房價的上漲是否侵蝕了制造業(yè)、擠壓了消費？

　　一直以來，房價上漲提高了生活成本和生產(chǎn)經(jīng)營成本，改變了資本、勞動、土地等要素之間的相對價格，迫使生產(chǎn)者和消費者做出反應(yīng)。那么，房價上漲是否惡化了企業(yè)生存環(huán)境，是否擠出了消費？

　　10月22日，中國金融四十人論壇發(fā)布的《房地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟學(xué)》報告認為，房價與住房供給彈性存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，保持適當(dāng)?shù)墓┙o彈性，房價上漲伴隨著房屋供給顯著提高，則會給企業(yè)創(chuàng)造更多發(fā)展機會，正面影響更突出。此外，報告還認為，房價上漲與消費之間的關(guān)系模糊。

　　“保持適當(dāng)?shù)淖》抗┙o彈性會給企業(yè)創(chuàng)造更多發(fā)展機會”

　　首先，房價的上漲是否惡化了企業(yè)的生存環(huán)境？報告從房價增速和企業(yè)利潤增速、企業(yè)經(jīng)營的關(guān)系進行了考察。

　　從房價增速和企業(yè)利潤增速兩個時間序列關(guān)系看，二者并非負相關(guān)，而是正相關(guān)。報告指出，由于房地產(chǎn)和工業(yè)利潤都有較高的周期性特征，二者有周期意義上的正相關(guān)關(guān)系并不意外。作為最大的周期性部門，房價高漲時期往往也是宏觀經(jīng)濟高漲時期，這個期間的工業(yè)利潤表現(xiàn)較好也在情理之中。周期性行業(yè)的特點是有漲有跌，拉長時間看房價周期性波動未必有利于企業(yè)。

　　房價和企業(yè)經(jīng)營之間的關(guān)系是怎樣的？報告指出，房價上漲增加了企業(yè)經(jīng)營活動中的要素成本，但是對于不同類型企業(yè)經(jīng)營的影響有顯著差異。對于市場定價能力較強的企業(yè)，房租或者勞工成本上升的結(jié)果往往是產(chǎn)品或者服務(wù)的價格上升，房價上漲對企業(yè)盈利的影響有限。對于市場定價能力較弱的企業(yè)，企業(yè)至少要用以下三種方式應(yīng)對。

　　一是改變產(chǎn)品/服務(wù)的要素投入密集度，比如用土地節(jié)約型技術(shù)代替現(xiàn)有技術(shù)，典型的例子是高房價地區(qū)更流行的快遞行業(yè)即是節(jié)省了城市中心地帶的用地；再比如中心城區(qū)商場轉(zhuǎn)化到郊區(qū)的大型購物中心。二是加大研發(fā)力度，用其他方面的成本下降抵補房價上升帶來的成本上升。三是退出本地市場，退出本地市場的企業(yè)還面臨兩種選擇，轉(zhuǎn)移到其他地區(qū)繼續(xù)經(jīng)營，轉(zhuǎn)移到其他部門繼續(xù)經(jīng)營，或者徹底退出之后資源閑置。只有在最后這種情況下，資源閑置，這才會帶來真正意義上的產(chǎn)出損失。

　　由此可見，房價上漲會對企業(yè)經(jīng)營帶來普遍的壓力，并迫使企業(yè)做出調(diào)整，但是考慮到企業(yè)的應(yīng)對措施后，房價上漲只是在非常特定的環(huán)境下才會帶來真正的產(chǎn)出損失。資源閑置和產(chǎn)出損失的大小取決于要素市場流動性，如果房價上漲沖擊帶來的失業(yè)能夠很快在其他地方找到工作，損失更小，反之損失更大。

　　報告還指出，房價上漲刺激了房地產(chǎn)供給上升，以及由此帶來的基礎(chǔ)設(shè)施改善、城市擴張和規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。這也正是我們從過去幾十年中國城市化進程中看到的普遍現(xiàn)象。規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)可以從降低成本、提高專業(yè)化和生產(chǎn)率水平等多個角度改善企業(yè)的生產(chǎn)率，也改善了企業(yè)生存環(huán)境。一個與此相關(guān)的證據(jù)是隨著人口密度的不斷提高，企業(yè)的數(shù)量也隨之上升。當(dāng)每平方公里人口密度0-2500人的區(qū)域，企業(yè)數(shù)量在0-87家之間；人口密度2500-5000人之間的區(qū)域企業(yè)數(shù)量在88-238家之間；人口密度5000人以上的區(qū)域企業(yè)數(shù)量達到340家。所以越是人口密集地區(qū)，對企業(yè)的吸引力越大。

　　報告的執(zhí)筆人、社科院世界經(jīng)濟與政治研究所研究員張斌表示，房價上漲一方面給企業(yè)帶來了經(jīng)營成本上升的負面影響，另一方面也給企業(yè)帶來源自規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展機遇。“綜合兩方面的情況來看，房價對企業(yè)經(jīng)營的影響關(guān)鍵取決于房地產(chǎn)的供給彈性。供給彈性過低，房價上漲但是房屋供給沒有提高，難以帶來城市擴張和規(guī)模經(jīng)濟收益，房價上漲的負面影響更突出；保持適當(dāng)?shù)墓┙o彈性，房價上漲伴隨著房屋供給顯著提高，不僅接下來的房價上漲得到遏制，城市化進程也有明顯推進，對企業(yè)創(chuàng)造了更多發(fā)展機會，正面影響更突出。”張斌說，房價與企業(yè)利潤呈現(xiàn)出負相關(guān)關(guān)系，與住房供給彈性則是顯著的正相關(guān)關(guān)系。

　　“房價上漲與消費之間的關(guān)系模糊”

　　其次，房價上漲和居民消費之間的關(guān)系是怎樣的，前者是否擠壓了后者？

　　報告指出，房價上漲增加了購房和租房家庭的負擔(dān)。特別是對于中低收入群體，住房支出相對收入而言過高。一種普遍的擔(dān)心是高房價擠出了其他方面的購買力。這種現(xiàn)象在很多家庭存在，但從總意義上看高房價是否擠出了消費，則需要更進一步研究。

　　從房價增速和居民消費增速兩個時間序列關(guān)系看，二者是正相關(guān)。這是因為房價上漲往往也伴隨著信貸上漲、資產(chǎn)價格上漲，刺激全社會購買力增加。這些周期性的收入效應(yīng)和財富效應(yīng)遠大于房價上漲對部分家庭的消費擠出，因此房價增速與消費增速正相關(guān)。拉長時間來看，房價漲的時候消費也漲，房價跌的時候消費也跌，房價與消費在周期波動意義上的正相關(guān)關(guān)系并不能作為房價上漲有助于消費的證據(jù)。

　　房價與消費之間跨越周期的長期看，兩者的關(guān)系是怎樣的？報告指出，房價上漲改變了居民生活中各種支出的相對價格，對不同家庭消費支出的影響有顯著差異。家庭部門面臨著住房支出還是其他消費支出的選擇。住房作為生活中的必需品，不同家庭面臨著顯著差異的需求替代彈性，已經(jīng)有穩(wěn)定居住地的家庭需求替代彈性相對較高，沒有穩(wěn)定居住地的家庭則缺乏需求替代彈性。對于缺乏需求替代彈性的家庭，房價上漲將迫使家庭不得不增加住房相關(guān)的開支，并因此擠壓其他消費。對其他消費的擠出程度取決于該城市的住房供給彈性，較高的住房供給彈性下房價上漲帶來住房供給顯著改善，住房開支增長有限，對其他消費的擠出也有限；較低的住房供給彈性下，住房開支增長更大，對其他消費的擠出也更顯著。

　　“除了房價上漲對消費的擠出效應(yīng)，還應(yīng)該考慮房價上漲過程中，房地產(chǎn)供給改善，城市化率水平提高以及由此帶來的規(guī)模效應(yīng)和收入水平提升，這會對消費形成正面的影響。”張斌說，綜合兩方面因素考慮，房價上漲與消費之間的關(guān)系模糊。用跨越周期的十年平均數(shù)據(jù)來看，跨越周期的房價增速和消費增速存在微弱的正相關(guān)關(guān)系。（侯潤芳）

　　轉(zhuǎn)自：新京報

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