隨著限購、限貸、限價、限售、土拍新規(guī)等房地產(chǎn)相關政策的密集發(fā)布，房地產(chǎn)市場不斷分化，行業(yè)集中度逐漸提升，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已逐漸不能適應新的市場環(huán)境。在近日舉辦的賽迪顧問“2018中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)風云榜”媒體發(fā)布會上，中國商報記者了解到，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為房企轉型的重要方向，各大房企開始搶灘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
傳統(tǒng)房地產(chǎn)商亟待轉型
今年以來，在堅持“房住不炒”的基本定位下，全國各地相繼出臺了房地產(chǎn)政策，其中涉及到了限購、限貸、限價、限售等方面。與此同時，房地產(chǎn)商們的空間逐漸被壓縮。
“在7月底中央政治局召開的會議上提出要堅決遏制房價上漲，事實上，在以往的表述中，均為遏制房價過快上漲，史上第一次刪除了‘過快’兩字，調(diào)控態(tài)度可見一斑。而從地方的角度來看，由于因城施策，各地在保證民生的基礎上采取了差異化的政策，著力構建多層次、差異化的住房供應保障體系。
從總體上來說，當前的政策是通過嚴格調(diào)控并加大供給手段，實現(xiàn)行業(yè)降杠桿、去庫存、平穩(wěn)發(fā)展的目的。”賽迪顧問高級分析師王志文指出。
從市場環(huán)境來看，各線城市的發(fā)展差異巨大，房企的利潤空間越來越小。中國商報記者在會上獲悉，目前一線及二線城市推出土地主要呈現(xiàn)出了兩個特征，一是租賃用地占比持續(xù)加重，二是供應的宅地多位于相對偏遠區(qū)域，開發(fā)及銷售難度大。其中一線城市拿地成本高昂，孤軍作戰(zhàn)拿地的可能性渺茫，開發(fā)商只能“抱團取暖”，留給后來者的空間已越來越少。此外，土地出讓交易條款嚴苛，使房企利潤空間不斷被壓低，土地流拍現(xiàn)象逐漸增多。
王志文表示，從近期的土地出讓條件來看，房企單槍匹馬在一線城市拿地的希望比較渺茫。例如北京市東城區(qū)的某個地塊是在規(guī)定的銷售價低于當前的市場成交價的條件下，由華潤集團、招商局集團和碧桂園集團三家開發(fā)商組合成的聯(lián)合體成交的。由于土地出讓交易的條款非常嚴苛，所以房企的利潤空間在不斷壓縮，開發(fā)商拿地的熱情嚴重受挫。
從資本環(huán)境看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌措難度不斷加大，融資規(guī)模有所降低，融資成本繼續(xù)攀升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年典型房企融資總額為5830億元，同比減少了4.9%。從成長能力來看，根據(jù)賽迪的統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)平均營業(yè)收入增長率為94.76%，其中87.22%的企業(yè)低于行業(yè)平均值，49家企業(yè)營業(yè)總收入同比增長率連續(xù)兩年呈下降趨勢。企業(yè)的成長能力較弱，需探索新的業(yè)務方向，拓展市場范圍。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成房企轉型重點
面對新的市場環(huán)境，房企們紛紛轉型，謀求多元化發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為了其重點發(fā)力方向。
“房企不斷弱化地產(chǎn)開發(fā)的職能，而極力強調(diào)地產(chǎn)的空間載體職能，從而向實體經(jīng)濟延伸觸角，地產(chǎn)商變?yōu)榭臻g運營商，戰(zhàn)略上從空間開拓轉向空間運營，那么由于環(huán)一二線城市的金融門檻攀升、產(chǎn)品類型的不斷復雜化，所以催生出了地產(chǎn)加萬物的新生態(tài)。”王志文表示。
從戰(zhàn)略層面來看，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涉足眾多前景良好的產(chǎn)業(yè)。據(jù)了解，綠地集團、萬科集團、恒大集團、寶麗集團等地產(chǎn)企業(yè)開始進軍智能制造領域，綠城、遠洋等地產(chǎn)企業(yè)在醫(yī)養(yǎng)健康領域發(fā)力，寶能集團、碧桂園集團、華夏幸福集團等企業(yè)在向造車領域發(fā)展。
發(fā)展實業(yè)已經(jīng)成為有實力的房地產(chǎn)企業(yè)的必備技能。以新能源汽車產(chǎn)業(yè)為例，寶能集團斥資140億元在杭州市富陽區(qū)建設產(chǎn)能30萬輛的新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地，總用地面積約3000畝；碧桂園順德新能源汽車小鎮(zhèn)也正式啟動，將圍繞新能源化和智能網(wǎng)聯(lián)化兩大方向，發(fā)展新能源整車、核心零部件、車聯(lián)網(wǎng)，以及與之相關聯(lián)的云計算、大數(shù)據(jù)等科技產(chǎn)業(yè)。
據(jù)賽迪顧問高級分析師彭丹丹介紹，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以工業(yè)用地、物流倉儲用地等為主要載體，以企業(yè)為投資、開發(fā)、運營主體，從而滿足服務企業(yè)、員工、政府等多方需求為主要內(nèi)容的一種空間形態(tài)。其中，企業(yè)需求包括“采購、研發(fā)、設計、生產(chǎn)、物流、營銷、售后”等價值鏈各環(huán)節(jié)的需求，人的需求包括“吃、住、行、醫(yī)、教、游、購、娛、地位、成長”等需求，政府需求包括“產(chǎn)值、稅收、就業(yè)、公共服務”等需求。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是園區(qū)進化到3.0階段“專業(yè)化分工、市場化運行”的必然結果。該階段，企業(yè)作為操盤主體進入，在資金和運營等方面更加靈活，園區(qū)空間功能和服務內(nèi)容更加豐富，彌補了政府開發(fā)運營園區(qū)的短板。
未來前景可期
賽迪顧問認為，房地產(chǎn)行業(yè)正在形成的新生態(tài)是由房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品線和地產(chǎn)功能屬性升級共同催生的，并由此提出了地產(chǎn)蜂巢的概念。未來的地產(chǎn)更像是一個蜂巢，蜂巢是以最少的材料形成最大的容量，而未來的地產(chǎn)就是以最少的空間，形成最大的價值，不僅僅為資本、產(chǎn)業(yè)提供實體載體，更是通過匯聚和延伸在各種資源集結之處產(chǎn)生更高的價值，從而捕捉地產(chǎn)行業(yè)和實業(yè)產(chǎn)業(yè)在中長期發(fā)展中的新機遇。
賽迪顧問表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的四大基因分別是策劃基因、運營基因、產(chǎn)業(yè)基因、金融基因。賽迪顧問高級分析師牛懷謹介紹，策劃基因指的是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商如何策劃拿地，如何研究地區(qū)分析，研究地區(qū)核心產(chǎn)業(yè)需求以及產(chǎn)業(yè)定位；運營基因則表示如何打造地產(chǎn)的服務平臺，打造高質量的園區(qū)配套；而產(chǎn)業(yè)基因指的是如何招商引資，打造上下游的生態(tài)圈和企業(yè)的發(fā)展環(huán)境；金融基因指的是企業(yè)在如今的大環(huán)境下，如何實現(xiàn)多種渠道和低成本的融資。
隨著政策的出臺，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商面臨不小的壓力，這些基因被注入到企業(yè)的運營管理當中，提升企業(yè)投資者的回報仍是重中之重。“首先我們大致梳理出了三個階段，分別是準備期、發(fā)展期以及成熟期。準備期主要是企業(yè)融資、產(chǎn)業(yè)策劃以及土地準備。在這個過程當中，發(fā)揮核心作用的是其金融基因，就是融資能力以及多種融資渠道，同時還有他們的策劃拿地能力。發(fā)展期的核心就是企業(yè)生態(tài)構建以及服務平臺的搭建，同時還有招商引資，最重要的是他們的運營能力以及產(chǎn)業(yè)聚集能力。
最后一個成熟期，也是最關鍵的部分，就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商如何通過園區(qū)的高質量運營創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流，通過現(xiàn)金流將自己物業(yè)的資產(chǎn)證券化，引入外部投資者，再運用一系列金融創(chuàng)新產(chǎn)品將他們手中的存量資產(chǎn)盤活。在這個階段中，金融基因發(fā)揮著至關重要的作用。”牛懷謹表示。
對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來的前景，牛懷謹預測，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還沒有達到發(fā)展最輝煌的頂點，未來仍然有很大發(fā)展空間，關鍵在于企業(yè)如何進行自身的定位、如何精耕細作，更重要的是如何在金融和資本領域進行重要的創(chuàng)新，從而提升他們未來的發(fā)展?jié)撃?。（記?祖爽）
轉自：中國商報
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