北京樓市迎“小陽(yáng)春” 區(qū)域分化依舊明顯

　　3月底，北京市銀保監(jiān)局公布數(shù)據(jù)顯示，自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款金額約3.4億元，并已經(jīng)啟動(dòng)對(duì)4家銀行的行政處罰立案程序和調(diào)查取證工作。

　　嚴(yán)查違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，北京今年一季度新房、二手房成交量依然雙雙迎來新高，其中新房成交量更是達(dá)到了近8年來第一季度的最大值。

　　不過，北京市內(nèi)各區(qū)域的供銷并不平衡，其中諸如順義等區(qū)域的庫(kù)存量仍保持高位，同時(shí)價(jià)格也出現(xiàn)不同程度回落?！吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪發(fā)現(xiàn)，去化壓力之下，不乏有售樓處采取了修改戶型設(shè)計(jì)、無證排號(hào)等促銷措施。

　　成交數(shù)據(jù)分化

　　近段時(shí)間，環(huán)北京區(qū)域的房?jī)r(jià)遭“膝斬”現(xiàn)象引起外界關(guān)注，有原價(jià)2.5萬元/平方米的房子現(xiàn)在以8000元的單價(jià)出售仍難脫手。與環(huán)京區(qū)域樓市的慘淡形成鮮明對(duì)比的是，北京市內(nèi)房屋的銷量和房?jī)r(jià)保持上漲。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2021年第一季度北京新房網(wǎng)簽12991套，同比上漲126%，也創(chuàng)造了8年來的一季度新高；價(jià)格方面，今年第一季度北京新房成交均價(jià)為5.29萬元/平方米，同比上漲2%。

　　北京二手房成交量迎來同步上漲。2021年第一季度北京二手房成交量達(dá)到52585套，也是近4年來第一季度的最好成績(jī)。北京16個(gè)區(qū)中，東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山、通州、平谷8個(gè)區(qū)域成交量環(huán)比上漲，西城區(qū)環(huán)比上漲40%，漲幅最大；其余8個(gè)區(qū)域成交量環(huán)比下降，其中順義區(qū)環(huán)比下降24%，降幅最大。

　　二手房成交量明顯放緩的同時(shí)，順義新房庫(kù)存量還在不斷增加。截止到今年4月12日，順義新房庫(kù)存量達(dá)到10409套，是2016年庫(kù)存量2642套的近4倍。

　　“最近連續(xù)開出來幾個(gè)新項(xiàng)目，能看的房子還是挺多的?！表樍x當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介樸明(化名)向記者介紹，新開出的幾個(gè)項(xiàng)目之間存在明顯競(jìng)爭(zhēng)。

　　記者注意到，僅在順義仁和片區(qū)，就有路勁御和府、龍湖云河硯、公園都會(huì)3個(gè)項(xiàng)目在兩個(gè)多月時(shí)間里集中開盤，且都重點(diǎn)推出了68平方米~90平方米的小戶型產(chǎn)品。

　　近幾年，順義土地拍賣不算活躍。2020年8月27日，順義區(qū)3宗土地土拍中，有2宗地塊以底價(jià)成交，其中便有后來的公園都會(huì)項(xiàng)目，第3宗地塊溢價(jià)率也僅有7.8%。

　　據(jù)樸明介紹，購(gòu)買順義新房的以當(dāng)?shù)厝藶橹?，有少部分是在望京上班的外地人。去年疫情沖擊，疊加近期有多個(gè)項(xiàng)目集中入市，順義的房?jī)r(jià)比去年還要低一點(diǎn)?！肮珗@都會(huì)現(xiàn)在賣3.7萬(元/平方米)，去年附近開出來的其他項(xiàng)目，都有賣到4萬多(元/平方米)的?！?/p>

　　與此同時(shí)，順義二手房的預(yù)期價(jià)格則持續(xù)走低。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，順義二手房掛牌參考均價(jià)從2019年4月的4.18萬元/平方米持續(xù)回落到了今年3月的3.81萬元/平方米。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從2018年到2020年，順義新房平均單價(jià)分別為4.65萬元/平方米、5.17萬元/平方米、4.35萬元/平方米。進(jìn)入2021年后到目前的平均單價(jià)為4.6萬元/平方米，與2018年的價(jià)格基本持平。

　　位于順義新城片區(qū)的華潤(rùn)橡樹瓏灣項(xiàng)目最早于2019年12月開盤，據(jù)銷售人員介紹，目前只剩數(shù)套房源待售。項(xiàng)目外展示出了“3.3萬元/m2起鉅惠置業(yè)新城央”的宣傳廣告。該項(xiàng)目置業(yè)顧問告訴記者，現(xiàn)在項(xiàng)目接近清盤，實(shí)際銷售單價(jià)是3.5萬元/平方米，與一年多前開盤時(shí)的價(jià)格差不多。

　　華潤(rùn)集團(tuán)華北區(qū)一位相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹，橡樹瓏灣項(xiàng)目的銷售已接近尾聲，集團(tuán)在順義新國(guó)展片區(qū)附近開發(fā)有新的項(xiàng)目。但其表示，橡樹瓏灣項(xiàng)目的銷售周期確實(shí)比公司預(yù)期的時(shí)間長(zhǎng)了一點(diǎn)。

　　花式促銷

　　激烈的競(jìng)爭(zhēng)和庫(kù)存量威脅之下，順義新開出項(xiàng)目各顯神通推動(dòng)房屋銷售。

　　在路勁御和府項(xiàng)目售樓處，置業(yè)顧問向記者推薦了一個(gè)針對(duì)剛需客戶的68.54平方米戶型。

　　據(jù)其介紹，這是個(gè)得房率很高的“兩室兩廳一衛(wèi)”戶型，但記者在售樓處戶型圖上只看到有一個(gè)臥室。置業(yè)顧問補(bǔ)充解釋稱，“需要將設(shè)備平臺(tái)和儲(chǔ)藏間兩個(gè)空間之間的墻打掉，連成一個(gè)房間后，就可以多出一個(gè)房間作為臥室?！睘榱藰?biāo)明位置，置業(yè)顧問用筆在戶型圖上設(shè)備平臺(tái)和儲(chǔ)藏間的位置寫了一個(gè)“臥”字。

　　在樣板間，記者見到了這個(gè)“新增”的臥室，北側(cè)沒有實(shí)體墻面，為“L”形落地玻璃。房間內(nèi)已經(jīng)看不到隔在設(shè)備平臺(tái)和儲(chǔ)藏間的墻。據(jù)介紹，原本設(shè)計(jì)放在設(shè)備平臺(tái)的新風(fēng)機(jī)，將來會(huì)移到其他室外位置擺放。根據(jù)戶型圖標(biāo)注尺寸計(jì)算，原儲(chǔ)藏間的面積只有不到4.2平方米，而貫通設(shè)備平臺(tái)后新增出的房間總面積可以達(dá)到7.7平方米，能夠成為一間“小臥室”。

　　為了推動(dòng)銷售，一些項(xiàng)目在取得預(yù)售證前就已經(jīng)“摩拳擦掌”。

　　“余額寶凍資10萬元就能排號(hào)，等取證開盤以后就能參加搖號(hào)選房?！?月8日，在公園都會(huì)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)，置業(yè)顧問提醒記者近幾日已經(jīng)開始了凍資排號(hào)，排號(hào)之后就有機(jī)會(huì)選到自己喜歡的房子，“現(xiàn)在已經(jīng)排了310多個(gè)號(hào)”。凍資的同時(shí)，購(gòu)房者還需簽訂一份《公園都會(huì)客戶購(gòu)房意向書》，但意向書中并未提及10萬元凍資事宜。

　　公園都會(huì)售樓處一張海報(bào)提示的凍資流程顯示，購(gòu)房者用支付寶掃描指定二維碼后會(huì)進(jìn)入“項(xiàng)目列表”頁(yè)面，其中需要填寫購(gòu)房者姓名、身份證號(hào)、手機(jī)號(hào)等信息，根據(jù)提示即可簽約鎖定針對(duì)公園都會(huì)項(xiàng)目的10萬元款項(xiàng)至余額寶，且這項(xiàng)金額無法修改。

　　記者通過北京住建委官網(wǎng)了解到，公園都會(huì)項(xiàng)目實(shí)際取得預(yù)售證的時(shí)間是4月11日。記者于4月13日致電該樓盤售樓處，一名工作人員否認(rèn)了取證前排號(hào)的行為：“現(xiàn)在已經(jīng)排了400多個(gè)號(hào)，但我們排號(hào)是在4月11日之后排的，在那之前沒有排過號(hào)?！?/p>

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師告訴記者，將設(shè)備平臺(tái)和儲(chǔ)藏室之間的墻打通本身屬于違規(guī)行為。在規(guī)劃圖中，這個(gè)墻應(yīng)當(dāng)是存在的，打通的話則屬于違規(guī)。設(shè)備平臺(tái)往往不屬于銷售的范疇，甚至可能屬于公攤面積。所以如果未經(jīng)相關(guān)銷售許可進(jìn)行銷售，屬于違法銷售行為。購(gòu)房者如果購(gòu)買此類房屋，違建部分房間可能會(huì)再次被隔起來導(dǎo)致無法使用。

　　北京市規(guī)劃和自然資源局順義分局一位工作人員告訴記者，房屋竣工驗(yàn)收的時(shí)候，房屋實(shí)際情況需要和審批圖紙一致才能驗(yàn)收通過。設(shè)備平臺(tái)用于室內(nèi)使用的話是肯定沒有手續(xù)的，屬于違法建設(shè)，城市管理委就有可能會(huì)進(jìn)行查處。

　　“項(xiàng)目在取得預(yù)售證之前排號(hào)(凍資)同樣是不合規(guī)的?！蓖跤癯急硎?，這樣操作看似沒有預(yù)收資金，但是這種方式實(shí)際上是一種變相預(yù)售，仍然是違規(guī)的。凍資看似沒有收錢，實(shí)際上已經(jīng)通過所謂的獲得購(gòu)房排號(hào)資格的方式開始了銷售，錨定了購(gòu)房人，而且進(jìn)行了資金凍結(jié)。

　　記者聯(lián)系到路勁御和府項(xiàng)目開發(fā)公司路勁集團(tuán)的一位負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示，項(xiàng)目的規(guī)劃是按照住建委的要求執(zhí)行的，并不存在違規(guī)操作。

　　公園都會(huì)項(xiàng)目的操盤公司為旭輝集團(tuán)，該集團(tuán)華北區(qū)域的一位負(fù)責(zé)人在回應(yīng)記者采訪時(shí)表示，公園都會(huì)項(xiàng)目是在取得預(yù)售證之后才開始收錢的，會(huì)現(xiàn)場(chǎng)收取意向金。他向記者介紹，就順義區(qū)域而言，每年的房屋供應(yīng)量和去化量比較恒定，很難有突破。項(xiàng)目目前的主要客群仍是順義本地人，希望以后能夠吸引到來自大北京區(qū)域的客戶。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，順義新房庫(kù)存積壓主要因?yàn)榈罔F交通較少，且土地供應(yīng)集中，導(dǎo)致出現(xiàn)了滯銷現(xiàn)象。北京只要有地鐵的區(qū)域，市場(chǎng)基本還比較活躍。但順義新城區(qū)域作為土地供應(yīng)集中區(qū)域，沒有地鐵規(guī)劃，導(dǎo)致市場(chǎng)很難吸引其他區(qū)域需求，本地需求量不足，但順義的房屋成交量近幾年還是有所上漲。

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

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