傳統(tǒng)模式失靈房企加速布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

　　在“房住不炒”的定位下，限購、限貸、限價、限售、土拍新規(guī)等房地產(chǎn)相關(guān)政策密集發(fā)布，市場不斷分化，行業(yè)集中度逐漸提升，房地產(chǎn)進入了新的時代。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)不能適應(yīng)新的市場環(huán)境，多元化升級發(fā)展迫在眉睫。與此同時，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的興起，布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)數(shù)量劇增，各類主體在摸索實踐中找尋自己的業(yè)務(wù)開拓模式。

　　多元化升級迫在眉睫

　　近幾年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的增長邏輯發(fā)生劇變，全面進入“限價、限購、限售和競自持”的多限時代。房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)目標(biāo)導(dǎo)向的銷售難度增加，利潤不斷降低。同時，我國房地產(chǎn)百強企業(yè)集中度進一步提升，市場競爭更加激烈，面對制度環(huán)境的調(diào)控和市場環(huán)境的壓迫，房地產(chǎn)企業(yè)多元化升級發(fā)展迫在眉睫。

　　由賽迪顧問發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展與創(chuàng)新實踐白皮書》顯示，2018年我國商品房及其細分領(lǐng)域的銷售面積累計值持續(xù)增加，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積累計增長逐漸回暖，其中商業(yè)用房轉(zhuǎn)正為負并呈持續(xù)上升趨勢。

　　從融資情況、經(jīng)營情況和拿地情況三個方面來看，2018年房地產(chǎn)行業(yè)競爭更加激烈，行業(yè)利潤空間被進一步壓縮，部分房企開始轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式和探索多元化業(yè)務(wù)方向。2018年，百強企業(yè)凈利潤持續(xù)增長，但是盈利能力出現(xiàn)明顯分化，其中龍頭企業(yè)由于規(guī)模較大，憑借品牌優(yōu)勢、管理效率提升和良好的周轉(zhuǎn)能力，盈利能力明顯領(lǐng)先。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2017-2019年有21家房企（包括中駿置業(yè)、龍湖、萬達、力高、萬科、保利等）改名，意味著房地產(chǎn)發(fā)展迎來新的拐點，房地產(chǎn)開發(fā)商正在從“單一開發(fā)”模式逐漸向多元化業(yè)務(wù)發(fā)展方向升級。賽迪顧問發(fā)現(xiàn)，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展的主要舉措有：搭建新的產(chǎn)品體系、物業(yè)拆分上市和加速數(shù)字化等。

　　其中，在搭建新產(chǎn)品體系的過程中，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，在此基礎(chǔ)上不斷衍生發(fā)展出一系列相關(guān)業(yè)務(wù)，主要圍繞地產(chǎn)主業(yè)進行多領(lǐng)域布局，例如發(fā)展長租公寓、養(yǎng)老公寓和特色小鎮(zhèn)等。

　　賽迪分析師表示，傳統(tǒng)地產(chǎn)的黃金20年雖然已結(jié)束，但資本紅利、人才紅利和城鎮(zhèn)化進程催生的廣闊市場，居住品質(zhì)提升帶來的客觀需求，政策推動引發(fā)的周期變化及土地紅利帶來的歷史性機遇，都意味著房地產(chǎn)進入了高質(zhì)量新階段。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為新風(fēng)向

　　當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已成為地產(chǎn)行業(yè)的新風(fēng)向，從前幾年的冷門詞匯一躍成為眾多地產(chǎn)商、實業(yè)企業(yè)和資本追逐的熱門領(lǐng)域。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以土地為基本要素，以企業(yè)為運作主體，以區(qū)域“產(chǎn)、城、人”的有效聚合和持續(xù)發(fā)展為核心，所展開的一系列市場化經(jīng)濟活動的總稱。

　　白皮書顯示，從本質(zhì)上看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是園區(qū)經(jīng)濟活動分工日益細化和高度專業(yè)化的必然產(chǎn)物。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要功能包括滿足企業(yè)采購、研發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)、物流、營銷、售后等價值鏈各環(huán)節(jié)需求，滿足企業(yè)員工長期居住、工作與休閑等需求，支持政府提升本地產(chǎn)值及稅收、解決居民就業(yè)、完善公共服務(wù)等需求。目前主要項目類別有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)新城和其他創(chuàng)新形態(tài)。

　　從發(fā)展環(huán)境來看，上述報告顯示，目前一二線工業(yè)用地政策趨嚴，持有運營成為必然趨勢。各地出臺的工業(yè)用地政策對轉(zhuǎn)讓、出售等多有限制，要求拿地企業(yè)謹慎投資、精益經(jīng)營，單純依靠地塊本身的價值進行投資的方式已經(jīng)行不通。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)成為新增長點，實體經(jīng)濟發(fā)展為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來了新機遇。賽迪預(yù)測，到2020年，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值將占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重的15%，新一代信息技術(shù)、高端制造、生物、綠色地毯、數(shù)字創(chuàng)意等將成為第五個十萬億元級產(chǎn)業(yè)。

　　近年來，涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)種類繁多，很多企業(yè)還處于試水階段，個別項目的投資和運營尚未取得成功。上述報告顯示，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商基本上以“先房后產(chǎn)，以房養(yǎng)產(chǎn)”的模式為主，即房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售和租金仍為主要收入，占比超過80%。其中，部分介入較早且具有成熟運營經(jīng)驗的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)獲得一部分物業(yè)管理服務(wù)收益、增值服務(wù)收益等運營效益。與此同時，部分企業(yè)已經(jīng)依托自身運營服務(wù)，對外輸出服務(wù)，開展輕資產(chǎn)服務(wù)，并獲得了相應(yīng)收益。

　　當(dāng)前，地產(chǎn)企業(yè)已成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商隊伍的主力軍，地產(chǎn)商在判斷城市選擇、產(chǎn)品開發(fā)建造等方面具有天然優(yōu)勢，但往往缺乏必要的產(chǎn)業(yè)資源。且地產(chǎn)商容易重開發(fā)、輕運營，陷入完全以傳統(tǒng)地產(chǎn)思維看待產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、忽略項目區(qū)位的局限性等困境中。綜上所述，地產(chǎn)企業(yè)單獨設(shè)計的產(chǎn)城板塊，既繼承了母公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)勢，又具備將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)視為獨立業(yè)務(wù)的決心。例如房地產(chǎn)企業(yè)鑫苑集團的全資子公司鑫創(chuàng)科技以科技創(chuàng)新帶動城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，孵化出了基金+基地+產(chǎn)業(yè)的綜合開發(fā)模式。

　　賽迪預(yù)測，未來受傳統(tǒng)地產(chǎn)商發(fā)展遇阻、產(chǎn)業(yè)升級創(chuàng)造新需求的影響，將有更多傳統(tǒng)地產(chǎn)商開拓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，“以產(chǎn)業(yè)之名，行產(chǎn)業(yè)之實”的玩法將無獲利空間，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價值源于產(chǎn)業(yè)而非地產(chǎn)，住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融合發(fā)展是大勢所趨。未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將會有更多參與者通過跨界組合實現(xiàn)資源的自給自足。（記者 祖爽）

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

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