實行專戶管理 福建進一步加強房地產(chǎn)項目預(yù)售資金監(jiān)管

　　近日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)項目預(yù)售資金監(jiān)管的通知》（以下簡稱通知）， 從四個方面加強預(yù)售資金監(jiān)管，即實行專戶管理、規(guī)范資金繳存、完善使用管理和強化風(fēng)險防控。

　　全面排查各在建在售商品房項目預(yù)售資金監(jiān)管落實情況，嚴(yán)防企業(yè)違規(guī)使用預(yù)售資金，引發(fā)新的項目風(fēng)險。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得要求購房款存入非監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”。

　　通知要求， 在實行專戶管理方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)選擇符合監(jiān)管要求的商業(yè)銀行作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行，并與所在地房地產(chǎn)管理部門共同簽訂三方監(jiān)管協(xié)議。 協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行和監(jiān)管部門三方權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任。 一次預(yù)售許可證對應(yīng)一個預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶名應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)“項目商品房預(yù)售資金監(jiān)管專戶”字樣。《商品房預(yù)售許可證》中應(yīng)當(dāng)載明監(jiān)管賬戶信息，監(jiān)管賬戶專用于商品房預(yù)售資金的收存和撥付，不得開通任何形式的自動扣款業(yè)務(wù)，不得作為其他貸款的還款賬戶或還款擔(dān)保賬戶。 對相關(guān)部門依法凍結(jié)和扣劃預(yù)售監(jiān)管資金的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行應(yīng)及時書面告知房地產(chǎn)管理部門。

　　在規(guī)范資金繳存方面，通知明確提出商品房項目預(yù)售期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在地產(chǎn)營銷場所入口處、簽約繳款處和其他顯著位置張貼預(yù)售監(jiān)管賬戶信息。 落實房地產(chǎn)項目聯(lián)系人制度，項目取得預(yù)售許可證至開盤前，以及銷售期間，項目聯(lián)系人應(yīng)實地查看項目公示信息是否完整，抽查預(yù)售資金是否按監(jiān)管要求到賬。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在合同簽約前書面提示購房人，告知應(yīng)該將定金、首付款等直接存入監(jiān)管賬戶，并及時辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽。

　　此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得要求購房款存入非監(jiān)管賬戶， 嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”。 各市縣要建立預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)，逐筆核查已網(wǎng)簽商品房購房款項到賬情況。 加強對房地產(chǎn)營銷場所的明察暗訪，重點檢查是否在顯目位置張貼預(yù)售監(jiān)管賬戶信息，是否將 POS機關(guān)聯(lián)至非預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，是否有營銷人員違規(guī)誘導(dǎo)購房者將購房款存入非監(jiān)管賬戶。

　　在完善使用管理方面， 通知指出，房地產(chǎn)管理部門要結(jié)合本地實際，按項目預(yù)售批次確定商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度。 預(yù)售資金按項目管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管額度內(nèi)資金，專項用于工程建設(shè)支出，原則上應(yīng)從預(yù)售資金監(jiān)管賬戶直接轉(zhuǎn)入施工單位賬戶、建材供應(yīng)商賬戶、 農(nóng)民工工資專戶等。監(jiān)管額度內(nèi)資金在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自劃扣； 設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調(diào)項目公司預(yù)售資金。

　　房地產(chǎn)管理部門要不斷完善商品房預(yù)售資金使用管理，優(yōu)化各預(yù)售資金申請、審核、撥付流程，公布辦事指南，實現(xiàn)全程網(wǎng)上辦理， 壓縮辦理時限，提高用款審核效率。 要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價，實施預(yù)售資金監(jiān)管分級管控，支持信用良好、管理規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 使用保函替代預(yù)售監(jiān)管資金。

　　此外，通知還提到，要強化風(fēng)險防控。 房地產(chǎn)管理部門要建立預(yù)售資金異動預(yù)警機制，對出現(xiàn)存在預(yù)售資金余額與工程形象進度不匹配、資金異常撥付等問題的房地產(chǎn)風(fēng)險項目，要逐一梳理分析原因，實施清單式管理；對存在停工爛尾風(fēng)險的，要加強實施應(yīng)急處置。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及營銷機構(gòu)違規(guī)預(yù)售商品房，截留、挪用、違規(guī)使用預(yù)售資金的，立即暫停銷售，暫停監(jiān)管資金撥付，限期整改；限期未整改到位的，對違法違規(guī)行為處罰并予以公示，作為不良行為記入其信用檔案，暫緩新辦預(yù)售許可。 對項目公司主要負(fù)責(zé)人、財務(wù)人員、銷售主管及營銷人員予以約談問責(zé)。 在售樓現(xiàn)場發(fā)布購房風(fēng)險警示，增加日常監(jiān)管巡查頻次，每季度至少現(xiàn)場檢查一次。 對涉及經(jīng)濟犯罪的，要及時移交公安部門處理。

　　對商業(yè)銀行未將預(yù)售資金監(jiān)管賬戶作為按揭貸款到賬賬戶的、未履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議違規(guī)撥付預(yù)售監(jiān)管資金的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)將該商業(yè)銀行違規(guī)行為即時書面函告當(dāng)?shù)厝诵小y保監(jiān)部門，追繳被違規(guī)劃扣的資金；情節(jié)嚴(yán)重的，監(jiān)管部門可暫?；蛘呓K止其監(jiān)管銀行資格， 造成損失的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。(記者 林茂陽)

　　轉(zhuǎn)自：中國商報

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