去年廣東房價上漲8.6% 庫存連續(xù)4月大幅提升

2011年廣東全省房地產(chǎn)運行情況究竟如何？省房協(xié)近日發(fā)布的《2011年度廣東房地產(chǎn)市場分析報告》顯示，情況并沒有我們想象的糟糕。全年全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4899.19億元，同比增長33.9%，比全國總體水平高6個百分點；房企到位資金6889.45億元，同比增長19.9%；全年土地購置面積2289.69萬平方米，同比增長30.4%。銷售方面，雖然受樓市調(diào)控影響，但商品房銷售面積同比仍增長6.9%；銷售金額5331.46億元，增長16.1%；銷售均價7612元/平方米，增長8.6%。

　　房企資金狀況稍好于2008年

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2011年全年全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4899.19億元，同比增長33.9%，比全國總體水平高6個百分點；比1-11月份回落1.7個百分點，但仍保持較快的增長勢頭。

　　值得注意的是，在宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)處于調(diào)整轉(zhuǎn)型的背景之下，房地產(chǎn)市場也將隨之轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)日漸興起。作為商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)模式之一，辦公樓投資的快速增長反映出其中蘊藏著更多商機。辦公樓投資增速在上半年連續(xù)3個月大幅提升之后逐步回落，但增速仍是各類投資中最高，1-12月同比增速達到47.9%。

　　從資金來看，全年房企到位資金6889.45億元，同比增長19.9%。而從近10年數(shù)據(jù)看，2011年廣東房企國內(nèi)貸款1218.65億元，占到位資金17.69%，占比為近10年次低；自籌資金2162.76億元，占到位資金31.39%，比重僅低于2008年；其它資金3426.63億元，占49.74%。顯示2011年廣東房地產(chǎn)企業(yè)資金面臨壓力，但稍好于2008年。

　　土地購置面積比增30.4%

　　土地購置方面，上半年購置面積同比增速震蕩上行，下半年開始急速回落后趨于平穩(wěn)，全年購置面積2289.69萬平方米，同比增長30.4%；土地成交價款479.40億元，同比增長28.3%。

　　全年全省商品房屋施工面積36311.94萬平方米，同比增長24.3%；其中新開工面積11968.66萬平方米，增長21.0%。竣工面積5800.52萬平方米，增長10.8%。

　　從近10年開發(fā)建設(shè)情況看，2011年商品房施工面積同比增幅首度超過20%，新增施工面積超過7000萬平方米，比全年竣工面積還多約1300萬平方米；其中新開工面積同比繼上一年58%的高速增長后，仍保持21%的增速。在建工程的持續(xù)增加，意味著企業(yè)必須不斷追加投入，也反映出資金狀況值得關(guān)注。

　　庫存面積連續(xù)4個月大幅提升

　　商品房交易方面，全年銷售面積7761.34萬平方米，同比增長6.0%，銷售率（銷售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積）為94.6%；銷售額6175.63億元，增長12.8%；銷售均價7957元/平方米，增長6.4%；全年商品房銷售市場總體上表現(xiàn)出“銷量增幅持續(xù)回落，銷售均價穩(wěn)中有降”的運行態(tài)勢。其中，商品住宅銷售面積7003.72萬平方米，同比增長6.9%；銷售金額5331.46億元，增長16.1%；銷售均價7612元/平方米，增長8.6%。

　　從近10年銷售情況看，2010、2011年商品房銷售面積同比增速低于除2008年以外的其他年份，僅分別增長4.1%和6.0%；銷售額同比增速也有類似走勢，反映出宏觀調(diào)控政策對市場的抑制效應(yīng)明顯。而在持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，市場前景將更為嚴(yán)峻。

　　此外從商品房待售面積看，截至12月期末，全省待售面積為2639.78萬平方米，同比增長32.8%，增速連續(xù)4個月大幅提升。說明下半年銷售市場明顯降溫，去庫存壓力驟然加大。前景展望

　　報告指出，在房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)保持不變的背景下，2012年房地產(chǎn)投資增速將有所回落，企業(yè)資金壓力進一步凸顯，商品房新開工項目減少、在建工期延長，商品房銷售市場“以價換量”現(xiàn)象逐漸成為普遍。從長計議，在新的產(chǎn)業(yè)環(huán)境下開拓融資新渠道，改變以住宅為絕對主體的投資結(jié)構(gòu)，拓展投資新方向，調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與營銷策略，創(chuàng)新房地產(chǎn)流通方式，對業(yè)界來說是勢在必行了。

來源: 南方日報

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