中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前全國40大中城市土地市場整體供求環(huán)比雙降。從今年1月至7月出現(xiàn)高價地的城市來看，一線城市中的上海、廣州、深圳三地已不再是主角。業(yè)內(nèi)人士分析，從最近調(diào)控重壓下的樓市趨勢來看，熱點(diǎn)一二線城市調(diào)控政策非常多，土地溢價率被各種政策抑制，房價漲幅也明顯收窄，土地價格逐漸失去了上漲動力。
（資料圖片 來源于網(wǎng)絡(luò)） 中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前全國40大中城市土地市場整體供求環(huán)比雙降。其中，一線城市供求總量環(huán)比走低，土地收入增加逾兩成，北上廣深均無宅地供應(yīng)。二線城市整體供應(yīng)量縮水近半，成交量跌價漲。但值得關(guān)注的是，土地出讓金的數(shù)據(jù)卻呈上漲趨勢。
數(shù)據(jù)顯示，從近一周的數(shù)據(jù)來看，全國40大中城市推地總量環(huán)比減少了45%，14個城市無土地推出，同時溫州、無錫等城市推出量較大；在成交方面，主要城市成交量環(huán)比減少了35%，25個城市無成交，石家莊、南京等城市成交量較大；在出讓金方面，上述城市整體環(huán)比上漲了14%，宅地出讓金環(huán)比增加了10%。
在中國指數(shù)研究院發(fā)布上述數(shù)據(jù)的同時，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，就全國土地市場來看，1月至7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為12410萬平方米，同比增長了11.1%，增速比1月至6月份擴(kuò)大了2.3個百分點(diǎn)；企業(yè)土地購置均價4374元/平方米，同比增長了26.9%，增速比1月至6月下降了3.5個百分點(diǎn)。對此，易居房地產(chǎn)研究院研究員王夢雯表示：“2016年下半年部分熱點(diǎn)城市出臺土地市場政策，控制地價增長，但從全國來看，總體地價漲幅并未受到抑制。
今年1月至7月全國地價仍然保持上行態(tài)勢，這主要與市場成交較活躍、去年基期值較低有關(guān)。考慮到下半年房企資金面趨緊，預(yù)計三季度增幅將持續(xù)高位盤整，四季度增幅或出現(xiàn)下行態(tài)勢。”
事實(shí)上，在政策高壓下，如今房企瘋狂拿地的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，在核心一線熱點(diǎn)城市土地日益稀缺及土地出讓規(guī)則日趨復(fù)雜的背景下，競地價限房價、配建附屬設(shè)施、競開發(fā)企業(yè)支持運(yùn)營面積等要求頻頻出現(xiàn)。面對種種限制條件，開發(fā)商選擇的應(yīng)對方式是抱團(tuán)取暖，以聯(lián)合體的方式拿地，共擔(dān)風(fēng)險。
以8月初北京成交的3宗限價宅地為例，時隔5年再次供應(yīng)宅地的東城區(qū)地塊因沒有房企參與現(xiàn)場競拍，而以38.4億元的最高網(wǎng)上報價被華潤+招商+碧桂園聯(lián)合體收入囊中，溢價率僅為0.52%，該地可售商品房最高限價93521元/平方米；另兩宗平谷區(qū)地塊分別被金科以8.23億元及24%自持面積和11.67億元及28%自持面積拿下，兩宗地可售商品房最高限價均為27315元/平方米。
當(dāng)前，除了北京等一線城市外，包括杭州、濟(jì)南、佛山等重點(diǎn)二線城市及周邊城市出讓的宅地，也相繼設(shè)定了最高限價及競報自持面積，拿地之后如何讓利益最大化已成為當(dāng)下房企必須要考慮的問題。
而市場普遍認(rèn)為，自持地塊難以迅速回籠資金成本，目前在盈利方面也沒有出現(xiàn)較好的解決方式，一些環(huán)繞一二線城市的三四線城市越來越受房企的青睞。以保利為例，其目前更偏向于都市圈二線及周邊三四線城市。
而從今年1月至7月出現(xiàn)高價地的城市來看，一線城市中的上海、廣州、深圳三地已不再是主角。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“從最近調(diào)控重壓下的樓市趨勢來看，熱點(diǎn)一二線城市的調(diào)控政策非常多，土地溢價率被各種政策抑制。統(tǒng)計局公布的房價上漲城市基本上全部為三線城市，除廣州上漲1.4%外，其他城市基本均為之前漲幅較低的城市”。他認(rèn)為，熱點(diǎn)一二線城市全面進(jìn)入調(diào)控周期，房價漲幅明顯收窄，土地價格也逐漸失去了上漲動力。
張大偉還表示，從全國市場來看，隨著樓市調(diào)控的深入，一二線熱點(diǎn)城市的土地?zé)岢闭饾u轉(zhuǎn)移到了三四線城市。從城市級別來看，三四線城市的住宅類土地明顯升溫，一二線城市的土地市場則明顯平穩(wěn)。他還認(rèn)為，三四線城市土地市場熱度刷新了歷史紀(jì)錄，特別是溢價率達(dá)到了40.%，相比于往年有非常明顯的上升。
也正是因?yàn)槿绱?，三四線城市地價的快速上漲也引起了外界的關(guān)注。據(jù)此前發(fā)布的《2017年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》顯示，下一步要注重政策的靈活性與穩(wěn)定性相結(jié)合。提高各類政策之間的協(xié)調(diào)配合，避免政策的過度“疊加”或“沖減”。熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策要繼續(xù)保持穩(wěn)中微調(diào)，增強(qiáng)定力，著眼未來，避免后市的反彈；要綜合權(quán)衡穩(wěn)預(yù)期、去庫存、去杠桿等政策，避免三四線城市的風(fēng)險集聚。
張大偉稱，今年以來全國樓市成交分化明顯，一線城市明顯降溫，二線逐漸平穩(wěn)，三線城市有所上升。房企拿地開始集中于部分圍繞一二線熱點(diǎn)城市的三四線區(qū)域拿地。預(yù)計后續(xù)政策將繼續(xù)擴(kuò)圍，調(diào)控城市數(shù)量也將繼續(xù)增加，整體市場的調(diào)控目標(biāo)是約束房價上漲過快區(qū)域，穩(wěn)定市場預(yù)期。（付依珞）
轉(zhuǎn)自：中國商報
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