樓市警報響起：三城加碼調(diào)控

　　進入7月，樓市調(diào)控畫風(fēng)突變。杭州、東莞、寧波三個城市先后出臺新政，從供應(yīng)端入手，通過加大供地力度、加大新房供應(yīng)量、限價、限售等方式，對原有調(diào)控政策進行不同程度的“查缺補漏”。

　　與此前人才戶籍新政主要以釋放市場需求不同，這一次三個城市均對原有調(diào)控政策進行不同程度的收緊。在剛剛過去的二季度，無論土地市場，還是新房成交，三個城市均站在高位上。

　　此外，關(guān)于深圳樓市調(diào)控即將收緊的傳聞也被坊間熱議，深圳住建局隨后回應(yīng)，暫未接到相關(guān)通知，一切以官方公示為準。雖然調(diào)控收緊的傳聞未落地，但深圳樓市持續(xù)了多時的火熱局面，無疑已經(jīng)引起了監(jiān)管層的關(guān)注。

　　“杭州、東莞、寧波三個城市之所以這個時間點加碼調(diào)控，主要原因還是在于房價漲幅較大，擔(dān)心上面問責(zé)，因此先行采取一些動作?！币晃籘OP30房企的執(zhí)行副總裁告訴經(jīng)濟觀察報。

　　盡管“警報”已經(jīng)拉響，但多位房企人士表示，這幾個城市的調(diào)控收緊僅是因城實施策的表現(xiàn)，“收緊”并非大勢所趨。

　　佳兆業(yè)集團首席經(jīng)濟學(xué)家劉策表示，市場過熱、房價過高，觸碰調(diào)控底線，肯定會被“壓”；相反，如果部分城市或者板塊出現(xiàn)過冷，也會適度“托”。

　　調(diào)控收緊傳聞

　　7月7日上午，鄧蕾的微信里，突然收到一位熟識中介傳來的圖片?！爸匾ㄖ彼膫€字迅速吸引住她的注意力，這是一則關(guān)于“深圳馬上要出臺調(diào)控政策”的傳言。

　　鄧蕾第一時間轉(zhuǎn)發(fā)給一位從事房地產(chǎn)行業(yè)的朋友，“這是真的嗎？我是不是要趕緊入手，要不過了這個時間點，可能就上不了車？”在微信對話框上，她急迫地敲下這樣一串話。

　　早在鄧蕾收到風(fēng)聲前，深圳樓市要出手調(diào)控的消息，已經(jīng)在坊間版流傳，討論度最高的政策主要有兩項：1、哪怕是深圳戶籍購房者，也需要滿足2年或5年的社保；2、深圳稅務(wù)局將上調(diào)網(wǎng)簽計稅價，也即是上調(diào)二手房交易稅費。

　　90后的鄧蕾，從年后開始萌發(fā)買房的想法。4月起，她奔波在看房的途中，最初對于首付的預(yù)算是70萬元，打算入手的是30多平方米一室一廳的戶型。

　　這個時間點，恰好是深圳樓市這一輪火熱周期的開端。鄧蕾的一個朋友，過年前在深圳羅湖區(qū)春風(fēng)路看了一套30多平方米的房子，總價200萬元，當(dāng)時沒有及時下手；4月，這套房子的掛牌價上漲到230萬元。

　　這個漲幅一度嚇退鄧蕾的購房熱情，“樓市太火爆了，價格這么高，就算找到滿意的房源，也要提高預(yù)算，不敢下定購買的決心?！痹陉懤m(xù)看了幾套房之后，鄧蕾選擇“偃旗息鼓”。

　　但端午過后，市場熱度以及身邊朋友成功上車的案例，又一次激發(fā)鄧蕾的買房欲望。這一次，她換了一個思路，將預(yù)算增加20萬元左右，目標定在小兩房戶型上，又重新加入看房大軍的行列。

　　突如其來的樓市調(diào)控收緊傳言，加劇了鄧蕾的恐慌。自2017年入深，她在深圳的社保繳納年限僅有3年，而這一點，可能被傳聞中的新政阻擋在外。“下手要快，要有決斷力，我希望這個月趕緊把房子敲定下來。”這幾天，鄧蕾陷入焦慮中。

　　盡管深圳住建局在回復(fù)經(jīng)濟觀察報時表示，暫未收到關(guān)于新政的通知，一切以官方公示為準，但鄧蕾的焦慮依然存在?！白罱@兩天，深圳樓市交易非常火爆，很多購房者擔(dān)憂后續(xù)可能會出現(xiàn)調(diào)控加碼，影響接下來的房地產(chǎn)交易，因而迅速上車。”7月8日，一位深圳中介公司營銷高管觀察到。

　　經(jīng)濟觀察報獲取的一份會議記錄顯示，7月4日下午，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹赴深調(diào)研房地產(chǎn)，并與深圳市住建局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、華潤置地、萬科、卓越、花樣年等開發(fā)商、以及深圳貝殼找房、Q房網(wǎng)、戴德梁行等房產(chǎn)中介機構(gòu)、業(yè)內(nèi)專家等代表舉行了一場座談會。

　　會議主要討論了三項內(nèi)容，上半年深圳房地產(chǎn)市場運行情況及存在問題、房地產(chǎn)長效機制方案落實情況以及對房地產(chǎn)的建議。經(jīng)濟觀察報獲悉，在這場座談會上，與會的相關(guān)人員依次發(fā)言，但倪虹并未發(fā)表任何意見，也未參與討論。

　　雖然調(diào)控收緊的傳聞還未落地，但這一次調(diào)研釋放出一個信號――深圳樓市的“高溫”引發(fā)監(jiān)管層的關(guān)注。

　　樂有家研究中心在新近發(fā)布的樓市報告指出，上半年，深圳(含深汕合作區(qū))一手住宅成交了166萬平方米，16727套，環(huán)比下滑17%，同比下跌5%?！半m然環(huán)比同比都出現(xiàn)下降，但實際成交還是很不錯的?！睒酚屑覡I銷副總裁劉理琴告訴經(jīng)濟觀察報，這1.6萬套一手房，幾乎是疫情之后短短三個多月間成交的，相比2018、2019兩年同期的實際成交量還要更多一些。

　　一二手房價倒掛的現(xiàn)狀，迫使每個價格存在優(yōu)勢的新盤一經(jīng)推出，短時間內(nèi)就幾乎被搶光。“比如龍崗區(qū)，3、4月份，開發(fā)商能夠拿出來做二三級聯(lián)動的新房貨量還比較多；但到了6月份，需要啟動二三級聯(lián)動的新盤已經(jīng)很少了，新盤的自主消化能力非常強?！眲⒗砬僬f。

　　二手房市場的火熱程度尤勝一手房?！拔覀兘佑|到的一些二手房客戶，上個月看房，總價還在500萬元，這個月就突然上漲到600萬元。很多準備購房的客戶一時之間難以接受?！鄙鲜錾钲谥薪楣緺I銷高管表示，即使這樣，但二手樓的交易依然非?；鸨?。

　　樂有家研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年，深圳二手住宅過戶44000套，同比上漲41%。從最近兩年的數(shù)據(jù)觀察，僅次于2019年下半年的45989套。

　　6月份，深圳二手住宅成交套數(shù)甚至達到10594套，環(huán)比上升23.9%，這是自2016年4月以來，首個二手房成交量破萬套的月份。

　　供給側(cè)失衡

　　“深圳樓市的這一輪火爆，可以說，置業(yè)者都達成了共識――一方面，他們對深圳的關(guān)注度越來越高。一線城市看深圳，這是一個不約而同的認知；另一方面，從整體經(jīng)濟走勢來看，前段時間，投資者難以找到特別好的投資渠道；此外，深圳本身的一個市場特點是，購房者特別容易行動一致，指哪打哪。所以可以看到，打新，買學(xué)位房，都是這一輪樓市的關(guān)鍵詞?！币幻钲谏鲜蟹科笾鞴軤I銷的總經(jīng)理告訴經(jīng)濟觀察報。

　　而觸發(fā)鄧蕾們購房神經(jīng)的“調(diào)控即將加碼”的傳言，發(fā)生在這一輪共識形成之后，發(fā)酵于住建部赴深調(diào)研座談的同一時間段。“據(jù)我們了解，政府現(xiàn)在也挺焦慮，持續(xù)做了很多輪調(diào)研。只要房價漲幅異常，那些二手房就要馬上‘下架’?！鄙鲜錾钲谥薪楣緺I銷高管對經(jīng)濟觀察報坦言，深圳加碼調(diào)控的可能性還是比較大。

　　這些天，中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁已經(jīng)參加了好幾次由深圳相關(guān)部門組織的，關(guān)于深圳房地產(chǎn)和樓市的研討、座談會，主題幾乎一樣：如何穩(wěn)定深圳樓市。

　　他在所有會議上，一直公開談?wù)撟约旱挠^點――如果單純針對現(xiàn)有需求狀況，通過貨幣性、行政性等手段來壓制需求，一定程度上也能發(fā)揮效果。但根本上還是要解決供給側(cè)問題。

　　樂有家研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，上半年，深圳全市一手住宅預(yù)售不足81萬平方米，對應(yīng)的總預(yù)售套數(shù)為8157套。這意味著，上半年，深圳一手房的消化量是新增供應(yīng)量的2倍左右。

　　截至2019年12月，深圳一手住宅的去化周期是9.1個月。但今年以來，深圳一手住宅的月度去化周期已經(jīng)從1月份的8.2個月一路減少至4月份的7.4個月。

　　更核心的供給側(cè)問題反映在住宅用地供應(yīng)稀缺上。宋丁告訴經(jīng)濟觀察報，一方面，深圳2000多萬的實際居住人口，但每年能拿來建設(shè)住房的土地面積非常稀少。深圳住宅用地占建設(shè)用地的比例僅有18%，遠遠低于全國平均約33%的水平，更低于國際上40%以上的水平。

　　另一方面，深圳的功能用地政策嚴重失衡。產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)和占比都比較大，例如工業(yè)用地，目前仍保留30%的紅線范圍；城市更新也大都是高科技研發(fā)、金融、物流等大型產(chǎn)業(yè)用地或城市綜合體項目。但去年以來，深圳商務(wù)寫字樓的空置率接近30%，局部片區(qū)比如前海的寫字樓空置率已經(jīng)超過60%。

　　一邊是土地供應(yīng)失衡，一邊則是大量的需求與資金爭相涌進。2019年，深圳的凈增常住人口41.22萬人，僅次于杭州；引進人才28萬人，同樣帶來巨大的住房需求；目前，深圳常住人口中自有紅本住房的占比僅30%左右，遠遠低于北上廣的90%。宋丁說，深圳是全國城市中潛在需求最旺盛的城市，但供應(yīng)量卻遠遠比不上北上廣。

　　資金的放開也進一步刺激樓市的上漲。根據(jù)宋丁提供的數(shù)據(jù)，深圳的本外幣存款從2014年以來，一直以每年平均凈增7000億的幅度實現(xiàn)快速增長，目前已達到8.4萬億的規(guī)模，僅次于北京上海?！斑@么大的需求與資金，說實話，不讓他們買房根本做不到?！彼味≌f，很多人都在呼吁加碼調(diào)控，他覺得調(diào)控肯定是必要的。但他不停在向深圳主管部門建議，如果必須出手調(diào)控，從供給側(cè)入手，加大供應(yīng)改善供需失衡的問題，才是治本的手段，長期性的策略。

　　樓市警報

　　眾說紛紜之間，深圳調(diào)控加碼的“靴子”始終未曾落地，但放眼全國其他城市，個別“收緊”的警報正在拉響。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，國內(nèi)各大城市密集發(fā)布了304次房地產(chǎn)調(diào)控政策，刷新了半年度調(diào)控次數(shù)的歷史記錄。6月份，房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)達31次。

　　從具體內(nèi)容來看，大部分政策內(nèi)容依然聚焦在人才戶籍新政上。在經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇的大背景下，全國各地各種力度的人才政策頻繁發(fā)布，而與購房補貼、落戶政策有關(guān)的內(nèi)容，成為這些新政的主要特征。

　　如果上半年的房地產(chǎn)調(diào)控基本適度釋放需求為主，進入7月，伴隨著多個城市房價明顯上漲，調(diào)控收緊的信號開始顯現(xiàn)。

　　最新幾個典型案例是杭州、東莞和寧波?！斑@幾個城市，擁有幾個主要的共性，土地出讓特別熱，市場成交特別火，而且還沒有庫存。”華東一家上市房企集團的投資高管告訴經(jīng)濟觀察報。

　　土地市場、庫存與供應(yīng)量、量價預(yù)期，是決定一座城市政策收緊與否的幾大關(guān)鍵因素。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心新近提供的土地數(shù)據(jù)，上半年，杭州賣地金額達1639.16億元，為全國50城之最；寧波的土地出讓金額達到580.77億元，土地市場溢價更是由年初的4%一路走高至目前超過40%；東莞的商住用地成交金額達到401.7億元，同比增幅近3倍，超過2019年全年約374億元的賣地數(shù)額。

　　從去年年中以來，上述投資高管每次與公司內(nèi)部人員交流，都會提到，最擔(dān)心的一座城市就是杭州。他的理由是，杭州的市場熱度已經(jīng)持續(xù)了至少一年半時間，哪怕此前這座城市的調(diào)控已經(jīng)沒有太多收緊的空間，但他仍覺得，有關(guān)部門一定會找到渠道去收緊。

　　“東莞和深圳一直關(guān)聯(lián)度比較高，深圳今年樓市很火爆，勢必會帶動?xùn)|莞樓市，東莞和杭州這一輪收緊，我們已經(jīng)早有預(yù)感。寧波也有跡可循，杭州收緊，我們立馬聯(lián)想到寧波，這兩個市場的聯(lián)動性也比較強?！痹撏顿Y高管說。

　　從市場層面來觀察，限價政策導(dǎo)致這三個城市的一二手房價倒掛現(xiàn)象明顯，進而推動新房市場火爆，新房供不應(yīng)求又進一步倒推二手房市場的熱潮。

　　2020年上半年，杭州的新房市場上，多盤出現(xiàn)萬人搖，二手房半年內(nèi)成交了4.3萬套，同比上漲4.02%；同一時間，東莞的一手住房成交金額達557億元，同比增加20.7%，創(chuàng)下近4年新高。

　　而寧波，上半年不少樓盤同樣重現(xiàn)排隊買房和“日光盤”現(xiàn)象。今年6月，寧波新建住宅平均價格為17781元/平方米，環(huán)比漲幅1.33%，漲幅居全國之首?！叭绻粋€城市熱度太高，量價齊飛，或者土拍火熱，新房搖號中簽率過低，相關(guān)部門一定會出手。”上述上市房企投資高管表示。

　　這一輪調(diào)控“收緊”在實操層面上，除了寧波將限購區(qū)域范圍擴大外，其他調(diào)控條款基本是通過供應(yīng)端來實現(xiàn)。對商品房預(yù)售政策進行微調(diào)是寧波和東莞共同采用的動作，通過對新盤單次推貨量和時間間隔設(shè)置一條“紅線”，進而加大市場的短期供應(yīng)量。

　　除此之外，更為細致的限價、限售、加大土地供應(yīng)力度等條款，也紛紛出現(xiàn)在這三個城市的調(diào)整措施中。“之前政府對于需求端的調(diào)控就沒放松過，但疫情期間出臺的地價緩交、預(yù)售條件放松等措施，一定程度上還是對供應(yīng)端進行適度‘松綁’，這次相當(dāng)于重新收回。”佳兆業(yè)集團首席經(jīng)濟學(xué)家劉策提到。

　　上述上市房企投資高管說，如果調(diào)整真的從需求端來加碼的話，殺傷力過大。比如東莞，主要依賴的是深圳外溢需求，一旦調(diào)節(jié)需求端，這個市場就沒有了。從供應(yīng)端進行調(diào)控，相關(guān)部門比較好把控調(diào)控力度。

　　經(jīng)濟觀察報本周采訪的多位房企人士仍然表示，接下來樓市整體走勢應(yīng)該還是以穩(wěn)定為主，除非行情回暖過快，才不排除政策進一步收緊。

　　中國樓市的上一輪上漲要追溯2015年前后，在一系列因素影響下，全國一二線城市和三四線城市的房地產(chǎn)市場先后進入上升通道。但疫情后這一輪市場分化較為嚴重，即便是市場熱度較高的一二線城市，成交主要聚焦在主城區(qū)；市區(qū)五公里以外的區(qū)域，去化依然較為艱難。

　　上述投資高管所在房企，上半年銷售額超過300億元，相比往年有所上漲?！拔覀児镜男卤P，全部布局在一二線城市，以及強三線城市的市中心，新房都要搖號。只要能供貨，上半年我們都迅速清掉了?！痹撏顿Y高管觀察到，部分房企布局的一些遠郊盤，上半年去化率還是不太好?！澳切╊l出地王、新房二手房量價齊升、即將失控的城市，才更有可能成為下一個加碼的目標?！眲⒉吒嬖V經(jīng)濟觀察報。“加碼”的警報也并未阻擋房企前進的步伐。劉策說，越是調(diào)控嚴厲，說明市場基礎(chǔ)越好，越能重點發(fā)展?！爸灰u得快，不虧損，不管調(diào)控收不收緊，哪怕心理上會受一點影響，但我們還是得進?！?/p>

　　上述上市房企投資團隊，近期正密切關(guān)注杭州的一宗地塊?！斑@三個城市，如果開發(fā)商恰好趕在這次調(diào)控加碼之前拿地，那正是最危險的時間點。因為市場預(yù)期高，調(diào)控收緊后，要么影響地塊后期去化，要么對售價造成影響?！痹撏顿Y高管告訴經(jīng)濟觀察報，調(diào)控收緊后，市場預(yù)期下降，如果成交進一步轉(zhuǎn)冷，反而是拿地的窗口期。

　　轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟觀察網(wǎng)

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