福建物業(yè)管理?xiàng)l例擬修訂 小區(qū)公共收益歸全體業(yè)主所有

　　小區(qū)公共收益歸誰(shuí)？物業(yè)費(fèi)收取難怎么辦？專項(xiàng)維修資金什么情況下能使用？對(duì)失信業(yè)主有無(wú)懲戒措施？物業(yè)管理關(guān)系到千家萬(wàn)戶，成為重要的民生話題。記者從25日召開(kāi)的省十二屆人大常委會(huì)第三十一次會(huì)議上獲悉，回應(yīng)近年來(lái)福建省各級(jí)人大代表議案、建議中反映集中的物業(yè)管理問(wèn)題，施行10年多的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》要修訂了。本次修訂“干貨”多多，聚集社會(huì)熱點(diǎn)，力求通過(guò)立法確保修訂后的條例切實(shí)管用。

 

 

　　省人大常委會(huì)對(duì)此項(xiàng)立法進(jìn)行了1年多的調(diào)研。據(jù)環(huán)城工委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，福建省目前有小區(qū)1.4萬(wàn)多個(gè)，有成立業(yè)委員的僅2400多個(gè)，占比不足20%，業(yè)委會(huì)成立難的情況較為普遍。

 

　　解決這一現(xiàn)實(shí)矛盾，修訂草案降低申請(qǐng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的條件，即規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)5個(gè)以上業(yè)主發(fā)起，可以申請(qǐng)籌建召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。對(duì)于業(yè)主大會(huì)決定重要事項(xiàng)的表決權(quán)數(shù)，則仍按“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”或“應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”等規(guī)定。

 

　　修訂草案還明確建立臨時(shí)物業(yè)管委會(huì)制度，作為對(duì)尚未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)進(jìn)行過(guò)渡性管理。針對(duì)業(yè)委會(huì)沒(méi)有獨(dú)立法律主體資格，維護(hù)業(yè)主利益力量發(fā)揮受限的問(wèn)題，修訂草案明確，業(yè)委會(huì)符合民辦非企業(yè)法人登記條件的，可向民政部門(mén)申請(qǐng)登記。

 

 

　　違規(guī)裝修、亂停車堵塞消防通道……個(gè)別業(yè)主損害公共利益、擾亂小區(qū)秩序的行為屢見(jiàn)不鮮，但物業(yè)制止起來(lái)有難度，這個(gè)難點(diǎn)有望破解。

 

　　修訂草案明確，業(yè)主大會(huì)通過(guò)的管理規(guī)約對(duì)業(yè)主具有約束力，并確認(rèn)管理規(guī)約可授權(quán)物業(yè)對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行制止。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)限制違規(guī)裝修施工人員、施工機(jī)具、車輛進(jìn)入，對(duì)亂停放車輛采取臨時(shí)管理措施。

 

　　對(duì)違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定或管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的業(yè)主或使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以勸阻、制止，經(jīng)勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)在12小時(shí)內(nèi)告知業(yè)委會(huì)或臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)；對(duì)違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)在12小時(shí)內(nèi)報(bào)告有關(guān)部門(mén)。有關(guān)部門(mén)接到報(bào)告后，應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)小區(qū)調(diào)查核實(shí)查處。

 

 

　　物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)怎么定？定高了，業(yè)主不滿意，有的甚至拒交；定低了，物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以運(yùn)轉(zhuǎn)，造成惡性循環(huán)。

 

　　修訂草案針對(duì)物業(yè)費(fèi)怎么定作了規(guī)定，即保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；商品房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，采取酬金制、包干制等方式。

 

　　為避免亂漲價(jià)，修訂草案規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)經(jīng)“雙過(guò)半”業(yè)主同意，參照當(dāng)年物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格行情在合同中約定。合同履行期間需調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，也應(yīng)經(jīng)“雙過(guò)半”業(yè)主同意后重新約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

 

 

　　住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)交難、使用難，對(duì)此百姓反映強(qiáng)烈。

 

　　修訂草案明確，專項(xiàng)維修資金應(yīng)存入銀行專戶，以物業(yè)管理區(qū)域或建設(shè)項(xiàng)目為單位設(shè)立總賬，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)立分戶賬或者以幢為單位設(shè)立分賬；首期專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位按建安成本5%交納。

 

　　修訂草案對(duì)專項(xiàng)維修資金的續(xù)交也作出規(guī)定，要求專項(xiàng)維修資金余額不足首期專項(xiàng)維修資金金額30%的，由專項(xiàng)維修資金管理部門(mén)向業(yè)主和業(yè)委會(huì)發(fā)出續(xù)交通知，業(yè)主接到通知后應(yīng)及時(shí)續(xù)交，未能及時(shí)續(xù)交的，由業(yè)委會(huì)督促其續(xù)交。業(yè)委會(huì)可對(duì)未交清專項(xiàng)維修資金的業(yè)主依法提起訴訟。

 

　　修訂草案還明確了緊急使用專項(xiàng)維修資金的幾種情況，包括電梯故障、消防安防系統(tǒng)故障、二次供水設(shè)施故障、屋頂或外墻漏水等。在這些情況下使用專項(xiàng)維修資金要簡(jiǎn)化審核撥付程序并縮短時(shí)限。有成立業(yè)委會(huì)的，業(yè)委會(huì)自收到申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)完成審核，經(jīng)審核符合撥付要求的，有關(guān)部門(mén)或業(yè)委會(huì)應(yīng)及時(shí)向?qū)ｍ?xiàng)維修資金專戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項(xiàng)維修資金通知。專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)、使用情況，應(yīng)在小區(qū)內(nèi)醒目位置公告。

 

 

　　按物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。但一些小區(qū)仍因公共收益分配問(wèn)題糾紛不斷。為此，修訂草案明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有，并應(yīng)當(dāng)予以公布；前期物業(yè)服務(wù)期間，公共收益可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主按一定比例分配，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所占比例不超過(guò)50%；業(yè)委會(huì)成立后，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定分配比例。

 

　　對(duì)業(yè)主關(guān)心的小區(qū)停車收費(fèi)問(wèn)題，修訂草案明確，共有的車位（庫(kù)）停放車輛收取車輛停放服務(wù)費(fèi)的，業(yè)委會(huì)可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一收取，并支付代收酬金。

 

 

　　對(duì)不交物業(yè)費(fèi)的失信業(yè)主將有懲戒措施。修訂草案將失信業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入征信系統(tǒng)。

 

　　修訂草案規(guī)定，經(jīng)法院判決，仍拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主將納入個(gè)人征信系統(tǒng)；對(duì)于應(yīng)交未交、拒不續(xù)交專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納，也可依據(jù)管理規(guī)約向法院提起訴訟。經(jīng)法院判決仍拒交的，作為失信行為將其納入個(gè)人征信系統(tǒng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位如果出現(xiàn)未履行好物業(yè)服務(wù)合同約定并未整改到位、未按規(guī)定公布公示有關(guān)信息等行為的，經(jīng)必要行政處理程序后將上述行為記入企業(yè)征信系統(tǒng)。

 

　　本文轉(zhuǎn)自 福州日?qǐng)?bào)