天河?xùn)|路圍蔽　餐飲零售業(yè)“首當(dāng)其沖”

■部分路段已被圍蔽了一兩條車道，來往車輛稍顯擁擠，而在高峰期則非常擁堵。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，人流將減少一半，租金下跌約兩成

　　“剛剛?cè)藲夂靡恍?，現(xiàn)在又要圍蔽兩年，生意肯定會(huì)大受影響?！碧旌?xùn)|路一家餐飲店租戶表示，近期會(huì)和業(yè)主商議減租的事。據(jù)了解，昨天獵德大橋北延線天河北隧道工程正式圍蔽施工后，不僅短期內(nèi)造成交通擁堵，對(duì)附近的商業(yè)來說，也是一個(gè)打擊。

　　現(xiàn)場(chǎng)走訪

　　商戶有心理準(zhǔn)備

　　天河?xùn)|路，一直是天河商圈的重要分支，不僅有太古匯這樣的標(biāo)志性商業(yè)綜合體，還有天河路75號(hào)、炳勝酒家、石牌酒店、英倫公館、K歌王KTV、黃埔華苑等餐飲娛樂等業(yè)態(tài)，成為整個(gè)大天河商圈的重要補(bǔ)充。走訪天河?xùn)|路時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，部分路段已被圍蔽了一兩條車道，來往車輛稍顯擁擠，而在高峰期則非常擁堵，但兩邊的商鋪照常營業(yè)，其中幾間商鋪正在裝修，未見因圍蔽出現(xiàn)撤場(chǎng)的情況。

　　“道路圍蔽了，生意肯定多少會(huì)受影響，不過這一帶一直很塞車，的確應(yīng)該想辦法解決一下?！痹撀范我患冶憷昀习鍖?duì)圍蔽施工表示理解。記者走訪了解到，不少商戶都對(duì)圍蔽影響生意有心理準(zhǔn)備。

“這一帶的商鋪不僅是樓上消費(fèi)，還有區(qū)域內(nèi)的互動(dòng)。道路圍蔽后，預(yù)計(jì)最終人流會(huì)減少一半。”有著多年商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗(yàn)的百嘉信集團(tuán)副總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)钴娡П硎?，交通?duì)一個(gè)商圈影響巨大，特別是馬路兩邊的商鋪將受直接影響。

　　興業(yè)地產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人則表示，由于此次天河?xùn)|路圍蔽的時(shí)間周期很長(zhǎng)，對(duì)附近商業(yè)形成不良影響是肯定的，預(yù)計(jì)商鋪?zhàn)饨鹨矔?huì)因此下跌?！澳壳疤旌?xùn)|路的商鋪?zhàn)饨馂?00-500元/平方米/月，如果長(zhǎng)期圍蔽后，租金可能會(huì)下跌到300-400元/平方米/月的水平?！?/p>

　　天河?xùn)|路二次圍敝，商業(yè)面臨再次重建

　　實(shí)際上，這已經(jīng)不是天河?xùn)|路第一次圍蔽。早在2010年廣州亞運(yùn)會(huì)前，獵德大橋北延線至天河路隧道的開建，將天河?xùn)|路圍蔽了一年多?！爱?dāng)時(shí)天河?xùn)|商業(yè)受到了較大的影響，圍蔽路段的租金水平僅200-300元/平方米/月。”中原地產(chǎn)工商鋪組區(qū)域營業(yè)經(jīng)理洪小姐表示。2010年廣州亞運(yùn)會(huì)前，天河?xùn)|路下沉隧道開通，天河?xùn)|路的商業(yè)氣氛才逐步好轉(zhuǎn)，周邊街坊沒想到的是，不到兩年的時(shí)間，天河?xùn)|路迎來了二次圍敝。

　　在廣東流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、廣州楚睿商業(yè)董事長(zhǎng)黃文杰看來，區(qū)域的商業(yè)氛圍是一個(gè)整體，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)相融合相呼應(yīng)，其中某一部分被破壞后，需要再重建。而一年多前的圍蔽，已經(jīng)為天河?xùn)|路的商業(yè)帶來一個(gè)沖擊，此次兩年期的圍蔽，天河?xùn)|路商業(yè)顯然面臨再一次的重建?！跋M(fèi)就是習(xí)慣，在天河?xùn)|路商業(yè)氛圍被圍蔽兩年破壞之后，當(dāng)隧道開通之后，天河?xùn)|路還將面臨商業(yè)氛圍、人氣的聚集過程。這對(duì)一個(gè)區(qū)域的商業(yè)來說，當(dāng)然是不利的。”

　　業(yè)內(nèi)分析

　　交通擁堵影響商業(yè)環(huán)境

　　“這里本來就是交通黑點(diǎn)，現(xiàn)在圍蔽，路況更差了。光是調(diào)個(gè)頭就花了二十多分鐘，以后都不敢來這兒逛街了?！弊蛱熘形?，天河北的羅小姐和朋友約了在太古匯吃飯，但這段幾乎近在咫尺的距離，卻讓她駕車足足花了半個(gè)小時(shí)。

　　實(shí)際上，在獵德大橋北延線天河北隧道工程正式開始圍蔽施工的第一天，就出現(xiàn)早晚高峰期天河?xùn)|路、天壽路、天河北部分路段嚴(yán)重塞車的情況。業(yè)內(nèi)人士指出，天河?xùn)|路是天河中心區(qū)的主干道之一，它的圍蔽帶來的影響，不僅僅限于被圍蔽的路段，鑒于周邊交通受牽連，整個(gè)天河商圈也會(huì)有一定影響。

　　黃文杰指出，“天河商圈最臨近天河?xùn)|路的大型商業(yè)綜合體就是太古匯，受圍蔽影響也最大。目前，天河路為東西貫通的主干道，已經(jīng)很暢通，受天河?xùn)|路圍蔽影響不大。而南北貫通的天河?xùn)|路會(huì)受影響較大，從番禺和廣州北的自駕車消費(fèi)者會(huì)因交通不便，到達(dá)目的地的時(shí)間大幅延長(zhǎng)，從而減少消費(fèi)?！?/p>

　　楊軍艇則認(rèn)為，從整個(gè)商圈整體而言，目前天河商圈的主要交通黑點(diǎn)就是天河?xùn)|路，一旦這里的道路更順暢，對(duì)于整個(gè)商圈來說是無疑利大于弊。

　　社區(qū)服務(wù)商業(yè)受影響小

　　天河?xùn)|路上的業(yè)態(tài)十分豐富，據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，這一路大概有一百六七十間店，除了大型的商業(yè)綜合體太古匯，還有餐飲、娛樂、生活服務(wù)類等多種商業(yè)業(yè)態(tài)。而不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，所承受的道路圍蔽所帶來的影響也大不一樣。

　　合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明就表示，天河?xùn)|路兩邊都是一些成熟的小區(qū)為主，臨街的很多商鋪都是為周邊寫字樓上班族和小區(qū)住戶服務(wù)，因此即使圍蔽后有一定影響，但這部分業(yè)態(tài)受到的沖擊不會(huì)太大。

　　天河?xùn)|路一知名家紡品牌正在進(jìn)行裝修，據(jù)附近中介公司介紹，該品牌店在此地已經(jīng)經(jīng)營十多年，平時(shí)生意一般，年底旺季時(shí)，消費(fèi)者會(huì)排起長(zhǎng)龍，往往一個(gè)旺季就能完成全年的銷售業(yè)績(jī)，因此圍蔽不會(huì)對(duì)該店產(chǎn)生太大影響。

　　黃文杰表示，天河?xùn)|路圍蔽后，會(huì)減少這一帶的車流、人流，對(duì)周邊商業(yè)有直接影響，但不同的商業(yè)形態(tài)，影響程度也大不一樣?！坝绊懽畲蟮膽?yīng)該是一些餐飲、零售業(yè)，因?yàn)檫@部分業(yè)態(tài)的消費(fèi)和交通順暢度關(guān)聯(lián)緊密，如果交通太擁堵或者直接被圍蔽，很多人可能就去別的地方消費(fèi)了。相比之下，一些生活配套服務(wù)的商業(yè)業(yè)態(tài)，比如美發(fā)、超市等都是為周邊小區(qū)住戶服務(wù)，受影響會(huì)相對(duì)小一些?！?/p>

　　律師說法

　　圍蔽后的損失誰來彌補(bǔ)？

　　廣東厚博律師事務(wù)所律師程磊表示，天河?xùn)|路圍蔽施工后，因承租人從事經(jīng)營活動(dòng)，租賃物周邊環(huán)境的舒適性及周邊道路的便利性，影響到經(jīng)營活動(dòng)的人流量。因此，租戶對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整的要求是合理的。一般在這種情況下，業(yè)主和租戶都會(huì)協(xié)商解決。上海曾判決因地鐵施工影響經(jīng)營減低租戶租金的案件，最后租戶按照《房產(chǎn)租賃合同》中的租金標(biāo)準(zhǔn)的62％支付租金。

　　此外，如果協(xié)商或調(diào)解不成，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，“當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的”情況下，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，一般包括以下兩種種情況：租戶在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，無法預(yù)見商鋪臨近位置將進(jìn)行圍蔽施工，或者雖已知隧道工程圍蔽施工的事實(shí)，但不可預(yù)見涉訴商鋪處于沿線的施工范圍，且無法預(yù)見該事實(shí)不可歸責(zé)于承租人；因圍蔽施工，造成涉訴商鋪無法正常經(jīng)營，繼續(xù)履行合同的結(jié)果將顯失公平。法院在處理類似案件時(shí)，一般會(huì)審查承租人目前的經(jīng)營情況，如確因圍蔽施工造成商鋪不能正常經(jīng)營，可解除雙方簽訂的租賃合同。

　　來源:金羊網(wǎng)-新快報(bào)

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