福州拉大城市框架 土地市場(chǎng)進(jìn)入“三環(huán)時(shí)代”

福州拉大城市框架，園區(qū)、大型公建外移，將盤活榕三環(huán)沿線土地資源　核心提示：福州未來土地出讓將以三環(huán)沿線地塊為主。日前，記者從福州市國(guó)土資源局獲得該信息，這意味著，三環(huán)將成為新的開發(fā)熱土。

　　而在三環(huán)沿線，記者注意到，布局了大型的大學(xué)城、奧體中心、會(huì)展中心等大量公建，同時(shí)也引進(jìn)了不少園區(qū)。路網(wǎng)、配套、園區(qū)先行，盤活了原本偏遠(yuǎn)的福州三環(huán)沿線土地資源，榕三環(huán)沿線土地價(jià)值被重估。業(yè)界認(rèn)為，三環(huán)開發(fā)將大大加快。

　　三環(huán)沿線綴滿園區(qū)和公建

　　18日，沉寂了近四個(gè)月，福州舉行今年的第三次土地出讓拍賣會(huì)，這被市場(chǎng)視為土地市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。而奧體中心、淮安兩幅地塊因位于三環(huán)沿線而備受關(guān)注，盡管這兩幅地塊一幅有奧體元素等多個(gè)附加條件，一幅需要配建公租房，但樓面地價(jià)分別拍出了6245元/平方米、5347元/平方米，在業(yè)界看來，這樣的價(jià)格不低，三環(huán)沿線土地對(duì)市場(chǎng)還是有吸引力的。

　　近幾年，福州市已經(jīng)有意識(shí)地把一些大型的公建、園區(qū)往三環(huán)沿線布局。海峽奧體中心、海峽國(guó)際會(huì)展中心、大學(xué)城等大型城市公建均布局在三環(huán)沿線。而根據(jù)福州城區(qū)的規(guī)劃，上街大學(xué)新校區(qū)位于閩侯縣上街鎮(zhèn)，至2020年規(guī)劃人口30萬人，建設(shè)用地34平方公里，建成為教育科研基地和綜合型生活新城。

　　海西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園位于旗山腳下，規(guī)劃建設(shè)用地10.4平方公里，定位為以高端研發(fā)、科技孵化和總部經(jīng)濟(jì)為主體的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。海峽醫(yī)藥物流中心，位于倉(cāng)山區(qū)三環(huán)路北側(cè)、齊安路東側(cè)，還將建一座私人三甲醫(yī)院，等等。

　　此外，投資總額不低于100億元，不低于國(guó)家4A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的大型旅游項(xiàng)目華僑城，將落戶義序帝封江區(qū)域。

城市拉開框架人口外遷

　　二環(huán)開發(fā)密度較高，已經(jīng)難以找到比較成熟的地塊開發(fā)，這是福州城的一個(gè)事實(shí)?！俺伺f城改造項(xiàng)目外，二環(huán)內(nèi)的土地鳳毛麟角，只能往三環(huán)擴(kuò)?！备Ｖ輫?guó)土部門有關(guān)人士說道。

　　三環(huán)的貫通，使得福州城市逐步向外拓展延伸，拉開了城市框架，而這也必然帶動(dòng)城市人口的外遷。

　　福州的陳先生家住在中心城區(qū)，他給兒子買的房子選擇在烏龍江畔、旗山腳下。陳先生的選擇有自己的道理，他說，兒子在福州一家高科技企業(yè)上班，該公司已規(guī)劃未來部分搬遷到海西高科技產(chǎn)業(yè)園。“人都過去上班，自然考慮就近買房生活?！?/br>

　　而采訪中，多位業(yè)界人士和專家都認(rèn)為，城市園區(qū)和公建的外擴(kuò)，帶來了城市人口的外移，這使得城市沿線、園區(qū)附近的住房需求被帶動(dòng)起來。

　　“公建、園區(qū)外移，地鐵、公交甚至高鐵的立體交通的配套，拉大了城市半徑，帶動(dòng)了城市向外擴(kuò)展，從而使得城市沿線的土地價(jià)值被重估，這是大多數(shù)城市的發(fā)展模式。”房地產(chǎn)資深人士林先生說道。

　　重新定位行政中心縮短與三環(huán)的距離

　　來自福州房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)界的消息透露，福州市行政中心將搬遷至倉(cāng)山的鼓山大橋下，不少福州政府部門將搬遷過去辦公。這被房地產(chǎn)業(yè)界解讀為重新定位福州行政中心。

　　“這實(shí)則也是城市基礎(chǔ)設(shè)施的外移?！绷窒壬J(rèn)為，行政中心固守在鼓樓臺(tái)江，城市的行政半徑很難擴(kuò)展，但是搬遷后，三環(huán)沿線特別是南三環(huán)、西部、東部到行政中心的距離將縮短，且位于鼓山大橋邊上，交通也比較便利。

　　規(guī)劃是城市未來的發(fā)展方向，而記者從福州近期的規(guī)劃看，城市發(fā)展的重點(diǎn)都在逐步向外，南嶼南通組團(tuán)、馬尾組團(tuán)、南臺(tái)島等，都是重點(diǎn)發(fā)展城市外圍沿線。

公益配套跟上還需要時(shí)間

　　二環(huán)、特別是金山建設(shè)的時(shí)候，金山成為一個(gè)居住區(qū)，但是行政中心、園區(qū)都還在主城區(qū)，就造成了市民的鐘擺運(yùn)動(dòng)，工作和生活兩區(qū)的奔波。而把園區(qū)外移，逐步把住宅生活配套外移，就可以解決鐘擺運(yùn)動(dòng)問題。

　　“以前是往新區(qū)配套農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)，現(xiàn)在是大型的城市綜合體往外配置，完善生活的配套設(shè)施?！绷窒壬J(rèn)為，這幾年政府的城市發(fā)展理念也越來越清晰，規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)越來越成熟。

　　林先生認(rèn)為，城市外擴(kuò)最大的問題在于配套跟不上。他認(rèn)為，購(gòu)物、休閑等配套，可以通過市場(chǎng)化運(yùn)作解決，可以很快完善，但是非營(yíng)利性的配套設(shè)施，比如教育、醫(yī)療、城市污水管線、交通設(shè)施的配套等，可能存在一定的滯后。“問題總是能逐步解決的，關(guān)鍵是用多長(zhǎng)的時(shí)間消化解決。”

　　觀點(diǎn)

　　三環(huán)速度關(guān)鍵看經(jīng)濟(jì)速度

　　采訪中，不少業(yè)界人士認(rèn)為，隨著城市發(fā)展的成熟，福州二環(huán)向三環(huán)擴(kuò)展的速度，可能會(huì)比一環(huán)向二環(huán)的擴(kuò)展速度還要快。

　　“我個(gè)人看來，城市向外擴(kuò)展的前提是整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r?！笔?nèi)房產(chǎn)專家劉福泉認(rèn)為，縱觀國(guó)內(nèi)一線城市發(fā)展，主要依靠?jī)蓚€(gè)指標(biāo)，一個(gè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，一個(gè)是城市化進(jìn)程?！澳壳?，我們國(guó)家的城市幾乎只有一種發(fā)展模式，就是資源不斷地向城市集中，城市不斷地向外擴(kuò)張。因此，福州發(fā)展三環(huán)是個(gè)必然?！?/p>

　　在劉福泉看來，前幾年國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，但是現(xiàn)在既有的經(jīng)濟(jì)模式發(fā)展已經(jīng)達(dá)到了邊際狀態(tài)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)發(fā)展支撐，已經(jīng)成為三環(huán)發(fā)展的速度的關(guān)鍵?！熬湍壳岸?，福州三環(huán)發(fā)展還比較樂觀，但是發(fā)展速度有待觀察?！?/p>

　　延伸

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心：房產(chǎn)近5年利潤(rùn)率達(dá)30%

　　10月22日，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布“國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究叢書2012”，內(nèi)容涵蓋了我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過程中的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題，包括宏觀經(jīng)濟(jì)、外貿(mào)、金融、住房、三農(nóng)問題、公共服務(wù)、城鎮(zhèn)化、福利體制等。

　　部分知名房企利潤(rùn)率甚至超50%

　　其中住房方面，研究中心還對(duì)住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與政策進(jìn)行研究，談及房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)和房產(chǎn)稅等話題。并建議適當(dāng)時(shí)候可取消預(yù)售制度，增加現(xiàn)房銷售比例，以整治開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)的投機(jī)行為。

　　據(jù)介紹，2003年前后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的毛利潤(rùn)率大致在20%左右，與大多數(shù)工業(yè)行業(yè)相近。但隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)利潤(rùn)率明顯上升，2007年之后年均達(dá)到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。

　　報(bào)告還指出，國(guó)內(nèi)部分知名開發(fā)商的毛利潤(rùn)率接近甚至超過了50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于日本和美國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　但國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所副所長(zhǎng)王微表示，隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，未來房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)水平會(huì)進(jìn)一步縮小。

十年間土地出讓金增長(zhǎng)近20倍

　　該機(jī)構(gòu)同日發(fā)布的另一研究報(bào)告《土地制度改革與轉(zhuǎn)變發(fā)展方式》披露，2001年全國(guó)土地出讓金僅為1295.89億元，2010年全國(guó)土地出讓金就已經(jīng)攀升到27100億元，十年間全國(guó)土地出讓金增長(zhǎng)了近20倍。

　　同時(shí)，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心在報(bào)告中提出目前土地出讓金的支出存在城鄉(xiāng)分配不平衡、城鄉(xiāng)二元格局等問題。

　　陜西樓市調(diào)控商品房利潤(rùn)限10%

　　近日，陜西省住建廳和省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本，公布區(qū)域住房銷售價(jià)格區(qū)間，控制房地產(chǎn)利潤(rùn)在10%左右。超出價(jià)格區(qū)間的商品房將無法在價(jià)格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。

　　據(jù)悉，按照德國(guó)的法律，如果房地產(chǎn)商制定的房?jī)r(jià)超過合理房?jī)r(jià)的20%，即為超高房?jī)r(jià)，構(gòu)成了違法行為。超過合理房?jī)r(jià)50%則為房?jī)r(jià)暴利，觸犯刑法，出售者最高將被判處3年徒刑。

來源:東南網(wǎng)

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