房企多元化“知易行難”核心業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)仍顯不足

　　由于傳統(tǒng)的住宅銷售業(yè)務(wù)容易受到政策和市場(chǎng)的影響而陷入波動(dòng)，近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行多元化嘗試，從傳統(tǒng)的商業(yè)、酒店、物管、金融等衍生市場(chǎng)，到近年來(lái)興起的特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域，再到與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高的醫(yī)療、能源等。

(資料圖片 來(lái)源于網(wǎng)絡(luò))

　　從已經(jīng)公布2017年半年報(bào)的企業(yè)來(lái)看，非核心業(yè)務(wù)的表現(xiàn)可謂“有喜有憂”?？傮w來(lái)看，物管領(lǐng)域給企業(yè)帶來(lái)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)在不斷增加；長(zhǎng)租公寓、特色小鎮(zhèn)、共享辦公等“風(fēng)口業(yè)務(wù)”的布局，目前仍處在摸索階段；部分房企進(jìn)軍的一些全新領(lǐng)域，如新能源等，業(yè)務(wù)進(jìn)展則不盡人意。

　　分析人士指出，多元化戰(zhàn)略的成功與否，不僅與新領(lǐng)域所處的發(fā)展階段、市場(chǎng)前景有關(guān)，又和房企的戰(zhàn)略布局、運(yùn)營(yíng)能力等密不可分。但總體而言，由于房企多在近幾年開始實(shí)施多元化布局，從時(shí)間周期上看，這些業(yè)務(wù)并未真正迎來(lái)“收獲期”。

　　物管業(yè)績(jī)普遍增長(zhǎng)

　　由于與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度較高，專注后居住階段服務(wù)的物管業(yè)務(wù)，是房企最早布局的領(lǐng)域之一。從上半年的業(yè)績(jī)來(lái)看，這部分業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)相對(duì)較好。

　　中海旗下的中海物業(yè)于2015年10月在香港聯(lián)交所上市，是較早分拆上市的物業(yè)公司之一。今年上半年，中海物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入13.08億港元，同比增長(zhǎng)4.1%；毛利潤(rùn)為3.94億港元，增長(zhǎng)27.1%。

　　同期毛利率為30.4%，其中物業(yè)服務(wù)板塊的毛利率由去年同期的22.0%提高至28.0%，增值服務(wù)板塊毛利率則由52.7%提高至55.8%。

　　遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下的物業(yè)服務(wù)板塊遠(yuǎn)洋億家在新三板上市。根據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)財(cái)報(bào)，上半年遠(yuǎn)洋億家為集團(tuán)帶來(lái)營(yíng)業(yè)收入約人民幣5.8億元，同比增長(zhǎng)17%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約人民幣8900萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)84%。

　　一些并未做出分拆的公司，也錄得該項(xiàng)業(yè)務(wù)的大幅增長(zhǎng)。

　　上半年，金科的“社區(qū)服務(wù)”業(yè)務(wù)進(jìn)駐城市已達(dá)85個(gè)，在管項(xiàng)目超過400個(gè)。期內(nèi)該項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.53億元，同比增長(zhǎng)約54%。同期，禹洲地產(chǎn)旗下的物業(yè)管理服務(wù)公司錄得物業(yè)管理費(fèi)收入為人民幣1.17億元，同比增長(zhǎng)90.89%。

　　上述業(yè)績(jī)可被視為物管業(yè)績(jī)的縮影。由于潛在市場(chǎng)巨大、利潤(rùn)率高，不少房企將物業(yè)管理業(yè)務(wù)作為發(fā)展重點(diǎn)并提前布局。較早布局的房企，如今都已實(shí)現(xiàn)規(guī)模化運(yùn)營(yíng)。

　　“經(jīng)過最初的探索后，一些企業(yè)的物管業(yè)務(wù)已經(jīng)嘗到規(guī)模化布局的‘甜頭’。”某券商人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，規(guī)模不僅是物管業(yè)務(wù)盈利的基本保證，同時(shí)也是未來(lái)實(shí)施并購(gòu)重組、發(fā)力衍生業(yè)務(wù)的必要因素。

　　中信建投一份報(bào)告稱，2014年到2016年是社區(qū)O2O市場(chǎng)的探索期。從2017年開始，該市場(chǎng)進(jìn)入啟動(dòng)階段，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，社區(qū)物業(yè)的價(jià)值將得以完全體現(xiàn)。2020年以后，市場(chǎng)將逐步進(jìn)入高速發(fā)展期和應(yīng)用成熟期，社區(qū)物業(yè)與房產(chǎn)、家裝、金融的協(xié)同價(jià)值越來(lái)越顯著。且大數(shù)據(jù)、社區(qū)金融等的發(fā)展，將使得社區(qū)物業(yè)市場(chǎng)更加成熟。

　　但從目前來(lái)看，除彩生活等個(gè)別企業(yè)外，物管業(yè)務(wù)對(duì)母公司的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)并不高。如上半年遠(yuǎn)洋億家的收入占集團(tuán)總收入比重不足3%，凈利潤(rùn)占比也僅為3.3%；金科、禹洲物管業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比則在4.3%和1.6%。

　　“風(fēng)口業(yè)務(wù)”尚需時(shí)間

　　房企另一項(xiàng)傳統(tǒng)的多元化領(lǐng)域?yàn)樯虡I(yè)，主要分為銷售型和投資型。在度過粗放式的散售階段后，如今房企對(duì)商業(yè)物業(yè)的操作主要表現(xiàn)為投資型，即以持有和運(yùn)營(yíng)為主，謀求租金和管理費(fèi)收入。

　　出于政策和市場(chǎng)的雙重原因，近年來(lái)，越來(lái)越多房企將商業(yè)運(yùn)營(yíng)的模式延伸到住宅、工業(yè)、文旅及綜合體等業(yè)態(tài)，在業(yè)績(jī)報(bào)表中多將其統(tǒng)稱為投資型物業(yè)。其中，長(zhǎng)租公寓、特色小鎮(zhèn)和聯(lián)合辦公的運(yùn)營(yíng)成為新熱點(diǎn)。

　　今年上半年，房企投資型物業(yè)的業(yè)績(jī)普遍向好。華潤(rùn)置地的投資型物業(yè)租金收入為40億港元，同比增長(zhǎng)13.2%；龍湖的租金收入為人民幣11.4億元，同比增長(zhǎng)28.8%；新城控股12家吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入3.44億元。

　　企業(yè)將原因主要?dú)w結(jié)為寫字樓、商品等物業(yè)出租率提升，以及租金水平提高。但除華潤(rùn)、北辰等少數(shù)企業(yè)外，房企投資型物業(yè)的收入和利潤(rùn)占比普遍不高。

　　此外，房企投資型物業(yè)的業(yè)績(jī)，主要來(lái)自于商鋪、寫字樓、酒店等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。長(zhǎng)租公寓、共享辦公、特色小鎮(zhèn)等新興“風(fēng)口業(yè)務(wù)”尚未形成實(shí)質(zhì)性業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。

　　公告顯示，今年上半年，龍湖長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品冠寓的租金收入，僅占投資型物業(yè)租金總收入的0.3%，也即約300多萬(wàn)元。截至今年7月，冠寓僅進(jìn)入7個(gè)城市，運(yùn)營(yíng)了10個(gè)項(xiàng)目。

　　在共享辦公領(lǐng)域，SOHO中國(guó)并未公布其相應(yīng)產(chǎn)品SOHO3Q的業(yè)績(jī)。有分析人士指出，由于該類產(chǎn)品所占比重較低，預(yù)計(jì)其租金貢獻(xiàn)微不足道。

　　特色小鎮(zhèn)也面臨類似問題。奧園的管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上大談特色小鎮(zhèn)，并稱擬將文旅地產(chǎn)分拆上市。但其現(xiàn)有的特色小鎮(zhèn)產(chǎn)品均處于前期運(yùn)作及開發(fā)階段，根據(jù)管理層的表態(tài)，最快也要在今年下半年形成業(yè)績(jī)。

　　上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，與傳統(tǒng)轉(zhuǎn)型方向相比，上述“風(fēng)口業(yè)務(wù)”起步較晚，投資回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)，且部分產(chǎn)品(如特色小鎮(zhèn))的盈利模式尚不清晰，因此難以在短期內(nèi)形成收入。即便以輕資產(chǎn)形式運(yùn)作，但因運(yùn)營(yíng)中的專業(yè)性強(qiáng)，要形成穩(wěn)定的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)也需要時(shí)間。

　　多元化尚未迎來(lái)“收獲期”

　　房企進(jìn)行多元化嘗試已成風(fēng)氣，除前述方向外，還包括養(yǎng)老、醫(yī)療、物流、文旅、體育、金融、消費(fèi)等領(lǐng)域。其中有些領(lǐng)域能夠與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)；有些則并無(wú)明顯關(guān)聯(lián)，如金科涉足的風(fēng)電、光伏等新能源領(lǐng)域。

　　企業(yè)布局多元化的契機(jī)也不相同。既有主動(dòng)落子，也有被動(dòng)調(diào)整，還有機(jī)緣巧合下的順勢(shì)布局。2015年8月，藍(lán)光發(fā)展借殼迪康藥業(yè)上市，之后便利用后者的殼資源，涉足生物醫(yī)藥領(lǐng)域。

　　“房企實(shí)施多元化的目的各有不同，但大致可以分為三類：助力主營(yíng)業(yè)務(wù)；培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)；形成協(xié)同效應(yīng)，共同發(fā)展。”北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，即使布局同一領(lǐng)域，也可能有不同目的。如金融，既可以作為新的增長(zhǎng)點(diǎn)，又能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)融資提供便利。

　　該人士表示，如果目的是“助力主營(yíng)業(yè)務(wù)”，就不能以業(yè)績(jī)的好壞來(lái)判斷多元化成功與否。相反，如果作為新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，則需要看經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)是否達(dá)到預(yù)期。

　　根據(jù)公告，在新能源方面，金科上半年完成上網(wǎng)發(fā)電1.8億度，同比增長(zhǎng)約22%；實(shí)現(xiàn)發(fā)電收入約7365萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)約14%。雖然業(yè)績(jī)有所增長(zhǎng)，但考慮到“在新能源領(lǐng)域再造一個(gè)金科”的目標(biāo)，這一業(yè)績(jī)并不能令人滿意。

　　事實(shí)上，綜合已經(jīng)發(fā)布中報(bào)的房企，除華夏幸福等極少數(shù)企業(yè)外，無(wú)論在業(yè)績(jī)占比還是利潤(rùn)貢獻(xiàn)上，非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)鮮有挑大梁者。受訪者普遍指出，“多元化”的邏輯雖然清晰，真正操作起來(lái)卻非易事。

　　上述房企人士指出，10年前，時(shí)任萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)的王石還曾公開表態(tài)“萬(wàn)科只做住宅”。這也側(cè)面反映出，大部分企業(yè)實(shí)施多元化布局的時(shí)間較晚。從時(shí)間周期上看，大部分業(yè)務(wù)并未迎來(lái)真正的收獲期。

　　與此同時(shí)，多元化業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)的要求較高。嚴(yán)躍進(jìn)表示，從開發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，是很多房企轉(zhuǎn)型過程中的必經(jīng)階段。這要求企業(yè)有戰(zhàn)略規(guī)劃、人才儲(chǔ)備、資金投入、項(xiàng)目累積等，并非一蹴而就。

　　此外還需考慮到資本市場(chǎng)的要求。有些多元化業(yè)務(wù)雖然利潤(rùn)率較高，但投資回報(bào)周期長(zhǎng)，除非大規(guī)模布局，否則短期內(nèi)很難產(chǎn)生足夠的營(yíng)收規(guī)模，亦難以在資本市場(chǎng)收獲較好的估值和評(píng)級(jí)。如特色小鎮(zhèn)目前并無(wú)成熟的盈利模式；長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)難度之大被業(yè)界公認(rèn)，且利潤(rùn)率相對(duì)不高。

　　大部分受訪者認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，增量房地產(chǎn)市場(chǎng)的紅利正逐漸減退，多元化布局仍將是企業(yè)轉(zhuǎn)型的大趨勢(shì)。對(duì)于較早布局的多元化業(yè)務(wù)，其業(yè)績(jī)將在未來(lái)數(shù)年得到檢驗(yàn)；近幾年布局的多元化領(lǐng)域，則需要更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)考量。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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