百城住宅庫存緊俏 樓市政策或持續(xù)收緊

　　來自易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，當前全國百城庫存規(guī)模已回落至5年前的水平。這一情況說明，潛在的購房需求仍然強烈。在這種市場供求不平衡的局面下，有媒體報道，杭州等核心二線城市出現(xiàn)了“搶房”的現(xiàn)象。對此，有機構(gòu)預測，今年第二季度百城購房政策收緊的概率將繼續(xù)加大。

（圖片來源：互聯(lián)網(wǎng)）

　　截至目前，全國房地產(chǎn)去庫存的效果較為明顯。易居研究院4月3日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，當前全國百城庫存規(guī)模已回落到了5年前的水平。專家提醒，庫存下降說明潛在的購房需求仍然強烈，政策層面如果不加以關(guān)注，有限的房源可能會引發(fā)搶購，形成看漲的市場印象。對此，易居研究院預測，今年第二季度，全國100城購房政策收緊的概率將加大，這將有助于緩解庫存不足的矛盾。

　　百城庫存緊俏

　　易居研究院4月3日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月底，全國范圍內(nèi)受監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環(huán)比減少了1.0%，同比減少了8.7%。觀察歷史數(shù)據(jù)，當前全國百城庫存規(guī)模相當于2013年3月的水平。

　　截至3月底，一二三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2088萬、22977萬和18647萬平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為-7.7%、-8.5%和-9.0%。當前三類城市均呈現(xiàn)出環(huán)比和同比下滑的態(tài)勢。

　　從具體城市來看，今年3月，在100個城市中，有25個城市庫存出現(xiàn)了同比增長的現(xiàn)象。其中，合肥、珠海和惠州3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到了139%、82%和49%。同時，在100個城市中，有75個城市的庫存出現(xiàn)同比下滑態(tài)勢，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅較大，跌幅分別為49%、48%和45%。75%的城市出現(xiàn)了庫存同比下跌的現(xiàn)象，進而促使百城庫存規(guī)模出現(xiàn)下跌。

　　另一方面，上述報告還顯示，今年3月，100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為3643萬平方米，環(huán)比增長了51.0%，同比減少了16.5%。

　　易居研究院報告還指出，3月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.5個月，這也意味著市場僅需10.5個月的時間就能消化完當前的庫存，該數(shù)值相比2月的10.6個月有所下滑。觀察歷史數(shù)據(jù)可知，目前存銷比在低位水平的基礎上正呈現(xiàn)出震蕩上行的態(tài)勢。

　　這種趨勢可與官方的數(shù)據(jù)互相印證。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，全國商品房待售面積為58468萬平方米，與2014年10月的水平大致相當。這同樣意味著全國商品房庫存已經(jīng)降至3年前的水平。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，今年一季度，全國100城住宅庫存的特征很明顯，即繼續(xù)表現(xiàn)出住宅庫存不足的特征。當然，此類城市主要是規(guī)模較大的城市，其市場基本面較好、房屋買賣相對活躍，進而會出現(xiàn)庫存規(guī)模“跌易增難”的現(xiàn)象。

　　警惕“搶房”再現(xiàn)

　　在這種市場供求不平衡的態(tài)勢局面下，有媒體報道，由于有個別項目的最高預售價格大大低于項目周邊樓盤售價，出現(xiàn)了幾百套房源入市銷售時有數(shù)千人排號“搶房”的現(xiàn)象。

　　“從上周開始，每天都有人找我買房，不求價格優(yōu)惠，只要能預留一套就行。”西安市某房企的工作人員表示，自3月中下旬以來，西安樓市出現(xiàn)了“一房難求”的局面，購房人數(shù)增多，但房源卻明顯不足。

　　而需求端的復蘇態(tài)勢也加劇了供需關(guān)系的緊張。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，受氣候轉(zhuǎn)暖等因素影響，每年3月至5月被稱為樓市的“小陽春”。其間，除非出現(xiàn)重大利空政策，市場需求往往都會復蘇。“尤其是在兩會結(jié)束后，全年的房地產(chǎn)政策基本定了調(diào)，預期穩(wěn)定，也會加速需求的釋放。”嚴躍進解釋稱。

　　易居研究院報告分析稱，總體上3月房企推盤的節(jié)奏并沒有明顯加快，這和當前各地繼續(xù)限價的做法有關(guān)。地方政府對于高價樓盤的預售證發(fā)放有較為嚴厲的政策，進而也希望通過對預售證的管控倒逼房企主動降價。另外則是房企自身的原因，嚴躍進表示，當前房企存在推盤方面的惰性，因為限價，所以不主動去推盤。

　　“（上述需求復蘇城市）絕大多數(shù)都是市場交易活躍、基本面看好的城市，此類城市庫存不足，說明潛在的購房需求依然強烈。此時如果政策層面不加以關(guān)注，那么有限的房源可能會被搶購，進而形成‘價格要上漲’的市場印象。”嚴躍進稱。

　　樓市政策或?qū)⑹站o

　　嚴躍進認為，今年第一季度，全國100城住宅庫存繼續(xù)表現(xiàn)出不足的特征。預計第二季度全國100城購房政策收緊的概率將加大，這有助于緩解庫存不足的矛盾。當然，預計一二線和三四線城市的政策會有所差異。而對于其他三四線城市尤其是地級市來說，倘若市場過熱、庫存不足，那么此類城市提高銀行信貸利率、出臺或升級限售等政策的概率也會加大。

　　對于上述現(xiàn)象，嚴躍進表示，政府層面應該督促房企積極推盤，對于捂盤的做法要加以管控。同時，“要督促房企積極拿地、積極開工，甚至于各地需要在放寬預售證以及加快存量土地盤活方面做文章。”嚴躍進表示，從長效機制的角度看，積極供地和大力發(fā)展租賃市場已成為中長期對沖庫存不足風險、穩(wěn)定市場預期的重要舉措。

　　事實上，進入3月中下旬，已有全國多地樓市政策再度收緊——西安、成都、杭州先后出臺搖號新規(guī)；長沙、武漢要求保障剛需人群優(yōu)先選房；深圳推行“三價合一”政策；廣州提高外地戶籍購房者的公積金貸款門檻；海南省則推出“5年限售+5年社保+70%首付”的條款。

　　此外，在今年全國兩會后，大連、阜陽等地也出臺了樓市調(diào)控措施。業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)新一輪的短缺，房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊的概率仍然很大，未來或?qū)⑦M一步落地到“因縣施策”“因區(qū)施策”層面。

　　對于今年的樓市形勢，張大偉表示，調(diào)控政策力度會持續(xù)，但調(diào)控會從過去的以限購限售為代表的短效機制向長效機制轉(zhuǎn)變，調(diào)控政策內(nèi)容主要是繼續(xù)建立租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場，并將推出人才吸引與租賃鼓勵政策。

　　業(yè)內(nèi)人士預計，今年房地產(chǎn)調(diào)控將依然保持高壓狀態(tài)，將會出現(xiàn)更多熱點城市從多角度加大調(diào)控力度、圍堵投機行為，而庫存高企的三四線城市則依然會處于去庫存階段。

　　在調(diào)控預期不斷增強的背景下，對于未來的房價走勢，中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示，在如今調(diào)控越來越精準的情況下，不同區(qū)域的房價也注定告別或向上或向下的單邊模式。因此，如何看待今年房價也要因地制宜。在他看來，今年將呈現(xiàn)“一線城市價穩(wěn)、二線城市分化、三四線城市看棚改的態(tài)勢。”（高偉 張敏）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

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