據(jù)國家統(tǒng)計局公布的9月70個大中城市房價變動情況顯示，熱點城市新建商品住宅價格環(huán)比持續(xù)下降或持平，同比漲幅全部回落。調(diào)控政策所帶來的一二線城市房價拐點首次全面出現(xiàn)，這也是最近3年中15個熱點城市連續(xù)兩個月出現(xiàn)全面停漲。而在此基礎(chǔ)上，諸如調(diào)控政策、土地市場等多方力量仍在持續(xù)發(fā)力，專家預(yù)計未來房價漲幅或?qū)⒗^續(xù)下行。
房價漲幅或繼續(xù)回落（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)） 房價過熱地區(qū)或引發(fā)調(diào)控潮
今年以來，隨著調(diào)控政策的不斷“轟炸”，一些熱點城市的樓市已逐漸回歸平靜。雖然樓市調(diào)控的效果正在逐漸顯現(xiàn)，但是各地對于樓市調(diào)控的決心卻沒有絲毫放松的意思。事實上，相較于熱點城市的“熄火”，一些二三線非熱點城市開始逐漸“崛起”，而未來這些房價過熱的地區(qū)或?qū)⒊蔀檎{(diào)控的新目標(biāo)。
從國家統(tǒng)計局公布的9月70個城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，大部分城市房價的漲幅放緩，特別是一二線城市。整體來看，9月新建住宅平均環(huán)比上漲了0.19%，是最近23個月以來的漲幅最低點。
盡管一二線城市的房價有繼續(xù)降溫的跡象，但9月非熱點省會城市房價上漲的趨勢較為明顯。
據(jù)悉，西安新建商品住宅價格以14.9%的漲幅成為了新的“領(lǐng)頭羊”，長沙、沈陽和南寧等城市的新房價格漲幅也超過了10%，位居全國房價漲幅的前列。在環(huán)比方面，長春、哈爾濱、沈陽、西寧、貴陽、烏魯木齊等城市進(jìn)入到了全國房價環(huán)比增幅前十。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前二三線城市的房價仍然過熱。“目前，此類城市的購房政策仍相對較寬松，南昌、貴陽等地的房產(chǎn)依然受到市場追捧，成為了近期的熱點城市。如果此類城市房價上漲幅度難以得到實質(zhì)性收窄，預(yù)計四季度將成為政策調(diào)控的重點區(qū)域。”
多地加快土地供應(yīng)
今年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)加碼，一方面，諸如限購限貸等“減法調(diào)控”頻出；另一方面，從供給側(cè)穩(wěn)定樓市的“加法措施”也在提速，如增加土地供應(yīng)等，這亦將對樓市的價格有著很好的抑制作用。而10月末，土地市場迎來了年終高潮。
10月30日，北京以99億元出讓順義、房山、大興的三個地塊，其中后沙峪地塊以49.5億元成交，另外兩宗出讓金分別為36億元與13.5億元。至此，北京10月土拍全部收官，共成交了9宗經(jīng)營性地塊，成交金額達(dá)261.5億元。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，今年北京土地出讓金額已經(jīng)達(dá)到2129.15億元，在歷史上第二次突破了2000億元大關(guān)。
而就在同一天，南端的廣州賣地交易額也近百億元。
10月30日，廣州出讓了5宗地塊，涵蓋了黃埔、番禺、南沙、花都四個區(qū)?？傮w來看，當(dāng)天88.7億元的總起拍價，合計出讓總價為95.62億元，總競配建面積達(dá)8100平方米。
據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月全國土地市場供應(yīng)量同比增長了近四成，各線城市供地同比均有增加。
行業(yè)人士稱，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，而供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾的預(yù)期。相比于限購、限貸、限售等需求調(diào)控，土地供應(yīng)更側(cè)重于供給端的發(fā)力———通過加大土地供應(yīng)量來調(diào)整市場供需結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步平抑房價。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從去庫存政策來看，一二線城市已經(jīng)基本上完成了去庫存的任務(wù)。在這種情況下，很多一二線城市為了抑制房價的上漲，實施了增加土地供應(yīng)的政策。
張大偉進(jìn)一步分析稱，一二線城市在目前已經(jīng)做好“減法”的同時將繼續(xù)做好“加法”，以平穩(wěn)市場供需結(jié)構(gòu)。增加了供應(yīng)之后，市場價格將有望降低。
樓市資金面趨緊
“房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對資金具有很強的依賴性，
而資金面的變化也將直接影響到房地產(chǎn)市場。”近日，易居研究院研究員賴勤表示，今年以來，隨著樓市調(diào)整步伐的深入，樓市資金面已明顯呈現(xiàn)出趨緊的態(tài)勢，全國房價漲幅或繼續(xù)下行。
從居民購房杠桿來看，據(jù)央行最新發(fā)布的2017年三季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示，截至9月末，個人住房貸款余額已達(dá)21.1萬億元，同比增長了26.2%，分別比上季度和上年同期低4.6和7.20個百分點。而事實上，自今年以來，個人住房貸款余額同比增速就已進(jìn)入到下行通道。
賴勤表示，目前一線城市和部分熱點城市的房價已出現(xiàn)明顯降溫，且此前火熱的三四線城市房價也因后勁不足而呈現(xiàn)出了逐漸降溫的趨勢，預(yù)計四季度個人住房貸款余額的增長將會繼續(xù)呈現(xiàn)乏力態(tài)勢，同比增速也將繼續(xù)下降。
在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著居民購房杠桿率的進(jìn)一步回落，全國房價的漲幅還將繼續(xù)下行。
此外，首套房利率的持續(xù)上漲、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金，以及受全國銀行間市場同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率等方面影響，也造成了當(dāng)前樓市資金面的趨緊。
數(shù)據(jù)顯示，全國首套房平均利率于2011年底達(dá)到7.62%的峰值，并于2016年三季度跌至4.41%的谷底，隨后觸底反彈，上行趨勢延續(xù)至今。
而截至三季度末，全國首套房平均利率為5.22%，分別比上季度和上年同期高出0.33個和0.81個百分點。
“考慮到持續(xù)的金融秩序整頓、對違法違規(guī)資金的打擊以及金融去杠桿，預(yù)計全國首套房平均利率在一段時間內(nèi)仍會有上漲的可能。”賴勤表示。
此外，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況，截至三季度末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為2.1%，分別比上季度和上年同期低8.9和13.3個百分點。經(jīng)過梳理后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速于2016年第二季度到達(dá)階段性高點后就已進(jìn)入下行通道，且下行趨勢已延續(xù)至今。
此外，一位銀行人士表示：“理財資金對接房地產(chǎn)項目已陸續(xù)被叫停了”。而一位大型房產(chǎn)開發(fā)商則透露，目前的資金壓力尚不明顯，“據(jù)我所知，部分小的開發(fā)商融資難度會大一些”。
住房租賃新政密集推進(jìn)
從今年下半年開始，樓市調(diào)控政策開始逐漸向住房租賃市場發(fā)力。在今年7月住建部等九部門推出12個人口凈流入城市試點住房租賃市場之后，8月底國土資源部和住建部又推出了利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的13個城市試點。此后，各地便聞風(fēng)而動，至少已有48個城市出臺了鼓勵發(fā)展住房租賃的各種措施。目前，住房租賃市場已經(jīng)在各地強勢啟動，由此有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一改變對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展將起到積極作用，也有助于打壓房價的上漲動力。
10月31日，北京住房租賃新政正式實施，監(jiān)管與服務(wù)平臺同步上線。
據(jù)了解，住房租賃監(jiān)管平臺將通過接口方式對各類市場主體運行的網(wǎng)絡(luò)交易平臺進(jìn)行管理。而新政實施后，通過監(jiān)管平臺完成住房租賃登記備案，各部門將根據(jù)登記備案信息依法為租賃當(dāng)事人辦理公租房租金補貼、戶口登記和遷移、申請居住登記卡或申領(lǐng)居住證等公共服務(wù)事項。
值得一提的是，不僅僅是北京市，全國范圍內(nèi)已經(jīng)有多個城市陸續(xù)出臺了房地產(chǎn)“租購并舉”的相關(guān)政策。近日，太原市就明確提出鼓勵新建租賃住房，政府將支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單一開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變；鼓勵企業(yè)將持有的存量房源依法向社會出租；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，建立開發(fā)租賃一體化的運作模式。
由中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國已經(jīng)有超過10個城市推出租賃類土地，未來可提供的房源將超過8萬套。不僅如此，北京、佛山、上海、廣州、深圳等城市先后已開始探索租賃土地供應(yīng)模式的運作。
張大偉分析認(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場，不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。（杜雨萌 高偉）
轉(zhuǎn)自：中國商報
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