廣東試探突圍限購 僅余廣深兩城仍在堅(jiān)持

　　隨著珠海近日全面取消限購政策，除廣州和深圳兩個(gè)一線城市外，連同佛山、東莞等多個(gè)珠三角城市已完全松綁限購政策，被視為房地產(chǎn)調(diào)整“最狠招數(shù)”的限購政策已陸續(xù)從廣東各地退場(chǎng)。

　　“廣東省從整體而言，雖然兩個(gè)一線城市仍堅(jiān)持限購，但無論從稅收優(yōu)惠，還是放開戶籍等方面，全省正逐步釋放潛在的大量購房需求，這是一個(gè)不可逆的趨勢(shì)?！睆V東省住建廳一位官員如是分析。

　　松綁政策不再“見光死”

　　廣東地區(qū)多個(gè)城市曾在過去幾年的房地產(chǎn)調(diào)控過程中屢屢試探政策松綁的底線，出現(xiàn)暗地松綁的情況，可往往政策一出就被叫停，甚至出現(xiàn)政策“見光死”的現(xiàn)象，如佛山、珠海，在一段比較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，這些區(qū)域的政府班子一直不敢放松樓市調(diào)控力度，怕成為“槍打出頭鳥”。

　　“事實(shí)上，很多地方需求一直被壓抑著，政府不敢明著松綁調(diào)控政策，但樓市不景氣、購房需求被制約、大量庫存無法消化、土地?zé)o法給地方財(cái)政創(chuàng)收等種種問題延續(xù)，地方政府基本上是‘喘著氣過日子’，如今，根據(jù)中央政策思路，松綁是大趨勢(shì)，這給地方帶來一系列利好。”

　　近日，珠海在召開供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作會(huì)議上叫?！?070”政策，還宣布144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或納稅證明。隨著，珠海樓市限購政策全面解除，目前全國(guó)僅剩北上廣深四大一線城市執(zhí)行限購政策。

　　事實(shí)上，記者多次在珠海實(shí)地采訪得知，樓市調(diào)控政策對(duì)當(dāng)?shù)氐臉莾r(jià)增長(zhǎng)過快有一定的控制作用，但珠海市的市場(chǎng)需求一直被壓制，導(dǎo)致市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)不均衡等多重負(fù)面影響，珠海市曾多次暗地放松“限價(jià)”、“限購”等嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但多次被叫停，甚至曾遭到部委點(diǎn)名。

　　珠海市房管局一位官員表示，松綁調(diào)控政策先從“限價(jià)”放開，開發(fā)商申報(bào)網(wǎng)簽價(jià)格從以前“受政府價(jià)格指導(dǎo)”，到現(xiàn)在定價(jià)權(quán)限逐步增大。至今，已經(jīng)從“限購”的最后一道關(guān)口中放開?！罢邲]有像以往一樣被馬上叫停，所以這是大趨勢(shì)?！?/br>

　　珠海市住規(guī)建局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)外表示，珠海此前的限購政策僅對(duì)主城區(qū)144平方米以下的房子進(jìn)行限購，但符合珠海人才目錄的外地人，包括“三高一特”產(chǎn)業(yè)人才、部分藍(lán)領(lǐng)，也能購買該類戶型，因此政策的約束力并不是很大。但珠海全面取消限購后，將吸引更多外地人才，同時(shí)會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)香洲、南灣、灣仔片區(qū)樓市的成交，大戶型樓盤受益明顯。

　　根據(jù)2016年2月28日廣東省政府印發(fā)《2016-2018年廣東省去庫存任務(wù)表》顯示，珠海商品房現(xiàn)庫存面積為206萬平方米，文件中將其歸為“庫存規(guī)模小、需求旺盛”一類城市，去庫存任務(wù)為零。

　　此外，廣東省人民政府2月底發(fā)布的《廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案2016-2018年及五個(gè)行動(dòng)計(jì)劃的通知》下稱《通知》，其中房地產(chǎn)去庫存計(jì)劃最為引人注目。到2018年底，廣東省商品房庫存規(guī)模要比2015年底的1.6億平方米減少約12.5%，即在全部消化2016-2018年供應(yīng)溢出約630萬平方米商品房的基礎(chǔ)上，廣東省將力爭(zhēng)再化解2000萬平方米的庫存商品房。

　　廣東的去庫存壓力不可小覷。去年年底，佛山、東莞逐步全面放開“限購”等樓市調(diào)控政策，這些城市都曾試圖闖關(guān)松綁政策，但都遭遇過“見光死”，如今，雖放開樓市調(diào)控政策持續(xù)多月，但目前仍然在執(zhí)行中。

　　“限購政策放開后，市場(chǎng)交投回歸正常，一些真正有需求的購房者，比如改善性需求的買家能夠消化一定庫存，開發(fā)商繼續(xù)去庫存，能夠平衡市場(chǎng)供給?！比A南某大型房企佛山項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人向記者解釋，事實(shí)上，放開限購后，成交價(jià)格并沒有快速上漲，開發(fā)商定價(jià)也是比較謹(jǐn)慎樂觀的。

　　松綁調(diào)控政策，帶動(dòng)二線城市樓市的升溫，包括南京、杭州等多個(gè)二線城市成交旺盛的報(bào)道常見諸報(bào)端。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，但從成交結(jié)構(gòu)看，今年以來二線城市成為標(biāo)桿房企拿地的主要目的城市，金額占比高達(dá)48%，而在2015年，這一比例則為41.2%。

　　廣州闖關(guān)松綁限購？

　　廣州和深圳依然是廣東省“限購”政策堅(jiān)挺的唯一兩個(gè)一線城市。1月底，在廣東省兩會(huì)期間，廣東省住建廳表態(tài)，廣州、深圳政府自定是否取消限購。當(dāng)時(shí)，深圳很快回應(yīng)暫時(shí)堅(jiān)持限購，廣州并沒有明確的表態(tài)，而政界和業(yè)界對(duì)廣州放開限購的呼聲越來越高。

　　從樓市交投現(xiàn)象來看，兩個(gè)一線城市差別較大。深圳樓市交易旺盛，屢屢出現(xiàn)“日光盤”，深圳2015年12月一二手住宅均價(jià)同比上漲65%、53%。而廣州一二手住宅漲幅僅為1.7%、7%。

　　廣東省近日發(fā)布的上述《通知》顯示，廣州目前擁有2248萬平方米商品房庫存，總體去庫存任務(wù)為180萬平方米，深圳、珠海兩個(gè)城市則不設(shè)去庫存目標(biāo)。

　　從官方的數(shù)據(jù)顯示，廣州的去庫存壓力較深圳要大。

　　中原地產(chǎn)研究部分析，去年以來，廣州樓市自身發(fā)展較好，一二手住宅市場(chǎng)成交量都上漲，房?jī)r(jià)也相對(duì)穩(wěn)定，今年1月一手住宅庫存去化周期為9.2個(gè)月，已經(jīng)為正常水平。

　　該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，廣州在2016年全面取消限購的可能性不大，但逐步取消非常有可能。在郊區(qū)先行，從化、增城本來就沒有限購，庫存量較大的花都、南沙有可能放開限購；為了吸引外地優(yōu)秀的人才入“穗”，將購房要求的3年社保改為1年仍有可能；144平方米以上大戶型可能會(huì)放開限購。

　　分析顯示，2015年，花都、南沙二手房交易量占比分別為9%、2%，即使放開限購對(duì)二手房市場(chǎng)影響也較小；144平方米以上的二手房交易量占比也僅有6%-8%。

　　中原研究部客戶研究主任熊小洪表示，對(duì)二手住宅市場(chǎng)影響最大的是將外地戶口購房繳納社保年限由3年改為1年?？傮w而言，放開或放松限購對(duì)廣州樓市都將帶來量?jī)r(jià)上漲的局面，只是影響的群體、影響的程度會(huì)有所不同。

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