限溢價(jià)、高品質(zhì)、搖號(hào)成新方向 土拍規(guī)則大調(diào)整

　　自8月以來(lái)，上海、天津、深圳、杭州等十多個(gè)城市宣布暫緩或中止第二批集中供地，引發(fā)市場(chǎng)熱議。究其原因，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，或是“兩集中”政策出臺(tái)后的首批集中供地未達(dá)到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期效果，土拍規(guī)則急需調(diào)整升級(jí)所致。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，在首批集中供地中，熱點(diǎn)城市平均溢價(jià)率高企，熱門地塊爭(zhēng)搶激烈，個(gè)別城市則出現(xiàn)多宗宅地底價(jià)成交，甚至流拍的現(xiàn)象。而在土拍規(guī)則上，22城首批供地采用的出讓方式仍以限地價(jià)為主，在觸及地價(jià)上限后，普遍會(huì)要求競(jìng)配建、競(jìng)自持。

　　“第一批集中供地，土地放量雖然比較大，但各個(gè)城市仍然在土地價(jià)格端有所提高。一是起拍價(jià)提高，二是價(jià)外配建或競(jìng)自持，直接或間接提高土地價(jià)格?！蹦撤科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　記者注意到，隨著各地第二批集中供地陸續(xù)重新掛牌，土拍規(guī)則均有明顯調(diào)整。地價(jià)溢價(jià)率控制在15%以內(nèi)已成硬性要求，競(jìng)自持、競(jìng)配建調(diào)整為定品質(zhì)、競(jìng)品質(zhì)或也將成為未來(lái)土拍規(guī)則的新標(biāo)配。

　　首批供地“冷熱不一”

　　作為“兩集中”政策出臺(tái)后的首次探索，22座試點(diǎn)城市的首批集中供地效果卻并不理想。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，在首批集中供地中，重慶、無(wú)錫、廈門成交樓面價(jià)較去年全年分別上漲85%、72%和71%。例如，無(wú)錫成交的16宗土地中15宗達(dá)到最高限價(jià)；重慶平均溢價(jià)率達(dá)39%，較2020年全年增長(zhǎng)31%，有地塊溢價(jià)率達(dá)到130%；南京最熱地塊爭(zhēng)搶激烈，競(jìng)價(jià)158輪，更有房企直接加價(jià)5.8億元觸頂。

　　中銀證券研究報(bào)告顯示，上半年22城首批集中供地的樓面均價(jià)為9993元/平方米，較去年增長(zhǎng)20.7%；平均溢價(jià)率15.3%，較去年提升了1.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　但另一方面，長(zhǎng)春、青島等城市土地市場(chǎng)熱度相對(duì)較低。記者注意到，長(zhǎng)春競(jìng)拍前有8宗地塊中止出讓，平均溢價(jià)率僅為3.9%，并有2宗地塊流拍；青島多宗地塊以勾地成交，平均溢價(jià)率僅為2.1%，成交的55宗宅地中，有54宗以底價(jià)成交，并有1宗地塊流拍。

　　對(duì)此，有某頭部上市房企管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，上半年首輪集中供地，熱點(diǎn)城市呈現(xiàn)非理性的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況超出預(yù)期，房企補(bǔ)倉(cāng)意愿非常強(qiáng)烈，土拍表現(xiàn)十分“內(nèi)卷”。

　　中指研究院分析師指出，“兩集中”政策穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期效果不及預(yù)期，一方面是因?yàn)?2個(gè)重點(diǎn)城市多為城市群核心城市，經(jīng)濟(jì)基本面較好，人口持續(xù)凈流入，市場(chǎng)需求充足，本身就是規(guī)模房企重點(diǎn)布局和長(zhǎng)期深耕的城市，對(duì)房企維持規(guī)模增長(zhǎng)、保持穩(wěn)定去化、保障現(xiàn)金流安全和實(shí)現(xiàn)品牌沉淀等方面影響深遠(yuǎn)。

　　另一方面，22城首批供地主要集中在二季度，對(duì)規(guī)模房企年內(nèi)推貨節(jié)奏和市場(chǎng)份額影響較大，房企補(bǔ)貨意愿強(qiáng)烈。最后則與部分熱點(diǎn)城市土拍規(guī)則相對(duì)寬松有關(guān)。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，22城首批供地采用的出讓方式仍以限地價(jià)為主，在觸及地價(jià)上限后，普遍會(huì)要求競(jìng)配建、競(jìng)自持。不過(guò)，亦有上海等城市明確禁止“馬甲”拍地，北京則要求部分地塊觸及限價(jià)或競(jìng)配建、競(jìng)自持到頂后，企業(yè)需要報(bào)送高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，競(jìng)爭(zhēng)住宅建設(shè)品質(zhì)，對(duì)參與企業(yè)提出更高要求。

　　土拍規(guī)則更加細(xì)化

　　“首批集中供地穩(wěn)地價(jià)效果不及預(yù)期，溢價(jià)率高企，是各試點(diǎn)城市暫停或中止第二批集中供地的主要原因，各地后續(xù)批次集中供地的土拍規(guī)則將進(jìn)行逐步細(xì)化和‘打補(bǔ)丁’?！敝兄秆芯吭悍治鰩熤赋觥?/p>

　　記者注意到，自8月以來(lái)，上海、天津、深圳、青島、濟(jì)南、杭州等十多個(gè)城市發(fā)布了第二批集中供地公告，但是隨后，卻又相繼宣布暫?；蚴侵兄构┑亍?/p>

　　有媒體報(bào)道稱，自然資源部曾在8月召開閉門會(huì)議，對(duì)核心城市土地出讓政策進(jìn)行調(diào)整，規(guī)定單宗住宅用地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，且不得通過(guò)提高起拍價(jià)方式調(diào)整溢價(jià)率；在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率上限時(shí)，不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過(guò)一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)品質(zhì)等方式確定競(jìng)得人。

　　盡管未有官方層面的明確聲音，但多個(gè)城市新掛牌的地塊競(jìng)拍規(guī)則相繼印證了上述信息。

　　8月29日，深圳市重新發(fā)布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告，調(diào)整了競(jìng)買企業(yè)資質(zhì)和準(zhǔn)入要求，地塊溢價(jià)率上限由45%調(diào)至15%，住房銷售限價(jià)則進(jìn)行下調(diào)，其中普通商品住房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上，下調(diào)3%~9.2%不等。

　　在此之前，南京、合肥、杭州、廣州等城市亦更新了第二批集中供地競(jìng)買規(guī)則。

　　如南京實(shí)行“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的全新出讓模式，將溢價(jià)率限定在15%以內(nèi)，房企拿地后6個(gè)月內(nèi)住宅不得上市等；合肥由此前的“價(jià)高者得+最高限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)競(jìng)配建租賃住房+搖號(hào)”，改為“價(jià)高者得+競(jìng)裝配率+搖號(hào)”“價(jià)高者得+投報(bào)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號(hào)”；杭州則設(shè)置了競(jìng)買準(zhǔn)入條件，封頂溢價(jià)率由20%調(diào)至15%，競(jìng)品質(zhì)地塊溢價(jià)從10%調(diào)至5%，競(jìng)配建改為線下公開搖號(hào)，嚴(yán)格審查競(jìng)買企業(yè)資質(zhì)、購(gòu)地資金，以及嚴(yán)禁“馬甲”等。

　　值得一提的是，作為首批集中供地效果獲得住建部肯定并推廣經(jīng)驗(yàn)的北京，也于8月30日發(fā)布了第二批次住宅用地出讓公告。

　　記者注意到，在今年首批供地中，北京首次實(shí)施“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”，而在本次第二批集中供地中，北京“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”機(jī)制更加成熟。如作為“提品質(zhì)”的重要措施，競(jìng)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案這一方式，由第一批8個(gè)地塊大幅度增加至36個(gè)地塊采用。

　　此外，本次北京土拍出讓規(guī)則新增了地價(jià)上限后“防馬甲”搖號(hào)限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，并以大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊探索創(chuàng)新試點(diǎn)地價(jià)上限后競(jìng)現(xiàn)房銷售高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案機(jī)制。在嚴(yán)控成交溢價(jià)率方面，本次土拍要求整體溢價(jià)率控制在10%以內(nèi)，單宗溢價(jià)率不高于15%。

　　倒逼房企提升品質(zhì)

　　事實(shí)上，土地拍賣作為房地產(chǎn)鏈條中的第一環(huán)，調(diào)控重點(diǎn)即在于穩(wěn)定土地出讓價(jià)格，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)及預(yù)期。同時(shí)，也要保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得一定的利潤(rùn)空間。

　　近日，某上市房企負(fù)責(zé)人在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，住建部提出限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，其中，提品質(zhì)意味著開發(fā)商要留出利潤(rùn)空間，如果沒(méi)有利潤(rùn)空間，僅是限房?jī)r(jià)、控地價(jià)，產(chǎn)品品質(zhì)是不可能提高的。

　　其指出，第二批“兩集中”供地相比之前有所進(jìn)步。但目前很多城市出臺(tái)搖號(hào)政策，到了上限后，不管什么企業(yè)，都可以來(lái)?yè)u號(hào)，這并不合理。“呼吁各城市向北京學(xué)習(xí)土地集中政策，北京競(jìng)的是高品質(zhì)，對(duì)政府來(lái)說(shuō)，同樣的價(jià)格，看哪家企業(yè)在高標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)上更有優(yōu)勢(shì)。”

　　對(duì)此，億翰智庫(kù)分析稱，競(jìng)配建等方式將增加企業(yè)的隱形成本，縮小了房企的盈利空間，在此情況下，最終交付的產(chǎn)品質(zhì)量或?qū)⑹艿接绊憽Ｍㄟ^(guò)此次調(diào)整，一定程度上可以降低房企拿地的實(shí)際成本，且競(jìng)得方的確定方式更為公平，受此影響，中小房企在土拍市場(chǎng)的參與機(jī)會(huì)更多，有利于房地產(chǎn)行業(yè)更健康的長(zhǎng)期發(fā)展。

　　中指研究院分析師則表示，“競(jìng)品質(zhì)”成為標(biāo)配從短期來(lái)看，房企的資金端和去化端將受到考驗(yàn)。房企拿地門檻升高，開發(fā)成本上升，資金端壓力進(jìn)一步加大，將倒逼企業(yè)理性拿地，抑制開發(fā)商盲目拿地。銷售端又將要求企業(yè)提高去化率，加快資金回流速度。

　　此外，“競(jìng)品質(zhì)”有利于從源頭上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，引導(dǎo)開發(fā)商提升綠色建筑、裝配式建筑等方面建造設(shè)計(jì)能力。

　　而從長(zhǎng)期來(lái)看，將“品質(zhì)”列入房企拿地以及建造標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)于房企的成本管控能力及產(chǎn)品力提出更高的要求，擁有成熟成本管理體系及優(yōu)秀產(chǎn)品力的房企將進(jìn)一步拉開與其他房企的距離，并提高自身利潤(rùn)率，同時(shí)優(yōu)秀建筑品質(zhì)帶來(lái)的品牌效應(yīng)也將對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定品牌效應(yīng)，對(duì)銷售端也將產(chǎn)生深刻的影響。

　　對(duì)于這一趨勢(shì)，中指研究院分析師建議，“競(jìng)品質(zhì)”在多城的實(shí)施預(yù)示著未來(lái)“競(jìng)品質(zhì)”有望成為土拍規(guī)則的新“標(biāo)配”，房企應(yīng)更加注重產(chǎn)品力及成本管控能力，提升項(xiàng)目品質(zhì)，加大發(fā)展綠色建筑、裝配式建筑。

　　此外，“競(jìng)品質(zhì)”政策對(duì)于房企拿地門檻又有變相提高，房企可加大合作力度，降低自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，舊改將成為政策新風(fēng)口，通過(guò)舊改盤活城市老城區(qū)地塊也將為房企開辟新的發(fā)展賽道。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

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