■ 住房市場(chǎng)需求外溢、居民消費(fèi)水平提升，以及推進(jìn)“雙創(chuàng)”的多重因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模較大。
■ 長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商業(yè)用地市場(chǎng)供給規(guī)模將較大，仍需要去庫(kù)存。
■ 我國(guó)每年GDP增量達(dá)5萬(wàn)億元～6萬(wàn)億元，商業(yè)地產(chǎn)還有新的容納空間。
中國(guó)指數(shù)研究院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中指”）日前發(fā)布的《2018中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書(shū)》顯示，上半年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積保持高位，而同期商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和新開(kāi)工面積則呈同比下降態(tài)勢(shì)。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)有望迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展期。
開(kāi)工放緩而銷(xiāo)售增長(zhǎng)，供求關(guān)系趨于和緩
今年以來(lái)，地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)執(zhí)行差別化調(diào)控，導(dǎo)致市場(chǎng)需求外溢，資本向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，再加上城市居民消費(fèi)水平提高以及大力推進(jìn)“雙創(chuàng)”等舉措的影響，上半年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積達(dá)7206萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售規(guī)模較大。
同期，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)9688億元，同比下降9.9%，且其占整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比重繼續(xù)下降，由2017年同期的21.2%下降3.8個(gè)百分點(diǎn)至17.4%，其中商鋪占比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)上半年新開(kāi)工面積近1.2萬(wàn)平方米，同比下降8.1%，占房地產(chǎn)新開(kāi)工面積12.5%，延續(xù)2016年以來(lái)的下降趨勢(shì)。其中，商鋪新開(kāi)工面積9218萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積5257萬(wàn)平方米，開(kāi)工銷(xiāo)售比由2017年同期的1.96下降至1.75。
在開(kāi)工逐步放緩而銷(xiāo)售增長(zhǎng)的情況下，商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系逐漸趨于緩和。
二、三、四線商業(yè)用地市場(chǎng)升溫
在土地供應(yīng)方面，中指統(tǒng)計(jì)的300城前6個(gè)月推出的商業(yè)用地規(guī)劃建筑面積達(dá)1.2億平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，成交0.9億平方米，同比增長(zhǎng)11.8%；成交樓面均價(jià)為2334元/平方米，同比下跌7.4%。
回顧2008年～2017年全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市商業(yè)用地的供給和市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，白皮書(shū)認(rèn)為，2013年可視為我國(guó)商業(yè)用地供給的分水嶺，當(dāng)年成交規(guī)劃面積約2.52億平方米，達(dá)到峰值，其后呈現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢(shì)，雖然在2017年有所回升，但絕對(duì)規(guī)模仍沒(méi)有達(dá)到2013年的水平。40城商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積高點(diǎn)出現(xiàn)在2016年，達(dá)5562萬(wàn)平方米，2017年則呈下滑態(tài)勢(shì)，同比下降7.6%。
分城市來(lái)看，一線城市市場(chǎng)略有降溫，二、三、四線土地市場(chǎng)普遍升溫。一線城市市場(chǎng)熱度受政策調(diào)控影響明顯；二線城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快、城市發(fā)展水平提升，市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升格局；而城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和一、二線城市的需求外溢，一定程度上提高了三、四線城市市場(chǎng)的熱度。然而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)總體上供給規(guī)模較大，還需要去庫(kù)存。
商業(yè)地產(chǎn)有望隨GDP增長(zhǎng)迎來(lái)新的發(fā)展期
商業(yè)地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，是人口聚集和城市興起過(guò)程中產(chǎn)生的需要。所以理論上，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度和規(guī)模應(yīng)與GDP同步。據(jù)此，白皮書(shū)分析稱(chēng)，2013年開(kāi)始，我國(guó)經(jīng)濟(jì)主動(dòng)調(diào)整轉(zhuǎn)型，GDP速度在整體平穩(wěn)中逐步下降，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡與此幾乎同步；2013年～2017年，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)工量都處于穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)中；我國(guó)GDP雖然降速，但是增長(zhǎng)仍然可觀，近兩年保持在6.9%左右，每年GDP增量高達(dá)5萬(wàn)億元～6萬(wàn)億元，這意味著商業(yè)地產(chǎn)仍有新的容納空間。
2017年我國(guó)人均GDP約5.95萬(wàn)元，介于8000美元～1萬(wàn)美元。參照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，這一GDP水平的經(jīng)濟(jì)體，其商業(yè)地產(chǎn)正處于高速發(fā)展期?？蔀樽糇C的是，前些年我國(guó)一線城市人均GDP處于這一區(qū)間時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的確經(jīng)歷了一個(gè)蓬勃發(fā)展期。
我國(guó)目前有6個(gè)省級(jí)地區(qū)人均GDP處于8000美元～1萬(wàn)美元，有13個(gè)省級(jí)地區(qū)人均GDP在6000美元～8000美元，另有4個(gè)省級(jí)地區(qū)人均GDP在6000美元以下。白皮書(shū)預(yù)測(cè)，我國(guó)人均GDP已達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展期標(biāo)準(zhǔn)線的地區(qū)存在很大的市場(chǎng)機(jī)遇；部分并未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)線的地區(qū)，由于普遍距離標(biāo)準(zhǔn)線差距不大，其市場(chǎng)機(jī)遇也是遙遙在望。
轉(zhuǎn)自：中國(guó)國(guó)土資源報(bào)
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