樓市警報響起：三城加碼調控

　　進入7月，樓市調控畫風突變。杭州、東莞、寧波三個城市先后出臺新政，從供應端入手，通過加大供地力度、加大新房供應量、限價、限售等方式，對原有調控政策進行不同程度的“查缺補漏”。

　　與此前人才戶籍新政主要以釋放市場需求不同，這一次三個城市均對原有調控政策進行不同程度的收緊。在剛剛過去的二季度，無論土地市場，還是新房成交，三個城市均站在高位上。

　　此外，關于深圳樓市調控即將收緊的傳聞也被坊間熱議，深圳住建局隨后回應，暫未接到相關通知，一切以官方公示為準。雖然調控收緊的傳聞未落地，但深圳樓市持續(xù)了多時的火熱局面，無疑已經引起了監(jiān)管層的關注。

　　“杭州、東莞、寧波三個城市之所以這個時間點加碼調控，主要原因還是在于房價漲幅較大，擔心上面問責，因此先行采取一些動作?！币晃籘OP30房企的執(zhí)行副總裁告訴經濟觀察報。

　　盡管“警報”已經拉響，但多位房企人士表示，這幾個城市的調控收緊僅是因城實施策的表現(xiàn)，“收緊”并非大勢所趨。

　　佳兆業(yè)集團首席經濟學家劉策表示，市場過熱、房價過高，觸碰調控底線，肯定會被“壓”；相反，如果部分城市或者板塊出現(xiàn)過冷，也會適度“托”。

　　調控收緊傳聞

　　7月7日上午，鄧蕾的微信里，突然收到一位熟識中介傳來的圖片?！爸匾ㄖ彼膫€字迅速吸引住她的注意力，這是一則關于“深圳馬上要出臺調控政策”的傳言。

　　鄧蕾第一時間轉發(fā)給一位從事房地產行業(yè)的朋友，“這是真的嗎？我是不是要趕緊入手，要不過了這個時間點，可能就上不了車？”在微信對話框上，她急迫地敲下這樣一串話。

　　早在鄧蕾收到風聲前，深圳樓市要出手調控的消息，已經在坊間版流傳，討論度最高的政策主要有兩項：1、哪怕是深圳戶籍購房者，也需要滿足2年或5年的社保；2、深圳稅務局將上調網簽計稅價，也即是上調二手房交易稅費。

　　90后的鄧蕾，從年后開始萌發(fā)買房的想法。4月起，她奔波在看房的途中，最初對于首付的預算是70萬元，打算入手的是30多平方米一室一廳的戶型。

　　這個時間點，恰好是深圳樓市這一輪火熱周期的開端。鄧蕾的一個朋友，過年前在深圳羅湖區(qū)春風路看了一套30多平方米的房子，總價200萬元，當時沒有及時下手；4月，這套房子的掛牌價上漲到230萬元。

　　這個漲幅一度嚇退鄧蕾的購房熱情，“樓市太火爆了，價格這么高，就算找到滿意的房源，也要提高預算，不敢下定購買的決心?！痹陉懤m(xù)看了幾套房之后，鄧蕾選擇“偃旗息鼓”。

　　但端午過后，市場熱度以及身邊朋友成功上車的案例，又一次激發(fā)鄧蕾的買房欲望。這一次，她換了一個思路，將預算增加20萬元左右，目標定在小兩房戶型上，又重新加入看房大軍的行列。

　　突如其來的樓市調控收緊傳言，加劇了鄧蕾的恐慌。自2017年入深，她在深圳的社保繳納年限僅有3年，而這一點，可能被傳聞中的新政阻擋在外?！跋率忠?，要有決斷力，我希望這個月趕緊把房子敲定下來?！边@幾天，鄧蕾陷入焦慮中。

　　盡管深圳住建局在回復經濟觀察報時表示，暫未收到關于新政的通知，一切以官方公示為準，但鄧蕾的焦慮依然存在?！白罱@兩天，深圳樓市交易非?；鸨?，很多購房者擔憂后續(xù)可能會出現(xiàn)調控加碼，影響接下來的房地產交易，因而迅速上車?！?月8日，一位深圳中介公司營銷高管觀察到。

　　經濟觀察報獲取的一份會議記錄顯示，7月4日下午，住房與城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹赴深調研房地產，并與深圳市住建局相關領導、華潤置地、萬科、卓越、花樣年等開發(fā)商、以及深圳貝殼找房、Q房網、戴德梁行等房產中介機構、業(yè)內專家等代表舉行了一場座談會。

　　會議主要討論了三項內容，上半年深圳房地產市場運行情況及存在問題、房地產長效機制方案落實情況以及對房地產的建議。經濟觀察報獲悉，在這場座談會上，與會的相關人員依次發(fā)言，但倪虹并未發(fā)表任何意見，也未參與討論。

　　雖然調控收緊的傳聞還未落地，但這一次調研釋放出一個信號――深圳樓市的“高溫”引發(fā)監(jiān)管層的關注。

　　樂有家研究中心在新近發(fā)布的樓市報告指出，上半年，深圳(含深汕合作區(qū))一手住宅成交了166萬平方米，16727套，環(huán)比下滑17%，同比下跌5%?！半m然環(huán)比同比都出現(xiàn)下降，但實際成交還是很不錯的?！睒酚屑覡I銷副總裁劉理琴告訴經濟觀察報，這1.6萬套一手房，幾乎是疫情之后短短三個多月間成交的，相比2018、2019兩年同期的實際成交量還要更多一些。

　　一二手房價倒掛的現(xiàn)狀，迫使每個價格存在優(yōu)勢的新盤一經推出，短時間內就幾乎被搶光?！氨热琮垗弲^(qū)，3、4月份，開發(fā)商能夠拿出來做二三級聯(lián)動的新房貨量還比較多；但到了6月份，需要啟動二三級聯(lián)動的新盤已經很少了，新盤的自主消化能力非常強?！眲⒗砬僬f。

　　二手房市場的火熱程度尤勝一手房。“我們接觸到的一些二手房客戶，上個月看房，總價還在500萬元，這個月就突然上漲到600萬元。很多準備購房的客戶一時之間難以接受?！鄙鲜錾钲谥薪楣緺I銷高管表示，即使這樣，但二手樓的交易依然非?；鸨?。

　　樂有家研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年，深圳二手住宅過戶44000套，同比上漲41%。從最近兩年的數(shù)據(jù)觀察，僅次于2019年下半年的45989套。

　　6月份，深圳二手住宅成交套數(shù)甚至達到10594套，環(huán)比上升23.9%，這是自2016年4月以來，首個二手房成交量破萬套的月份。

　　供給側失衡

　　“深圳樓市的這一輪火爆，可以說，置業(yè)者都達成了共識――一方面，他們對深圳的關注度越來越高。一線城市看深圳，這是一個不約而同的認知；另一方面，從整體經濟走勢來看，前段時間，投資者難以找到特別好的投資渠道；此外，深圳本身的一個市場特點是，購房者特別容易行動一致，指哪打哪。所以可以看到，打新，買學位房，都是這一輪樓市的關鍵詞?！币幻钲谏鲜蟹科笾鞴軤I銷的總經理告訴經濟觀察報。

　　而觸發(fā)鄧蕾們購房神經的“調控即將加碼”的傳言，發(fā)生在這一輪共識形成之后，發(fā)酵于住建部赴深調研座談的同一時間段。“據(jù)我們了解，政府現(xiàn)在也挺焦慮，持續(xù)做了很多輪調研。只要房價漲幅異常，那些二手房就要馬上‘下架’?！鄙鲜錾钲谥薪楣緺I銷高管對經濟觀察報坦言，深圳加碼調控的可能性還是比較大。

　　這些天，中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁已經參加了好幾次由深圳相關部門組織的，關于深圳房地產和樓市的研討、座談會，主題幾乎一樣：如何穩(wěn)定深圳樓市。

　　他在所有會議上，一直公開談論自己的觀點――如果單純針對現(xiàn)有需求狀況，通過貨幣性、行政性等手段來壓制需求，一定程度上也能發(fā)揮效果。但根本上還是要解決供給側問題。

　　樂有家研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年，深圳全市一手住宅預售不足81萬平方米，對應的總預售套數(shù)為8157套。這意味著，上半年，深圳一手房的消化量是新增供應量的2倍左右。

　　截至2019年12月，深圳一手住宅的去化周期是9.1個月。但今年以來，深圳一手住宅的月度去化周期已經從1月份的8.2個月一路減少至4月份的7.4個月。

　　更核心的供給側問題反映在住宅用地供應稀缺上。宋丁告訴經濟觀察報，一方面，深圳2000多萬的實際居住人口，但每年能拿來建設住房的土地面積非常稀少。深圳住宅用地占建設用地的比例僅有18%，遠遠低于全國平均約33%的水平，更低于國際上40%以上的水平。

　　另一方面，深圳的功能用地政策嚴重失衡。產業(yè)用地的供應和占比都比較大，例如工業(yè)用地，目前仍保留30%的紅線范圍；城市更新也大都是高科技研發(fā)、金融、物流等大型產業(yè)用地或城市綜合體項目。但去年以來，深圳商務寫字樓的空置率接近30%，局部片區(qū)比如前海的寫字樓空置率已經超過60%。

　　一邊是土地供應失衡，一邊則是大量的需求與資金爭相涌進。2019年，深圳的凈增常住人口41.22萬人，僅次于杭州；引進人才28萬人，同樣帶來巨大的住房需求；目前，深圳常住人口中自有紅本住房的占比僅30%左右，遠遠低于北上廣的90%。宋丁說，深圳是全國城市中潛在需求最旺盛的城市，但供應量卻遠遠比不上北上廣。

　　資金的放開也進一步刺激樓市的上漲。根據(jù)宋丁提供的數(shù)據(jù)，深圳的本外幣存款從2014年以來，一直以每年平均凈增7000億的幅度實現(xiàn)快速增長，目前已達到8.4萬億的規(guī)模，僅次于北京上海?！斑@么大的需求與資金，說實話，不讓他們買房根本做不到?！彼味≌f，很多人都在呼吁加碼調控，他覺得調控肯定是必要的。但他不停在向深圳主管部門建議，如果必須出手調控，從供給側入手，加大供應改善供需失衡的問題，才是治本的手段，長期性的策略。

　　樓市警報

　　眾說紛紜之間，深圳調控加碼的“靴子”始終未曾落地，但放眼全國其他城市，個別“收緊”的警報正在拉響。

　　中原地產研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，國內各大城市密集發(fā)布了304次房地產調控政策，刷新了半年度調控次數(shù)的歷史記錄。6月份，房地產調控政策次數(shù)達31次。

　　從具體內容來看，大部分政策內容依然聚焦在人才戶籍新政上。在經濟逐漸復蘇的大背景下，全國各地各種力度的人才政策頻繁發(fā)布，而與購房補貼、落戶政策有關的內容，成為這些新政的主要特征。

　　如果上半年的房地產調控基本適度釋放需求為主，進入7月，伴隨著多個城市房價明顯上漲，調控收緊的信號開始顯現(xiàn)。

　　最新幾個典型案例是杭州、東莞和寧波?！斑@幾個城市，擁有幾個主要的共性，土地出讓特別熱，市場成交特別火，而且還沒有庫存?！比A東一家上市房企集團的投資高管告訴經濟觀察報。

　　土地市場、庫存與供應量、量價預期，是決定一座城市政策收緊與否的幾大關鍵因素。根據(jù)中原地產研究中心新近提供的土地數(shù)據(jù)，上半年，杭州賣地金額達1639.16億元，為全國50城之最；寧波的土地出讓金額達到580.77億元，土地市場溢價更是由年初的4%一路走高至目前超過40%；東莞的商住用地成交金額達到401.7億元，同比增幅近3倍，超過2019年全年約374億元的賣地數(shù)額。

　　從去年年中以來，上述投資高管每次與公司內部人員交流，都會提到，最擔心的一座城市就是杭州。他的理由是，杭州的市場熱度已經持續(xù)了至少一年半時間，哪怕此前這座城市的調控已經沒有太多收緊的空間，但他仍覺得，有關部門一定會找到渠道去收緊。

　　“東莞和深圳一直關聯(lián)度比較高，深圳今年樓市很火爆，勢必會帶動東莞樓市，東莞和杭州這一輪收緊，我們已經早有預感。寧波也有跡可循，杭州收緊，我們立馬聯(lián)想到寧波，這兩個市場的聯(lián)動性也比較強?！痹撏顿Y高管說。

　　從市場層面來觀察，限價政策導致這三個城市的一二手房價倒掛現(xiàn)象明顯，進而推動新房市場火爆，新房供不應求又進一步倒推二手房市場的熱潮。

　　2020年上半年，杭州的新房市場上，多盤出現(xiàn)萬人搖，二手房半年內成交了4.3萬套，同比上漲4.02%；同一時間，東莞的一手住房成交金額達557億元，同比增加20.7%，創(chuàng)下近4年新高。

　　而寧波，上半年不少樓盤同樣重現(xiàn)排隊買房和“日光盤”現(xiàn)象。今年6月，寧波新建住宅平均價格為17781元/平方米，環(huán)比漲幅1.33%，漲幅居全國之首。“如果一個城市熱度太高，量價齊飛，或者土拍火熱，新房搖號中簽率過低，相關部門一定會出手?！鄙鲜錾鲜蟹科笸顿Y高管表示。

　　這一輪調控“收緊”在實操層面上，除了寧波將限購區(qū)域范圍擴大外，其他調控條款基本是通過供應端來實現(xiàn)。對商品房預售政策進行微調是寧波和東莞共同采用的動作，通過對新盤單次推貨量和時間間隔設置一條“紅線”，進而加大市場的短期供應量。

　　除此之外，更為細致的限價、限售、加大土地供應力度等條款，也紛紛出現(xiàn)在這三個城市的調整措施中?！爸罢畬τ谛枨蠖说恼{控就沒放松過，但疫情期間出臺的地價緩交、預售條件放松等措施，一定程度上還是對供應端進行適度‘松綁’，這次相當于重新收回。”佳兆業(yè)集團首席經濟學家劉策提到。

　　上述上市房企投資高管說，如果調整真的從需求端來加碼的話，殺傷力過大。比如東莞，主要依賴的是深圳外溢需求，一旦調節(jié)需求端，這個市場就沒有了。從供應端進行調控，相關部門比較好把控調控力度。

　　經濟觀察報本周采訪的多位房企人士仍然表示，接下來樓市整體走勢應該還是以穩(wěn)定為主，除非行情回暖過快，才不排除政策進一步收緊。

　　中國樓市的上一輪上漲要追溯2015年前后，在一系列因素影響下，全國一二線城市和三四線城市的房地產市場先后進入上升通道。但疫情后這一輪市場分化較為嚴重，即便是市場熱度較高的一二線城市，成交主要聚焦在主城區(qū)；市區(qū)五公里以外的區(qū)域，去化依然較為艱難。

　　上述投資高管所在房企，上半年銷售額超過300億元，相比往年有所上漲?！拔覀児镜男卤P，全部布局在一二線城市，以及強三線城市的市中心，新房都要搖號。只要能供貨，上半年我們都迅速清掉了?！痹撏顿Y高管觀察到，部分房企布局的一些遠郊盤，上半年去化率還是不太好?！澳切╊l出地王、新房二手房量價齊升、即將失控的城市，才更有可能成為下一個加碼的目標?！眲⒉吒嬖V經濟觀察報?！凹哟a”的警報也并未阻擋房企前進的步伐。劉策說，越是調控嚴厲，說明市場基礎越好，越能重點發(fā)展?！爸灰u得快，不虧損，不管調控收不收緊，哪怕心理上會受一點影響，但我們還是得進?！?/p>

　　上述上市房企投資團隊，近期正密切關注杭州的一宗地塊?！斑@三個城市，如果開發(fā)商恰好趕在這次調控加碼之前拿地，那正是最危險的時間點。因為市場預期高，調控收緊后，要么影響地塊后期去化，要么對售價造成影響?！痹撏顿Y高管告訴經濟觀察報，調控收緊后，市場預期下降，如果成交進一步轉冷，反而是拿地的窗口期。

　　轉自：經濟觀察網

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