福州商業(yè)格局多核化 品牌商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)商圈發(fā)展

“一個(gè)城市的商業(yè)格局從一個(gè)核心走向多元化核心，是城市化進(jìn)程的一個(gè)必然路徑。”3月28日由全國知名代理公司中原地產(chǎn)所舉辦的“建筑·文化·未來”系列論壇之《綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)趨勢(shì)、招商、運(yùn)營及銷售關(guān)系》的現(xiàn)場(chǎng)，中原地產(chǎn)華南區(qū)建筑中心總監(jiān)余曦如是告訴記者。作為3月福州樓市的一大盛事，此次論壇吸引了福州各大品牌開發(fā)商的相關(guān)負(fù)責(zé)人參與，而其中津津樂道的話題之一就是福州商業(yè)格局的演變過程。如今的福州商業(yè)格局已經(jīng)由原先單核向外圍多中心格局發(fā)展，逐漸形成特征鮮明的區(qū)域特色商務(wù)圈。

　　那么究竟是何原因產(chǎn)生了如今的新局面？而多中心格局又給福州商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來哪些影響？

　　福州商業(yè)格局呈現(xiàn)多核化

　　記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，隨著商業(yè)開發(fā)的持續(xù)升溫，如今的福州商業(yè)氛圍日益濃厚，商業(yè)格局也呈現(xiàn)出日益鮮明的發(fā)展特征——由“單核”的格局向“多中心”的格局轉(zhuǎn)變。

　　“確實(shí)如此，隨著大型綜合體的不斷入駐，高端寫字樓或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的多點(diǎn)布局，福州的商業(yè)格局與范圍正在不斷擴(kuò)張。這就是所謂的商圈裂變過程?！毕戎扔X福州公司總經(jīng)理張煒勝指出，近年，福州市本著增強(qiáng)商貿(mào)服務(wù)功能、提高居民消費(fèi)水平和商業(yè)品位的目標(biāo)，科學(xué)規(guī)劃、合理布局，規(guī)劃發(fā)展和壯大特色商貿(mào)區(qū)及商業(yè)綜合體建設(shè)，同時(shí)加快農(nóng)村集貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)改造等工程，逐步形成多核化商貿(mào)新格局，讓福州市民盡享便捷消費(fèi)。

　　新聯(lián)康董事總經(jīng)理潘仰星告訴記者：“從目前來看，福州商業(yè)格局的發(fā)展有兩大特點(diǎn)，一是已告別了一家獨(dú)大的局面，呈現(xiàn)多點(diǎn)開花。二是各個(gè)重點(diǎn)區(qū)域都有了其象征性的大型綜合體項(xiàng)目，區(qū)域消費(fèi)成為了主流。比如，幾年前說到逛街，首先想到的就是東街口等老牌商業(yè)中心。而如今，隨著各大商圈的日益繁華，福州市民吃喝玩樂有了更多的去處?！?/p>

　　“現(xiàn)在看來。福州已經(jīng)沒有絕對(duì)意義的商圈霸主，福州的商業(yè)版圖是穩(wěn)中存變，均衡發(fā)展的。”在中原地產(chǎn)福州分公司總經(jīng)理溫江霞看來，城市在向前發(fā)展，舊有的商業(yè)格局不斷被新興商業(yè)區(qū)域的崛起而打破。如今，福州東街口，五四路商圈正在等待復(fù)興、蘇萬寶商圈的影響力不斷穩(wěn)固并擴(kuò)大、海峽金融街以其更為高端的業(yè)態(tài)，更完善的自身配套強(qiáng)勢(shì)崛起，而金山的浦上商圈由倉山萬達(dá)廣場(chǎng)、紅星國際及特易購商業(yè)廣場(chǎng)等大型商貿(mào)項(xiàng)目所支撐，被業(yè)內(nèi)人士普遍看好。每一個(gè)商圈都有各自的特色，潛力與發(fā)展空間。

　　“可以說，目前福州的商貿(mào)區(qū)各自的特色都更很鮮明，都在立足于服務(wù)區(qū)域消費(fèi)的同時(shí)不斷提升自身的輻射力與影響力。而這些商圈的不斷升級(jí)與繁榮，造就了今日福州市“多核化”商業(yè)格局?！碧熘^點(diǎn)總經(jīng)理王峰如是說。

　　“單核”傳統(tǒng)商圈難堪重負(fù)新興商圈不斷涌現(xiàn)

　　那么究竟是何原因促成了目前福州商業(yè)格局“多點(diǎn)開花“的局面，在與業(yè)界人士的探討過程中，大家均提及了“單核”的弊端以及隨著城市發(fā)展進(jìn)程中商業(yè)“多核化”的必然性。

　　潘仰星以五四路為例向記者進(jìn)行了說明，他表示，曾經(jīng)的五四路是福州唯一的CBD中央商務(wù)區(qū)。坐落在這里的幾個(gè)高檔寫字樓，組成了福州最為昂貴的寫字樓圈。但與大福州的宏偉發(fā)展藍(lán)圖相比，時(shí)下交通擁擠，空間相對(duì)局限性的五四路顯然難堪重負(fù)。

　　潘仰星進(jìn)一步解釋道：“隨著福州城市的發(fā)展，高端寫字樓的需求也在不斷增加，在這種情況下，不可能還擠在五四路建造CBD，必須外擴(kuò)，外擴(kuò)的同時(shí)引進(jìn)城市綜合體，解決交通擁堵，停車難等問題，來平衡該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。而在此過程中，也讓金融街商圈迅速得到了政府的重視與規(guī)劃，最終得以強(qiáng)勢(shì)崛起。”

　　而張煒勝則從商業(yè)形態(tài)的角度進(jìn)行了闡述，他表示，原來的商業(yè)霸主東街口商圈逐漸沒落，不僅僅是因?yàn)榈罔F建設(shè)的問題，還有更深層次的原因就是消費(fèi)業(yè)態(tài)過于傳統(tǒng)單一，業(yè)態(tài)分布不完整，品牌結(jié)構(gòu)不合理，商業(yè)物業(yè)開發(fā)檔次偏低，且缺乏專業(yè)的物管服務(wù)和商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)，這些固有癥結(jié)導(dǎo)致東街口商圈已經(jīng)無法承受整個(gè)福州的消費(fèi)力，從某種程度上也促成了萬寶商圈，浦上商圈的不斷繁榮與發(fā)展。

　　城市外擴(kuò)促進(jìn)商圈“百花齊放”

　　眾所周知，商圈的崛起以及影響力的不斷提升要在“充裕的消費(fèi)力”的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)，所以近年來福州商業(yè)格局的不斷擴(kuò)張，也得益于福州城市的不斷外擴(kuò)。

　　對(duì)此，溫江霞表示：“隨著大福州概念以及規(guī)劃的不斷深化與落實(shí)，更多的市民遷往市中心以外新區(qū)，比如五四北，福州東區(qū)等，居住在這些區(qū)域的居民對(duì)消費(fèi)、娛樂、休閑場(chǎng)所有了更高要求。導(dǎo)致新區(qū)消費(fèi)持續(xù)走高，新區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)日趨繁榮。就引發(fā)了部分開發(fā)商將綜合體項(xiàng)目擴(kuò)至新型住宅聚集區(qū)域。而這在一定程度上也促進(jìn)了商圈的百花齊放?！?王峰對(duì)此觀點(diǎn)表示同意，他進(jìn)一步解釋稱，城鎮(zhèn)化以及新城發(fā)展著實(shí)給商業(yè)地產(chǎn)帶來了發(fā)展空間，為商圈的多點(diǎn)繁榮提供了機(jī)會(huì)，但商業(yè)發(fā)展其實(shí)是一個(gè)漸進(jìn)的過程，商業(yè)地產(chǎn)要有長期投資規(guī)劃。另外，特別需要注意的是，新區(qū)的業(yè)態(tài)及體量結(jié)構(gòu)要合理，避免“過?！焙汀俺啊?。

　　對(duì)于商圈，尤其是成功商圈而言，有三個(gè)構(gòu)成因素，一是一定數(shù)量的居民；二是上檔次的寫字樓，這樣才可以吸引更高層次的集團(tuán)前往入駐，從而帶來商機(jī)；三是商圈內(nèi)商業(yè)檔次的高低，一個(gè)成功的高檔次商業(yè)會(huì)帶動(dòng)并帶旺該區(qū)域商圈。

　　張煒勝表示：“好的項(xiàng)目完全可以帶動(dòng)商圈的發(fā)展，只要定位合適，一定可以帶旺人流，提升消費(fèi)能力，形成自己的商圈文化?！笔聦?shí)也正是如此，縱觀如今福州的主要商圈，都有極具代表性，力能扛鼎的品牌商業(yè)，甚至不用細(xì)想就能一一道來，綜合體項(xiàng)目如：蘇萬寶綜合體，萬達(dá)廣場(chǎng)，泰禾廣場(chǎng)，世歐廣場(chǎng)……而在高端寫字樓方面，如華浦華爾街、升龍匯金中心、申發(fā)大廈等，這些品牌商業(yè)的進(jìn)入都帶動(dòng)了各大商圈的繁榮發(fā)展。

　　“特別是能夠具備開發(fā)城市綜合體的開發(fā)商，更有能力去運(yùn)營項(xiàng)目，樹立新商圈?！蓖醴宸Q，城市綜合體涉及的業(yè)態(tài)非常多，開發(fā)商要集資金實(shí)力及經(jīng)驗(yàn)于一體，因此，往往是有成功運(yùn)作歷史的開發(fā)商能夠整合優(yōu)質(zhì)資源，滿足消費(fèi)者形式多樣的購物、休閑需求。

　　商業(yè)格局變遷使多方共贏

　　不可否認(rèn)，商業(yè)格局多核心的產(chǎn)生，是城市發(fā)展擴(kuò)容的必然結(jié)果，目前福州的各個(gè)區(qū)域都將形成自己的商業(yè)中心?！岸帱c(diǎn)開花”的商業(yè)格局更加促進(jìn)福州商業(yè)往更健康的方向發(fā)展。多核化的商圈之間互相競(jìng)爭(zhēng)與促進(jìn)，也使福州商貿(mào)服務(wù)業(yè)在總量規(guī)模、行業(yè)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)營管理水平等方面進(jìn)一步提升。

　　“商圈趨向多元化和‘多核化’后，將使福州的商業(yè)格局變得更加合理。”溫江霞表示，每個(gè)商圈都有固定的輻射半徑，打破一個(gè)核心商圈壟斷，走向多個(gè)中心商圈并存，不僅能方便市民就近休閑購物，而且能使顧客分流，改善擁擠的購物環(huán)境。

　　王峰對(duì)此觀點(diǎn)表示贊同，并進(jìn)一步解釋稱，“在多商圈并存下，商家要想獲得市場(chǎng)足夠的認(rèn)可度就會(huì)在提高服務(wù)水平上下功夫，并且促使價(jià)格更加透明、合理。比如結(jié)合自身特點(diǎn)進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營，服務(wù)多元化，服務(wù)人性化，這樣各自才能有充足的發(fā)展空間?！?/p>

　　事實(shí)也確實(shí)如此，在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，面對(duì)不斷加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不少品牌商業(yè)特別是綜合體項(xiàng)目開始升級(jí)改造、優(yōu)化品牌結(jié)構(gòu)、提升服務(wù)水平吸引顧客；還有的豐富業(yè)態(tài)，集聚人氣。

　　未來可以預(yù)見，福州商業(yè)“多點(diǎn)開花”的持續(xù)博弈，在促進(jìn)福州商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的同時(shí)，帶給福州市民的也許還有更多的驚喜。

來源：中國新聞網(wǎng)

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