(guān)及在京單位等國(guó)管單位的在職員工繳存的住房公積金，還包括中央直屬機(jī)關(guān)分中心繳存的住房公積金，由中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心負(fù)責(zé)管理。國(guó)管公積金部分可以異地使用，但主要是在北京，主要是央企職工等，其他城市非常少。

　　據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，2017年北京一共發(fā)放住宅公積金貸款5.78萬(wàn)套，其中國(guó)管公積金只有6800套，占比大約12%。當(dāng)年北京二手房13萬(wàn)套，新建商品房3萬(wàn)套，保障房4萬(wàn)套，合計(jì)大約20萬(wàn)套左右，也就是國(guó)管公積金占市場(chǎng)所有交易的比例大約是3%左右，所有公積金大約占30%(2017年調(diào)控政策升級(jí)后，公積金比例有所提高)。

　　張大偉表示，2017-2018年北京存量的商品住宅單套平均成交金額已經(jīng)達(dá)到了781萬(wàn)。按照781萬(wàn)計(jì)算，想用公積金貸款，首付必須要660萬(wàn)。即使按照北京的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)281萬(wàn)計(jì)算，想在北京買套六環(huán)外的剛需住宅，首付也需要160萬(wàn)以上。公積金的低首付政策，不僅僅在商品房上不可能落地，即使在共有產(chǎn)權(quán)房上，也不可能執(zhí)行。按照共有產(chǎn)權(quán)平均250萬(wàn)一套計(jì)算，想使用公積金貸款，需要首付起碼130萬(wàn)，也就是5成以上，否則只能使用組合貸款或者商業(yè)貸款。“在貸款上限不提高的情況下，公積金政策只能越來(lái)越雞肋！”他說(shuō)。

　　對(duì)樓市影響主要在心理層面

　　國(guó)管公積金貸款政策收緊，到底對(duì)樓市有多大影響？

　　張大偉認(rèn)為，國(guó)管公積金貸款收緊政策落地，因?yàn)橹笆袌?chǎng)已經(jīng)炒作過(guò)一段時(shí)間，對(duì)市場(chǎng)直接影響不大，但從心里層面肯定會(huì)影響樓市“小陽(yáng)春”的持續(xù)，對(duì)最近有所回暖的北京樓市將有非常大的心理影響。

　　3月下旬，北京二手住宅網(wǎng)簽量大增，就與國(guó)管公積金要“認(rèn)房又認(rèn)貸”并且將在3月19日?qǐng)?zhí)行的傳聞?dòng)泻艽箨P(guān)系，很多人恐慌性網(wǎng)簽，導(dǎo)致3月18日當(dāng)天二手房網(wǎng)簽量激增破千套，不過(guò)，3月19日當(dāng)天該傳言已被辟謠，隨后，二手房單日網(wǎng)簽量有所回落。

　　中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止4月11日，北京二手房4月網(wǎng)簽住宅4850套，3月網(wǎng)簽16051套，均處于調(diào)控后的高位，3月下半月國(guó)管公積金將收緊的傳聞的確導(dǎo)致部分國(guó)管公積金需求提前釋放。

　　張大偉認(rèn)為，未來(lái)幾天是最后的“末班車”，預(yù)計(jì)網(wǎng)簽量還將在高位運(yùn)行。但在國(guó)管公積金收緊、包括北京青龍湖等區(qū)域供應(yīng)井噴的背景下，北京樓市剛起來(lái)的“小陽(yáng)春”很快會(huì)被打擊。預(yù)計(jì)5月北京樓市如果沒(méi)有其他信貸寬松政策的影響，市場(chǎng)很可能比3-4月有所下行。“包括本周這個(gè)數(shù)據(jù)還將處于高位，除了市場(chǎng)的確有回暖外，國(guó)管公積金的恐慌性簽約，是主要原因。”他說(shuō)。

　　不過(guò)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次國(guó)管公積金政策收緊，核心是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，體現(xiàn)了國(guó)家把控公積金發(fā)放節(jié)奏、加大審核、防范投資投機(jī)需求的管控思路，對(duì)北京樓市影響比較明顯。過(guò)去通過(guò)國(guó)管公積金貸款買房，首付比例比較低，現(xiàn)在名下沒(méi)房但有貸款記錄的家庭，也將按二套房貸執(zhí)行，會(huì)打擊部分貸款需求，但從另一個(gè)角度說(shuō)，有助于在京沒(méi)有房產(chǎn)和貸款記錄家庭的購(gòu)房。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該政策本身是特定公積金領(lǐng)域的政策，跟全國(guó)各地的公積金政策不一樣，與北京人才引進(jìn)有關(guān)，如果落實(shí)好了，北京的央企、機(jī)關(guān)、政府部門引進(jìn)人才能夠享受該政策，也有助于保障剛到北京的人買房，后續(xù)利用公積金惠及剛需，剛需盤會(huì)賣得好，改善性住宅會(huì)受到影響。

　　轉(zhuǎn)自：券商中國(guó)

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