住房租賃市場(chǎng)升溫 一二線城市租金分化

　　在剛性需求和政策利好的雙重作用下，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)站上了“風(fēng)口”。伴隨各地愈演愈烈的“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，一二線城市住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)全面升溫。

（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)）

　　日前，來自第三方研究機(jī)構(gòu)58安居房產(chǎn)研究院發(fā)布的《2018年一季度住房租賃市場(chǎng)報(bào)告》顯示，多地租房市場(chǎng)3月出現(xiàn)明顯升溫。對(duì)比春節(jié)前半個(gè)月(1月31日-2月14日)，春節(jié)假期結(jié)束后的半個(gè)月內(nèi)，北京、上海、廣州、深圳的租房需求分別增長(zhǎng)了179%、188%、253%和283%。近期忙于爭(zhēng)搶人才的杭州、長(zhǎng)沙、武漢、成都、重慶、西安等二線城市租房需求增長(zhǎng)也超過了180%。

　　值得注意的是，隨著長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)到1200家，住房租賃正在成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。但與此同時(shí)，一二線城市的租金價(jià)格也出現(xiàn)分化，租賃行業(yè)存在的問題仍待解決。

　　一線城市租金下跌熱點(diǎn)二線城市租金上漲

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，3月多地租房市場(chǎng)行情迅速回暖，這主要與春節(jié)前后租房需求的變化有關(guān)。春節(jié)后大量人口的返城推高了租房需求，市場(chǎng)開始步入今年的首個(gè)小高峰。

　　從租金水平來看，報(bào)告顯示，今年一季度全國(guó)人均月租金為793元，和2017全年人均月租金791元基本持平。就具體城市而言，今年一季度，杭州以每月1511元的人均租金居于二線城市之首，租房需求同比上漲64%；長(zhǎng)沙、南京、重慶、武漢、青島等城市住房租賃的人均月租金同比也有不同程度上漲。

　　另一方面，相較于上述熱點(diǎn)城市，北京、上海、廣州和深圳今年一季度的住房租賃人均月租金環(huán)比與同比均有一定的跌幅。目前，一線城市的租金人均月租金水平均為近一年多以來的最低值。

　　其中，北京一季度的人均月租金為2514元，仍處于領(lǐng)跑的位置。相比于去年四季度，一季度租金跌幅明顯，達(dá)到10.6%，同比則下滑了1%。廣州的人均月租金仍是一線城市中最低的，一季度月租金跌至1202元。

　　從長(zhǎng)期來看，住房市場(chǎng)有巨大的發(fā)展空間。我愛我家集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO謝勇近期表示，根據(jù)調(diào)研，2017年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)交易總量約1.2萬億元，租房人口1.94億人，占全部人口的13.9%。預(yù)計(jì)到2025年，租金總量將首次超過3萬億元，租賃人口增至2.52億人。到2030年，租金總量將達(dá)到4.6萬億，有接近3億人通過租房實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

　　張波認(rèn)為，自2017年各項(xiàng)鼓勵(lì)住房租賃的政策深化并全面落地以來，中國(guó)租賃市場(chǎng)迎來了黃金時(shí)代，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制也步入快車道。值得關(guān)注的是，許多二線城市出臺(tái)了吸引人才的政策，導(dǎo)致部分城市的租賃需求出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。放眼2018年，租賃市場(chǎng)將是房地產(chǎn)紅利的焦點(diǎn)，租購并舉也將在更多層面得到進(jìn)一步體現(xiàn)。

　　全國(guó)品牌公寓逾千家行業(yè)問題仍待解決

　　值得注意的是，來自58安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月，全國(guó)范圍內(nèi)各類長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)1200多家，房源規(guī)模逾202萬間。全國(guó)知名房產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

　　從地域來說，我國(guó)現(xiàn)有的長(zhǎng)租公寓布局以北上廣深四個(gè)一線城市，以及南京、杭州、成都、武漢、天津、蘇州等新一線城市的分布最為集中。

　　張波指出，目前我國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展還處于起步階段，近年來上海、北京等城市在土地出讓環(huán)節(jié)制定的鼓勵(lì)住房租賃的相關(guān)政策，將推動(dòng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)未來的加速供應(yīng)。值得關(guān)注的是，近年出讓的自持性土地地塊不斷增多，這部分供應(yīng)量極有可能轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)租公寓進(jìn)入租賃市場(chǎng)。隨著越來越多“國(guó)家隊(duì)”“房企”等正規(guī)軍進(jìn)入長(zhǎng)租領(lǐng)域，未來該行業(yè)還有很大發(fā)展空間。

　　不過，張波同時(shí)表示，未來租房市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。在機(jī)遇方面，隨著市場(chǎng)化進(jìn)程深入、住房租賃市場(chǎng)不斷完善，未來租房市場(chǎng)的規(guī)模將不斷加大。此外，多個(gè)城市啟動(dòng)了“租賃優(yōu)先”賣地模式，能為加大租房房源供應(yīng)保駕護(hù)航，勢(shì)必進(jìn)一步助推市場(chǎng)的發(fā)展。但租房市場(chǎng)同樣面臨較大挑戰(zhàn)，比如大量中低租金需求短期內(nèi)難以解決、品牌公寓租市場(chǎng)回報(bào)率偏低等問題。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中低租金需求大這一問題主要與租房群體有關(guān)。在流動(dòng)人口中，新畢業(yè)的大學(xué)生、公司年輕白領(lǐng)和服務(wù)業(yè)從業(yè)人員占比較大，這部分人收入普遍較低，房租支付能力較弱。

　　為了解決上述問題，租賃需求大的城市正在加大租賃住宅用地額的供給。租賃住房用地供應(yīng)量最大的上海，在前3個(gè)月已合計(jì)成交10宗租賃住宅用地，規(guī)劃建設(shè)面積52萬平方米，至少提供5400套租賃房源，約為去年全年總供應(yīng)量的32%。

　　根據(jù)各地計(jì)劃，在未來3-5年內(nèi)，主要城市的土地供應(yīng)將繼續(xù)聚焦租賃住房用地。其中，上海、杭州、福建廈門三城租賃用地的年均供應(yīng)面積將占住宅用地的30%，北京、廣州的占比也逾兩成，為租賃住房提供了充足的土地儲(chǔ)備。（龐無忌 龐靜濤）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)

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