樓市有陰有晴 不同城市延續(xù)分化態(tài)勢(shì)

　　高地價(jià)難免催生出高房?jī)r(jià)，一些購(gòu)房者不再觀望，大膽快速出手。對(duì)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，樓市將迎來(lái)“小陽(yáng)春”，且會(huì)持續(xù)升溫。事實(shí)果真如此嗎？

　　進(jìn)入2019年，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的爭(zhēng)論從未間斷。隨著土地市場(chǎng)的回暖以及部分城市成交量的回升，有觀點(diǎn)認(rèn)為，樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”。而進(jìn)入5月份以來(lái)，樓市調(diào)控政策依然密集。作為一年中的重要傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，人們通常把3月、4月和5月稱(chēng)為“金三銀四紅五月”，這三個(gè)月樓市的表現(xiàn)也往往被當(dāng)成研判全年市場(chǎng)起伏的重要依據(jù)。而隨著5月份的到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真的迎來(lái)“小陽(yáng)春”？

　　部分城市土地市場(chǎng)回暖

　　近兩個(gè)月來(lái)，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)明顯升溫，尤其是熱點(diǎn)一二線(xiàn)和強(qiáng)三線(xiàn)城市土地競(jìng)拍市場(chǎng)普遍回暖。

　　自4月下半月以來(lái)，房企“搶地”的節(jié)奏明顯加快。來(lái)自相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月單月拿地金額超過(guò)50億元的房企多達(dá)18家，多次刷新土地市場(chǎng)的月度紀(jì)錄。進(jìn)入5月，房企的“搶地”模式進(jìn)一步開(kāi)啟。

　　5月7日，碧桂園以底價(jià)19.27億元摘得上海閔行區(qū)一宗宅地，還以12.5億元獲得浙江衢州商住用地；保利以30億元+自持100%商業(yè)競(jìng)得東莞萬(wàn)江勝利商住地塊；平安不動(dòng)產(chǎn)以15.66億元拿下杭州余杭臨平新城核心區(qū)宅地。

　　另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月8日，包括天津、蘇州、濟(jì)南在內(nèi)的十余個(gè)城市共成交約32宗地塊，單日成交金額近300億元。當(dāng)日拿地的既有如碧桂園這樣的頭部房企，也有金地、奧園等實(shí)力房企，其中更不乏像天陽(yáng)、秦山等中小規(guī)模房企。

　　值得注意的是，在5月8日成交的32宗地塊中，除極個(gè)別地塊為底價(jià)成交外，高溢價(jià)率成交地塊占據(jù)多數(shù)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，去年土地市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控，降溫明顯，部分企業(yè)拿地較少。不過(guò)自今年以來(lái)，融資壓力有所緩解，部分企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入土地市場(chǎng)搶地，市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇。部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)明顯活躍，溢價(jià)率有所上升。

　　中指數(shù)據(jù)研究報(bào)告顯示，2月成交樓面價(jià)同比結(jié)束了連續(xù)11個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)，3月同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大。進(jìn)入4月后，各地政府推地節(jié)奏開(kāi)始加快。中指數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，4月300城宅地供應(yīng)規(guī)模同比增長(zhǎng)15.6%，環(huán)比大幅增長(zhǎng)七成以上，但是仍不能明顯緩和目前企業(yè)高漲的拿地情緒，甚至二梯隊(duì)房企也加入了搶房大戰(zhàn)。

　　究其原因，上述報(bào)告分析認(rèn)為，部分大型房企短期補(bǔ)貨意愿強(qiáng)烈、企業(yè)資金壓力得到緩解、行業(yè)投資更加聚焦一二線(xiàn)熱點(diǎn)及強(qiáng)三線(xiàn)城市、短期土地市場(chǎng)供不應(yīng)求導(dǎo)致競(jìng)拍熱度加劇等因素共同催熱了土地市場(chǎng)。

　　“當(dāng)前企業(yè)拿地不能太盲目，需要市場(chǎng)回歸理性。”同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉判斷，“接下來(lái)政策層面有可能會(huì)針對(duì)這些過(guò)熱的城市推出降溫的舉措。”

　　樓市銷(xiāo)售延續(xù)分化態(tài)勢(shì)

　　高地價(jià)難免催生出高房?jī)r(jià)，一些購(gòu)房者不再觀望，大膽快速出手。對(duì)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，樓市將迎來(lái)“小陽(yáng)春”，且會(huì)持續(xù)升溫。事實(shí)果真如此嗎？

　　以蘇州為例，今年4月，商品住宅成交量環(huán)比上漲33%，同比上漲57%，尤其是配套資源完善的蘇州園區(qū)、高新區(qū)、姑蘇區(qū)等主城區(qū)一手房市場(chǎng)供不應(yīng)求。蘇州工業(yè)園區(qū)的樓面價(jià)甚至每平方米突破3萬(wàn)元，房?jī)r(jià)直逼上海。

　　58同城、安居客發(fā)布的報(bào)告顯示，今年一季度的行情讓樓市復(fù)蘇的節(jié)奏快于預(yù)期。4月，北上廣深一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，二手房市場(chǎng)保持回暖。南京、杭州等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)向一線(xiàn)城市靠攏；在吸引人才政策的推動(dòng)下，部分二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度升溫。

　　張大偉表示，自4月以來(lái)，全國(guó)樓市成交量和成交價(jià)繼續(xù)延續(xù)分化態(tài)勢(shì)。一線(xiàn)城市量?jī)r(jià)上漲乏力，成交量環(huán)比出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。但和去年4月相比，多數(shù)地區(qū)的成交量上漲明顯。二線(xiàn)熱點(diǎn)城市在土地市場(chǎng)火爆、人才落戶(hù)新政等刺激下，保持“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)。多數(shù)三四線(xiàn)城市經(jīng)歷“小陽(yáng)春”后出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象。

　　進(jìn)入5月，北京樓市出現(xiàn)了一定程度的觀望情緒。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，五一假期期間，北京市新建商品住宅網(wǎng)簽124套、二手住宅網(wǎng)簽134套，新建商品住宅與二手住宅網(wǎng)簽量總共不足300套，創(chuàng)下2015年以來(lái)同期網(wǎng)簽水平新低。有業(yè)內(nèi)人士表示，今年五一假期盡管有四天，但北京住宅網(wǎng)簽量仍不及往年三天的網(wǎng)簽量。一方面，由于假期時(shí)間較長(zhǎng)，大部分人都選擇了外出旅游，市場(chǎng)需求減少。另一方面，在嚴(yán)格調(diào)控的背景下，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。

　　從上市房企發(fā)布的4月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，分化態(tài)勢(shì)依然持續(xù)。部分中小房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上漲明顯，龍頭房企延續(xù)一季度銷(xiāo)售降溫態(tài)勢(shì)，布局三四線(xiàn)城市的企業(yè)尤其明顯。相比之下，布局一二線(xiàn)城市的龍頭房企4月份的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)回暖。

　　調(diào)控政策頻出

　　值得注意的是，5月份以來(lái)，國(guó)家發(fā)改委和央行相繼表態(tài)明確樓市調(diào)控方向不變。

　　5月10日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向沒(méi)有改變，是一貫的。今年中國(guó)人民銀行還將繼續(xù)嚴(yán)格遵循“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，以及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，堅(jiān)持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。

　　5月6日，國(guó)家發(fā)改委針對(duì)此前放寬落戶(hù)政策引發(fā)的調(diào)控放松猜想給出明確回應(yīng)，放寬落戶(hù)政策不等于放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，“房住不炒”定位必須堅(jiān)持、不能動(dòng)搖。要始終堅(jiān)守房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展這個(gè)底線(xiàn)，城市既要滿(mǎn)足剛性和改善性的住房需求，同時(shí)又要堅(jiān)決避免投機(jī)者借機(jī)“鉆空子”，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，防止房?jī)r(jià)大起大落。

　　另外，5月以來(lái)多地仍從嚴(yán)貫徹樓市調(diào)控政策，繼續(xù)出臺(tái)穩(wěn)定樓市的相關(guān)政策。

　　5月11日晚，蘇州市政府出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)，其中對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新建商品住房實(shí)施限制轉(zhuǎn)讓措施，對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手住房實(shí)施限制轉(zhuǎn)讓措施。

　　5月9日，青海省出臺(tái)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)工作的實(shí)施意見(jiàn)，要求堅(jiān)持“房住不炒”定位，全面規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作，12月底建立全省房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提供決策依據(jù)和支撐，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，要加強(qiáng)房屋交易資金監(jiān)管工作，加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案價(jià)格監(jiān)測(cè)。

　　對(duì)此專(zhuān)家表示，“房住不炒”的定位沒(méi)有改變。目前，改善性需求、剛性需求、新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)帶來(lái)的新增需求對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定支撐作用。但是，地方政府也在積極引導(dǎo)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，因城施策，有效遏制投機(jī)性需求。在“因城施策”的政策之下，地方政府有義務(wù)嚴(yán)密監(jiān)控樓市變化，針對(duì)過(guò)熱趨勢(shì)應(yīng)及時(shí)調(diào)整降溫，而對(duì)于市場(chǎng)低迷、掉頭向下的城市則應(yīng)該采取一定措施活躍市場(chǎng)。（董添 包晶晶）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
 

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