降準后LPR首次降低 對樓市的10大影響

　　LPR改革后迎來第二次報價，今日貸款市場報價利率為：1年期LPR為4.20%，前值為4.25%。5年期以上品種報4.85%，前值為4.85%。

　　LPR降低對房地產(chǎn)市場的10大影響。

　　雖然5年期沒有降低，但1年期出現(xiàn)了輕微下調(diào)，而且從趨勢看，這只是開始。

　　第一：LPR降低的主要目的是未來引導實體經(jīng)濟利率降低，降低資金成本，并不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60個基點。

　　1年期LPR為4.20%，前值為4.25%。5年期以上品種報4.85%，前值為4.85%。

　　因為一般5年以上貸款大部分是房貸，所以本次降息更多是1年期的下調(diào)，引導企業(yè)利率降低。但從后續(xù)趨勢看，1年期、5年期，都有繼續(xù)降低趨勢！

　　因為LPR的報價是月度，后續(xù)繼續(xù)降息可以期待。

　　第二：第二次的報價，心理影響大于實際影響。

　　但全社會的資金成本降低下，房貸利率上行的可能性就不存在了，而且針對優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)貸款者，不排除后續(xù)房貸利率的輕微下調(diào)。

　　整體看，全社會貸款成本都有有所降低，這種情況下，房地產(chǎn)相對貸款成本上行可能性不大，但因為各種政策約束，預計下調(diào)的空間也有限，保持平穩(wěn)將是主流。

　　第三：目前各地房貸額度基本平穩(wěn)，出現(xiàn)明顯波動的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調(diào)很少。

　　從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動，但80%以上城市依然是依然維持在過去2年的最低利率，目前看，所有城市的房貸利率相比2018年四季度，都沒有上行。

　　第四：2019年前8月，房地產(chǎn)按揭貸款數(shù)量再次刷新歷史記錄，8月單月房貸繼續(xù)維持在4500億以上的高位。

　　部分統(tǒng)計機構的房貸數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑失真，非市場真實情況。簡單計算銀行宣傳數(shù)據(jù)，意義不大。

　　累計計算：2019年前8月，全國居民戶中長期貸款也就是房貸高達3.65萬億，相比2018年的前8月3.4萬億多0.25萬億。

　　預計2019年房貸額度依然刷新歷史記錄，但漲幅將明顯降低。

　　原來不同城市之間，房貸的利率差距巨大：

　　全國房貸利率執(zhí)行嚴重不均衡，從不同城市看，上海不論是不是恢復之前，依然首套房貸款有一定折扣，而更多的城市不僅僅沒有95折，基本都在上浮10%，部分三四線城市甚至上浮到了20-30%。

　　從銀行成本角度看，上海能夠執(zhí)行基準優(yōu)惠，而其他城市基準上浮，與房地產(chǎn)調(diào)控無關。

　　同樣是首套房，當下在上?？梢韵硎?5折或者9折貸款優(yōu)惠，也就是100萬貸款30年的月供5162元，而在北京就需要月供5609(按照30年計算，對比)。

　　每貸款100萬，上海的購房者30年周期內(nèi)，比北京少還利息16萬。而如果對比三四線城市最高的上浮30%。

　　第五：后續(xù)市場針對首套房貸利率應該有寬松的趨勢。

　　如果說二套房貸款利率是涉嫌投資投機，按照現(xiàn)在國內(nèi)大部分城市針對首套房貸款的認定標準，首套房貸款的肯定都是沒有貸款過的剛需。

　　從房住不炒看，針對首套房利率有所降低符合調(diào)控的方向。

　　第六：整體看，房地產(chǎn)調(diào)控政策避免房貸過量，引導資金進入實體經(jīng)濟！

　　關注房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風險成為政策的主要內(nèi)容。

　　2019年是房地產(chǎn)政策最密集年份，而在房地產(chǎn)政策內(nèi)容里，過去很少提及的房地產(chǎn)金融風險在2019年來，密集提及，累計看，中央各部位在2019年來累計已經(jīng)發(fā)布過25次講話或政策，關于要求注意防范房地產(chǎn)金融風險。從中央到銀保監(jiān)會，密集加強對房地產(chǎn)金融的風險把控。

　　第七：LPR的降低，對于房地產(chǎn)市場肯定是利好消息，而且從趨勢看，這一次的降低只是開始，后續(xù)幾次有繼續(xù)降低的趨勢。

　　對于購房者來說，剛需購房者，針對當下的優(yōu)質(zhì)房源，可以考慮購買，特別是大部分城市已經(jīng)限制房價。

　　新政前

　　購房貸款利率：央行規(guī)定的存貸款利率就是基準利率，當前的基準利率是4.9%。

　　基準利率和房貸利率的關系：二套房的利率不低于基準利率的10%。

　　實際買房時的利率：買房最終的貸款利率是由貸款銀行決定的，目前南京大部分銀行執(zhí)行的利率是：

　　1、首套房：基準利率上浮15-20%，即5.64%-5.88%；

　　2、二套房：基準利率上浮20-%—25%，即5.88%-6.13%。

　　新政后

　　LPR是什么？

　　LPR是貨款市場報價利率。LPR不是央行宣布的，由18家銀行報價，報出各自的1年期和5年以上期貸款利率。剔除最低價、最高價，算出的平均價。

　　LPR和貸款利率的關系：

　　例如：8月20日報價的5年期LPR為4.85%，假設9月20日LPR利率不調(diào)整，那么根據(jù)最新政策，房貸利率如下：

　　1、首套房：不低于LPR，按目前的標準就是4.85%；

　　2、二套房：必須在LPR的基礎上最少加60個基點，按目前的標準是5.45%。

　　實際買房時的利率：

　　LPR只是確定了利率的最低值，實際買房利率和之前一樣，都是由貸款銀行決定。

　　第八：首套房貸，二套房貸在短期內(nèi)依然將維持之前水平

　　從全國看，因為基準利率不高，房貸執(zhí)行利率基本都在首套房基準10-20%左右，二套房在20-30%，對于低于基準上浮10%以內(nèi)的按揭貸款，包括上海等個別城市有可能利率會有輕微上行。但整體看，預計房貸利率隨著LPR降低出現(xiàn)輕微下行將成為趨勢。

　　第九：LPR降低不會出現(xiàn)金九銀十，市場有望平穩(wěn)

　　從二手房數(shù)據(jù)看，連續(xù)出現(xiàn)了3個月20個城市房價下調(diào)，這也是最近2年來首次出現(xiàn)。

　　從不同城市變化看，一二線城市的新建住宅與二手房住宅均出現(xiàn)了明顯的回落，2019年上半年的小陽春已經(jīng)過去。預計金九銀十將難以出現(xiàn)。

　　第十：降準與LPR降低的出現(xiàn)，對當下樓市有穩(wěn)定的作用，但目前的幅度還不足以導致市場出現(xiàn)再次反彈，整體年末房地產(chǎn)市場有望平穩(wěn)。

　　房住不炒下，市場平穩(wěn)是主流。房貸利率波動不會大。但樓市最困難的時期過去了，未來判斷市場主要看5年期的利率什么時候降低，已經(jīng)可以看看房了。

　　轉自：中國網(wǎng)地產(chǎn)

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