樓市恢復(fù)速度超預(yù)期 下半年城市分化將加劇

　　復(fù)雜多變的2020年上半年已結(jié)束。在國(guó)內(nèi)疫情趨于穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也從停擺、斷崖式下跌的行情中走出來(lái)，并以超預(yù)期的速度穩(wěn)步復(fù)蘇。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化或成常態(tài)，行業(yè)銷售規(guī)模預(yù)期微降5%，但機(jī)會(huì)仍舊存在。

　　“今年整體市場(chǎng)受疫情影響較大，房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的壓艙石，這一點(diǎn)在此次疫情過(guò)程中表現(xiàn)得特別明顯，只要房地產(chǎn)能夠穩(wěn)住，整體經(jīng)濟(jì)也能夠企穩(wěn)?！倍∽骊耪f(shuō)，房地產(chǎn)所帶動(dòng)的相關(guān)建筑行業(yè)幾乎占據(jù)了整個(gè)中國(guó)目前制造業(yè)就業(yè)人口的40%，只要房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)”，建筑業(yè)也能穩(wěn)住，就業(yè)亦然。如果把房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)住，地方財(cái)政收入就不會(huì)有問(wèn)題。

　　從銷售規(guī)模來(lái)看，今年的1、2月份或者說(shuō)一季度創(chuàng)造了20年來(lái)的一個(gè)新低，特別是同比的銷售增長(zhǎng)速度是20年來(lái)最低的一次，增長(zhǎng)速度是-30%。進(jìn)入4、5月份，整體回升非常快，從單月看，4月份是個(gè)位數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)，5月份已經(jīng)同比上升，從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-5月份銷售面積的累計(jì)下滑，目前處在-10%左右，所以整個(gè)銷售的回升速度還是比較快的。

　　另外，從開(kāi)發(fā)投資額來(lái)看，回升更快，完成了明顯反轉(zhuǎn)。一季度整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速是-16%，1-5月份的整體數(shù)字已經(jīng)回升到0%，3月以來(lái)累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄至0.3%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在一季度拖了整體經(jīng)濟(jì)的后腿，而在二季度則是整體經(jīng)濟(jì)回升的主要推動(dòng)力。2020年5月新開(kāi)工面積同比轉(zhuǎn)正、累計(jì)同比降幅收窄至12.8%。土地購(gòu)置面積則同比收窄至8.1%，但今年優(yōu)質(zhì)土地較多，同樣面積下，土地的額外價(jià)位更高，所以從金額上看已經(jīng)恢復(fù)。

　　從新房市場(chǎng)來(lái)看，新房成交情況整體表現(xiàn)超乎預(yù)期，上半年累計(jì)跌幅收窄至14%，其中，3月份開(kāi)始市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇，5月份已同比轉(zhuǎn)增，6月略有回調(diào)但仍超2019年月均水平。從二手房成交情況來(lái)看，3月下旬二手房市場(chǎng)逐漸恢復(fù)，速度略慢于新房市場(chǎng)，但二季度快速回升，6月二手房成交面積同比增長(zhǎng)12%，創(chuàng)近一年內(nèi)新高，恢復(fù)速度超預(yù)期。

　　土地市場(chǎng)上半年整體熱度較高，4、5月份快速?gòu)?fù)蘇，6月階段性回調(diào)，成交規(guī)模已達(dá)近兩年常態(tài)水平。由于市場(chǎng)熱度較高，核心一二線城市優(yōu)質(zhì)土地出讓帶動(dòng)溢價(jià)率再度走高。克而瑞監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，6月300城土地成交溢價(jià)率達(dá)到16.8%，地價(jià)結(jié)構(gòu)性處在高位，3月以來(lái)，流拍率持續(xù)低位運(yùn)行。

　　仍值得關(guān)注的是，分化依然是上半年樓市關(guān)鍵詞。城市之間分化明顯，城市內(nèi)部整體表現(xiàn)出3、4月份豪宅火熱，5月份剛需接棒，一個(gè)城市中一部分樓盤搖號(hào)搶房，一部分樓盤即便促銷也沒(méi)有客戶來(lái)，整體呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的現(xiàn)象。6月份，在一部分城市疲軟的情況下，仍然有16個(gè)核心城市成交顯著放量，其中，杭州、廈門等6城成交面積創(chuàng)2019年以來(lái)單月新高。各城市二手房市場(chǎng)表現(xiàn)分化明顯，北京、深圳、南京、杭州等6月成交情況已達(dá)近兩年高點(diǎn)，成都、蘇州等同比仍跌40%以上。

　　丁祖昱認(rèn)為，下半年，政策會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)，其中中央政策還是強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定，地方政府可能會(huì)根據(jù)實(shí)際情況因城施策，總的政策趨勢(shì)還是以相對(duì)寬松為主，除非有個(gè)別城市出現(xiàn)了大幅的上漲、炒房等情況，否則今年沒(méi)有太大的必要在政策上收縮，主要因?yàn)榻衲暾w情況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)壓力仍然巨大。

　　丁祖昱預(yù)計(jì)，2020年房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模預(yù)期微降5%，主要由于三四線城市今年的整體銷售壓力相對(duì)比較大，如果銷售面積下降5%，全年銷售金額約在16萬(wàn)億元，銷售面積約為16億平方米，仍是歷史相對(duì)較高區(qū)域。下半年市場(chǎng)整體小幅波動(dòng)，城市、項(xiàng)目分化將進(jìn)一步加劇。特別是一些非長(zhǎng)三角、粵港澳區(qū)域范圍內(nèi)的三四線城市，他們的樓盤去化壓力會(huì)更大。土地市場(chǎng)方面，供應(yīng)將進(jìn)一步加大，競(jìng)爭(zhēng)有所放緩。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)

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