隨著中國土地市場網(wǎng)日前發(fā)布廣州市2024年部分擬供商品住宅用地項目清單（第三批），廣州市下半年的土地市場再次引發(fā)業(yè)內(nèi)關注。受關注的原因，一是因為2024年上半年廣州土地市場成交只有4宗，遠低于往年同期，可謂近年新低；二是因為公示的擬供應的50宗宅地，大部分具有良好的地理位置。業(yè)內(nèi)將上下半年的土地市場放在一起聯(lián)想，其間“因果”關系成為熱議焦點。
第三批用地在網(wǎng)絡公示之后，本周二（20日），廣州市規(guī)劃和自然資源局舉辦了一場小型交流會，就市場關注的一些熱門話題諸如地價、容積率、推出多項服務為企業(yè)減負等問題，進行了回應與交流。
地塊出讓條件改變，價格會相應調(diào)整
下半年擬掛牌及已經(jīng)公開掛牌的地塊中，有不少是海珠、天河、荔灣等中心區(qū)域的地塊。其中有一些地塊，它們現(xiàn)身土地市場已非首次，目光銳利的人會發(fā)現(xiàn)，有些地塊最新的起拍價比此前推出的起拍價要高一些，其中的原因是什么？
實際上，看土地的起拍價格，不能僅僅只看表面的數(shù)字，數(shù)字背后還有不同的原因。相關負責人介紹，部分地塊在首次推出時，附加了一些配建條件，例如配建道路等，故起拍地價相對低一些。而經(jīng)過多方討論后最新上架的這些地塊，修改了相關出讓條件，例如沒再要求拿地企業(yè)配建市政道路，而是把道路建設任務交回給相關政府部門。
比如，正在掛牌出讓的海珠區(qū)琶洲南區(qū)AH090402地塊、AH090403地塊和AH090404地塊，出讓條件第4條明確：“紅線范圍內(nèi)道路不由競得人建設，競得人須在2025年3月31日前將道路用地范圍平整后無償移交廣州市海珠區(qū)人民政府指定單位?！?/p>
同樣是地價問題，不少業(yè)界人士認為，上半年宅地成交宗數(shù)創(chuàng)近年新低，下半年想要“奮起直追”，會不會考慮降低地價以帶動地塊成交？相關負責人表示：“不會因為房子賣得不好，就要把土地價格降下來?！睋?jù)介紹，地價是按照國家政策、經(jīng)過市場評估而定的，所有評估程序都需合法。一宗用地的價格，與城市價值、地塊周邊市場價值等都有關系。不論是企業(yè)還是個人買家，對地價，都更應以長遠預期來判斷其價值。
銀行電子保函用作競買保證金將更普遍
一宗土地能否順利成交，和房企的資金實力有很大關系。交流會上，相關負責人表示，為了能讓土地更順利成交，該局也在持續(xù)為企業(yè)提供更多政策支持。在繳納土地競買保證金方面，全新推出了銀行電子保函的做法，以減輕企業(yè)的資金占用——這可以看成是廣州土地市場上的“新規(guī)”。
羊城晚報記者從土地出讓公告看到，荔灣區(qū)、花都區(qū)等區(qū)域7月19日開始掛牌的多宗地塊已出現(xiàn)了“電子保函”的字眼。例如，在7月19日掛牌出讓的花都區(qū)工業(yè)大道以南、紅棉大道以東秀全街岐山村村鎮(zhèn)工業(yè)聚集區(qū)更新改造項目地塊，可以用電子保函作競買保證金；7月24日掛牌出讓的荔灣區(qū)翠園道以南、珠江以西AF060742地塊，及7月31日掛牌的海珠區(qū)石崗路AH050957地塊，分別屬于荔灣區(qū)第一宗、海珠區(qū)第一宗可以用電子保函作競買保證金的地塊；8月21日最新上架的海珠區(qū)琶洲南區(qū)三宗用地，皆增加了“使用電子保函替代現(xiàn)金作為競買保證金”。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受羊城晚報記者采訪時表示，通過電子保函的方式降低房企買地實際要繳納的保證金，有利于更多企業(yè)參與土地競投，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場行情下解決土地市場情緒比較低落的一種做法。李宇嘉介紹，以前繳納實際保證金后，如果房企最終沒獲得土地，還得經(jīng)歷退還保證金的時間，其間房企資金被占用了。
地塊低容積率或成趨勢
從此次公示的50宗用地情況看，多數(shù)用地具有區(qū)位好、配套好和環(huán)境好這“三好”特點?！拔覀兲峁┑倪@些地塊，無論是容積率方面，還是其它建設要求方面，建成后的產(chǎn)品將滿足剛需群體、改善群體及高端群體對多元化產(chǎn)品的需求。”即是說，多元性，是此次宅地供應的原則。
中央強調(diào)“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，業(yè)內(nèi)解讀，在新模式下，將加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。近年來高容積率地塊為主、低容積率地塊幾乎絕跡的狀況是否會改變？對此，該局的相關負責人表示：“容積率下調(diào)應該是一個趨勢，很快大家就能看到成果。”從目前已知的出讓公告可見，海珠琶洲南區(qū)三宗用地容積率均為2.5，這樣的容積率和以往中心區(qū)動輒超過5甚至達到8的容積率相比，可謂比較少見?！霸诮酉聛肀揪趾屯涟l(fā)中心推介的土地里，還會有更低容積率的地塊，甚至可能會有容積率低于1的地塊。”
羊城晚報記者查閱土地出讓公告發(fā)現(xiàn)，即將于8月23日競價的增城區(qū)荔湖街新城大道東側(cè)18005200A24018號地塊，該地塊為二類居住用地，容積率為小于或等于1.02。這樣的容積率，是廣州近六年來唯一一塊容積率最接近1的地塊。克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，在近十年廣州出讓的涉宅用地中，容積率低于1.0的宅地，成交宗數(shù)為0。
為房企提速，拿地即開工將成常態(tài)
對于獲得新地塊的房企而言，時間也意味著成本?？s短開發(fā)周期，讓房企拿地后能立即進場開工建設，是房企認可的理想狀態(tài)。以往，房企拿地后完成各種手續(xù)審批，最快也得半年后才能動工，現(xiàn)在不同了。
今年6月25日，保利地產(chǎn)于當天上午競投拿下荔灣鶴洞汽修廠地塊，隨后不久就有施工隊進場動工，業(yè)內(nèi)稱趕出了“保利速度”。
對這樣的情況，交流會上相關負責人表示，房企最關注兩個節(jié)點，一個是拿地，一個是辦證，拿地后可以馬上建設，建設后可以馬上銷售，然后獲得現(xiàn)金流，因此，廣州市規(guī)資局深化審批制度改革，推行“土地成交即交地、交地即發(fā)證、發(fā)證即開工、竣工即登記”等全鏈條的服務體系，確保企業(yè)從拿地到開發(fā)的每個環(huán)節(jié)都能快速銜接，最大限度減少企業(yè)等待時間。
能實現(xiàn)這樣的速度，除與近年推行的“凈地出讓”有關，也因意向拿地房企可提前做開發(fā)建設的方案，并在摘牌前提前送廣州市規(guī)資局預審，相關分局也可以開始對接其開發(fā)建設報建等程序，爭取縮短時間。一旦其正式摘牌，則可以很快啟動正式的規(guī)劃報建程序。（記者 陳玉霞）
轉(zhuǎn)自：羊城晚報
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