2020展望樓市篇：以“因城施策”之名松綁 2020年樓市會有拐點(diǎn)？

　　2019年行將結(jié)束，這一年的樓市，既有延綿數(shù)里、8成首付搶不到的火爆，也有降價百萬賣不掉、兩萬全款買一套的凜冽。

　　這樣的差異，正好說明了當(dāng)前樓市“以穩(wěn)為主”、“松緊結(jié)合”、“因城施策”的總基調(diào)。一句話，房子是用來住的，不是用來炒的。

　　從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，2016年“9·30”新政后，樓市瘋漲的局面得到有效遏制，但過程中細(xì)微的變化一直存在。

　　以更能體現(xiàn)樓市情況的二手房來說，拿4個一線城市舉例，北京、上海、廣州房價都有所回調(diào)，其中北京較2017年3、4月份的高點(diǎn)更是回調(diào)超過8%。相反，深圳二手房卻是一路震蕩上行，近來還創(chuàng)出了新高。

　　至于新房，同樣看4個一線城市，“9·30”新政后北京、上海、深圳新房價格得到遏制，廣州直到2017年年中才出現(xiàn)拐頭。此后，一線城市新房價格均有所抬頭，但廣州明顯更快，最近廣州則出現(xiàn)了明顯拐頭。

　　房地產(chǎn)投資高增長，銷售創(chuàng)新高

　　今年以來，從國家統(tǒng)計局近期公布的前11個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)來看，樓市整體表現(xiàn)不差。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比增10.2%，較1-10月增速繼續(xù)收窄0.1個百分點(diǎn)，幾乎是連續(xù)7個月增速收窄。

　　但鑒于房地產(chǎn)投資額體量很大，能保持兩位數(shù)增長，已是十分驚人。此外，由于時至年末，房企土地購置金將維持高水平增長。據(jù)此，克爾瑞地產(chǎn)研究表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資額全年增速大概率維持在兩位數(shù)以上。

　　前11個月，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比前10個月加快0.1個百分點(diǎn)。而前11個月商品房銷售額139006億元，增長7.3%，增速較前10個月持平。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，銷售面積連續(xù)2個月同比上漲，11月全國市場成交量依然慣性沖高，以價換量開始出現(xiàn)。樓市全年有望刷新2018年創(chuàng)造的15萬億元成交金額紀(jì)錄，全年銷售額大概率超過16萬億元。按照11月的比例測算，2019年全年銷售面積大約17.5億平米。

　　從投資、銷售的數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房屋銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)相對企穩(wěn)的態(tài)勢，再次說明當(dāng)前房屋銷售市場韌性十足，“客觀上也說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場還是有充足的購買力，并不會因為市場較為悲觀而出現(xiàn)‘蕭條’。”

　　樓市調(diào)控從未停歇

　　而以上情況的出現(xiàn)，還是在調(diào)控措施不斷的情況下取得的，這也體現(xiàn)出了房地產(chǎn)市場巨大的韌性。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國各地發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已達(dá)575次，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出2018全年的450次。僅僅11月份，全國就發(fā)布了多達(dá)72次的調(diào)控政策，去年同期只有20次。

　　國家宏觀層面，調(diào)控也保持了很好的“持續(xù)性”：

　　3月份，央行、住建部、銀保監(jiān)會、發(fā)改委等監(jiān)管部門紛紛釋放信號，稱地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)不會變。

　　5月底，人民日報與經(jīng)濟(jì)日報兩大媒體同時發(fā)聲，地產(chǎn)政策嚴(yán)調(diào)控再次確認(rèn)。

　　7月3日，對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司進(jìn)行約談警示。

　　7月29日，央行召開銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化座談會，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房，加強(qiáng)對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。

　　8月28日，多家銀行收到窗口指導(dǎo)，原則上開發(fā)貸額度控制在2019年3月底時的水平。

　　10月份，LPR將資金與房地產(chǎn)隔開，創(chuàng)造性的實(shí)施了房貸利率掛鉤5年期LPR政策。

　　這樣的密集發(fā)聲，在每個月國家統(tǒng)計局披露的70大中城市房價指數(shù)上也能夠得到體現(xiàn)。就前11個月來看，可以看出5月份是個分水嶺，之前樓市高漲，而后樓市持續(xù)走弱。

　　最新的11月份，二手房方面全國下調(diào)城市多達(dá)33個，已連續(xù)5個月超過20個城市；房價上漲城市僅32個，處于近4年的最低點(diǎn)。新建住房上僅44個城市房價上漲，較10月再減6城；房價下滑城市本月增至21個，為年內(nèi)最高。

　　調(diào)控逐漸向“因城施策”轉(zhuǎn)變

　　雖說整體調(diào)控繼續(xù)，但由于各個城市的具體情況不同，帶來的市場反應(yīng)也就不一樣。因此，隨著時間的推進(jìn)，當(dāng)下“因城施策”的作用正在明顯增加。

　　“因城施策”，顧名思義，就是一些城市升級調(diào)控力度的同時，也不乏一些城市對樓市調(diào)控政策主動“松綁”。

　　從“松綁”一端來看，人才新政成了近年來多數(shù)城市的選擇，這些新政大多數(shù)離不開購房政策的調(diào)整，一度讓媒體解讀成，借人才新政松綁樓市。

　　按照中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，自年初至今，全國已有超過150城發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比，數(shù)量上漲超過40%。其中既有北上廣深一線城市，也有成都、南京等二線城市，廊坊、保定等三四線城市。

　　不說遠(yuǎn)的，就說近的，也不說其他城市，就看一線城市。深圳就前后兩次進(jìn)行了“松綁”，先是11月中旬對豪宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，再是12月中旬取消商務(wù)公寓只租不售的規(guī)定。這或許就是開篇講到的深圳二手房價能夠創(chuàng)新高的原因。

　　12月20日廣州黃浦區(qū)也下發(fā)通知，經(jīng)區(qū)認(rèn)定的在黃埔區(qū)連續(xù)工作半年以上的各類人才，可不受戶籍限制，在黃埔區(qū)范圍內(nèi)購買1套商品住房。而上海也在11月底于臨港進(jìn)行了松綁。

　　當(dāng)然，不能說所有城市都在松綁，其實(shí)有不少城市是在升級調(diào)控的，像黑龍江近期就下發(fā)通知規(guī)定，“禁止房企貸款拿地、高層建到三分之二才能預(yù)售”；長沙規(guī)定商品房的平均利潤率限定在6%-8%。此外，還有不少城市的松綁政策經(jīng)歷“一日游”，像7月份的河南開封，以及近期的江蘇張家港等城市。

　　房企洗牌加速

　　在這種大背景下，市場人士普遍預(yù)計，房地產(chǎn)市場大漲肯定是不會的，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。但在市場總體平穩(wěn)的情況下，房地產(chǎn)公司的洗牌正在加速。

　　最明顯的就是2019年房企破產(chǎn)呈速度加快的態(tài)勢。據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年11月27日，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)459家，已經(jīng)超過2018年全年的458家破產(chǎn)數(shù)量。

　　時至年底，很多樓盤外的巨幅廣告牌上都會寫道，“清尾大優(yōu)惠”。通過降價跑量，據(jù)一財報道，截至11月末，近7成房企目標(biāo)完成率已達(dá)90%以上，世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍在內(nèi)的9家房企已提前達(dá)成全年目標(biāo)。同時，也有超2成房企目標(biāo)完成率尚在80%~90%之間，另有少數(shù)房企目標(biāo)完成率仍不及80%。

　　在銷售承壓、融資收緊的情況下，房企在土拍市場也很謹(jǐn)慎。從土地購置面積看， 1~11月土地購置面積累計增速同比下降14.2%，較前10月收窄2.1個百分點(diǎn)。對此，克而瑞地產(chǎn)研究表示，“當(dāng)前房地產(chǎn)市場依舊處于下行階段，全國土拍溢價率依舊保持在低位。”

　　進(jìn)一步的，如果樓市持續(xù)降溫，資金監(jiān)管力度不減，房企資金鏈將面臨巨大壓力。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年中174家上市房企整體現(xiàn)金持有量相比年初增長7.98%至3.15萬億元，同時總有息負(fù)債比年初也增加10.69%至7.67萬億元。伴隨著負(fù)債規(guī)模不斷增大，企業(yè)財務(wù)將風(fēng)險增大，穩(wěn)健性將受到影響。

　　2020年政策會有拐點(diǎn)？

　　過去的2019年，樓市整體調(diào)控依然不放松，但“因城施策”的作用正在顯現(xiàn)，房企則繼續(xù)過冬。即將到來的2020年，樓市又會怎樣呢？

　　政策上，如川財證券所言，在“以穩(wěn)為主”的基調(diào)下，我們看到的是地方性政策帶來松緊結(jié)合的微調(diào)，疊加政府對于地產(chǎn)“不作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的表態(tài)，預(yù)計2020年政策端大收大放的可能性較低，更傾向于不同城市根據(jù)自身情況，因地制宜的實(shí)行“分類調(diào)整”，以實(shí)現(xiàn)由“限房價”向“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的轉(zhuǎn)變。

　　而易居研究院則認(rèn)為，預(yù)計2020年全國兩會定調(diào)以后，政策放松的概率會增加，即政策的拐點(diǎn)會真正到來。若是放松，基本上會在人才購房和限售政策上進(jìn)行放松，同時會在購房貸款資格認(rèn)定上進(jìn)行調(diào)整，最后則會在限購政策和稅費(fèi)政策上進(jìn)行調(diào)整。“當(dāng)然政策放松也是有條件的，如果因為放松而導(dǎo)致市場炒作，那么放松也還是會比較謹(jǐn)慎的，即政策層面不希望市場有大起大落的現(xiàn)象出現(xiàn)”。

　　具體到樓市基本面，川財證券認(rèn)為，銷量方面，預(yù)計2020年將延續(xù)2019年穩(wěn)定的態(tài)勢，銷售面積出現(xiàn)個位數(shù)下滑，同比增速-3.5%，銷售金額同比1%；開發(fā)投資方面，在2020年土地投資走弱、建安投資修復(fù)企穩(wěn)的共同作用下，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在7%左右；至于其他，預(yù)計2020年新開工增速在-2%左右、施工面積同比增速為6.5%左右、竣工進(jìn)一步修復(fù)至同比6.5%。

　　對房企來說，行業(yè)“囤地即盈利”的模式已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)，銷量逐步回歸至合理中樞的過程中，更多的是要求房企進(jìn)行積極的變革以適應(yīng)市場發(fā)展節(jié)奏?？紤]到目前行業(yè)融資端依然偏緊，頭部房企憑借拓寬融資渠道及低成本的融資水平將進(jìn)一步鞏固規(guī)模優(yōu)勢，行業(yè)集中度有望繼續(xù)提升。

　　結(jié)合近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，按照人民日報的說法，2020年“穩(wěn)”依然是主基調(diào)，而因城施策也將“全面落實(shí)”。此外，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)更新改造即“舊改”將接力“棚改”，成為城市困難群眾住房保障工作進(jìn)入下一階段的重要主題。

　　總之一句話，2020年樓市“穩(wěn)”字當(dāng)頭，但變化肯定是會有的！

　　轉(zhuǎn)自：東方財富研究中心

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