2019年下半年樓市何去何從？業(yè)內(nèi)人士這樣說

　　2019年下半年樓市何去何從？易居論壇日前在上海舉行。會議認(rèn)為，上半年政策收緊，進一步體現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期的導(dǎo)向，對于開發(fā)商的戰(zhàn)略決策等有著較為明顯的影響?；谀壳暗恼攮h(huán)境和金融環(huán)境，房企要進一步做好策略調(diào)整，穩(wěn)扎穩(wěn)打積極應(yīng)對。

　　今年春節(jié)之后至5月，部分一二線城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了小陽春，而廣大三四線城市表現(xiàn)不明顯。4月中旬開始，中央重申“房住不炒”，住建部對10個城市進行了預(yù)警提示，蘇州、西安等升級調(diào)控政策，部分城市的小陽春褪色。對此市場變化，開發(fā)商、中介代理機構(gòu)和研究機構(gòu)等專業(yè)人士參與了討論。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳認(rèn)為，從歷史的角度看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式和過去已有了很大的轉(zhuǎn)變，過去更強調(diào)土地資源的獲取，其盈利空間也較大，而當(dāng)前房地產(chǎn)市場正進入到專業(yè)化、精細(xì)化運作的階段。新時期的新動能如何來塑造，新空間如何來尋找，新發(fā)展如何來推進，這都是包括開發(fā)商在內(nèi)的市場參與主體所需要關(guān)注的。相關(guān)研究機構(gòu)在這個過程中也會努力發(fā)揮橋梁作用，積極聯(lián)系政府和企業(yè)、企業(yè)和市場等，進而為房企的健康發(fā)展提供更大的支持。

　　上半年樓市先暖后穩(wěn)

　　正榮地產(chǎn)集團客研總經(jīng)理嚴(yán)中表示，4月份起，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)了分化，部分省會城市的表現(xiàn)還是不錯的，類似西安等市場，而其他城市如環(huán)渤海和福建等城市表現(xiàn)就不太好，市場的去化壓力還是很大的。這也說明到了今年二季度全國房地產(chǎn)市場其實是有所分化的。

　　房友集團副總裁兼上?？偨?jīng)理李國平表示，由于行政干預(yù)較少，存量市場是一個更能反映真實市況的市場。從當(dāng)前市場的變化來看，一季度受利率下調(diào)、購房預(yù)期調(diào)整等影響，節(jié)后出現(xiàn)了小陽春。而二季度開始，隨著政策面和資金面的收緊，很多需求被抑制了，這也包括改善型的購房需求。從目前具體中介的情況看，近期帶看量相對還好，但是交易周期延長了，議價空間也開始放大，這種往下走的態(tài)勢，預(yù)計到了第三季度或第四季度也還會延續(xù)。而隨著成交量的下滑，部分業(yè)主的二手房掛牌價格或?qū)嶋H成交價格也開始下跌。后續(xù)若無政策調(diào)整和預(yù)期調(diào)整，那么基本上可以認(rèn)為二手房市場將保持小幅下行態(tài)勢。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，“房住不炒”是當(dāng)前政策調(diào)控的總綱，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控思路需要密切關(guān)注。從全國市場看，土地市場并不火爆，總體上是量價齊跌的態(tài)勢，尤其是成交量跌幅較大。房屋銷售市場也有類似的情況，目前是小跌的狀態(tài)。研究市場周期和走勢，需要關(guān)注的是，當(dāng)前樓市正處于一個特殊時期，即政策很嚴(yán)厲、二手房降溫、庫存去化周期持續(xù)低位、新房限價等狀況，這和過去的周期是有差異的?？傮w上看，雖然局部城市和房企銷售等還有較好表現(xiàn)，但是從大周期看，這一輪降溫過程其實是沒有走完的。

　　對樓市的信心依然堅定

　　景瑞地產(chǎn)集團投資總經(jīng)理劉茂春表示，對于房地產(chǎn)未來的發(fā)展應(yīng)繼續(xù)看好，尤其是考慮到房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟等密切關(guān)聯(lián)，可以認(rèn)為房地產(chǎn)未來發(fā)展的機會和空間也會很大。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的新特征在于，從短期來看，房地產(chǎn)的周期會越來越短，各類市場因素和政策因素變化的可能性較大；而從中長期看，房地產(chǎn)長效機制也將逐漸確立。在此市場環(huán)境中，大型房企的壓力其實是更大的，因為其本身有很剛性的做大規(guī)模需求，無論房地產(chǎn)市場行情如何，都需要積極拿地和完成業(yè)績。而對于一些規(guī)模要求不高的房企，則相對可以更理性去分析土地市場和捕捉投資機會。

　　鉅派投資集團副總裁楊鐵軍表示，房地產(chǎn)市場是中國最大的市場，政府需要它、老百姓需要它、金融機構(gòu)也需要它。當(dāng)前全國城鎮(zhèn)化的進程還沒有走完，這可以創(chuàng)造出更多的市場機會，所以是值得長期看好的，包括增量市場的機會和存量市場的機會。從企業(yè)投資的角度看，建議積極關(guān)注二線城市“未來增長極”的概念，而對于三四五線城市來說，需要謹(jǐn)慎但也不用完全回避。相關(guān)房企和金融機構(gòu)應(yīng)該形成不同的打法。

　　投資策略研究需要精細(xì)化

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽表示，未來城市進入和投資方面，可以積極關(guān)注一些新變量。尤其是從這兩年房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，一些大城市需要積極關(guān)注軌道交通的概念，即軌道交通的沿線站點和上蓋項目的開發(fā)機會等。從數(shù)據(jù)測算看，此類城市的軌道交通建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模很大，這可以為房企沖規(guī)模、沖業(yè)績創(chuàng)造較好的條件。另外從城市進入的指標(biāo)來看，未來可以重點關(guān)注兩個指標(biāo)，包括人均可支配收入和第三產(chǎn)業(yè)的增加值等。對于此類指標(biāo)的研究，過去是比較粗放的，而現(xiàn)在需要更精細(xì)化的考慮，或者說更深刻的考慮。

　　中梁集團戰(zhàn)略投資研究院院長鄭煥表示，當(dāng)前不同房企對于城市投資方面的看法是有分化的，部分房企尤其是TOP30的房企，對于一二線城市是比較看好的，這可以從近期的拿地行為看出來。而對于部分房企，尤其是深耕三四線城市的房企，近期其實也依然在三四線城市積極拿地。類似不同城市的進入策略，也體現(xiàn)了不同房企的規(guī)模要求和定位。從目前來看，需要關(guān)注一點，即城鎮(zhèn)化率本身不應(yīng)該理解為是市場的動力，這個是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的概念，其在房地產(chǎn)發(fā)展中的解釋力度有所減小。而更多的是要研究城市之間的人口流動和需求流動，比如說縣城和省會之間的流動。類似需求若是積極釋放，其帶來的能量不會比傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化率的能量少。

　　仁恒置地集團戰(zhàn)略研究總監(jiān)李然表示，集團在過去的三到五年期間，一直在做適度規(guī)模戰(zhàn)略，其優(yōu)勢和劣勢都有，比如說優(yōu)勢在于可以較好地穿越整個地產(chǎn)周期，而劣勢就是企業(yè)規(guī)模在當(dāng)前拿地中會面臨制約，因為部分城市房企拿地需要打分，這就涉及到規(guī)模大小的問題了。所以從發(fā)展角度看，未來也需要強化高周轉(zhuǎn)、快周轉(zhuǎn)和做大規(guī)模等戰(zhàn)略。這兩年將積極通過合作開發(fā)等進行學(xué)習(xí)，同時做好對城市進入方面的深度研究，包括對中部城市的研究等。當(dāng)然在不忘初心的戰(zhàn)略下，仁恒將基于其產(chǎn)品優(yōu)勢，繼續(xù)做好做大產(chǎn)品線，最終給市場交付更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，房企在傳統(tǒng)市場和政策分析的基礎(chǔ)上，也可以積極研究市場熱點，進而形成新的轉(zhuǎn)型路徑。比如說近期部分大城市開展的垃圾分類行動，雖然本身是社會文明或市民文明的概念，或者說是生活方式改變的概念，但是房地產(chǎn)企業(yè)也可以研究背后的商業(yè)機會和投資機會，如研究如何進行戶型設(shè)計和精裝修，進而和垃圾分類工作做更好的結(jié)合等。又比如說近期的老舊小區(qū)改造、小區(qū)名字統(tǒng)一等內(nèi)容，其實都和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)，開發(fā)商需要研究此類新情況和新機會。

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟日報

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