全國物業(yè)四強(qiáng)現(xiàn)場“把脈”冰城物業(yè)

　　前來參加哈市首屆物業(yè)管理高峰論壇的全國物業(yè)“四強(qiáng)”——萬科物業(yè)、龍湖物業(yè)、招商物業(yè)與中信物業(yè)區(qū)域負(fù)責(zé)人，參觀了我市辰能·溪樹庭院、招商·諾丁山和四季·上東3個地產(chǎn)項目，在了解各樓盤軟硬件配套、物業(yè)收費及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等情況后，為各小區(qū)的物業(yè)服務(wù)現(xiàn)場“把脈”。辰能·溪樹庭院 以“外包”降低成本 位于哈西地區(qū)的辰能·溪樹庭院項目綠蔭掩映，現(xiàn)已交付使用面積30萬平方米，一期入住861戶。

　　高層住宅每月每平米1.5元的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，讓辰能物業(yè)承管項目兩年來連續(xù)虧損。該項目現(xiàn)有物業(yè)管理人員225人，包括保潔、保安、保綠、保修“四?！狈?wù)人員。項目一期4萬平方米的綠化外包費用為60萬元。兩年來，物業(yè)公司共虧損108萬元。為維持運(yùn)轉(zhuǎn)，該項目采取了“減虧+補(bǔ)虧”模式，即將保安、保潔服務(wù)“外包”以降成本，缺口由房產(chǎn)開發(fā)公司填補(bǔ)。

　　【專家點評】

　　“外包”難保證服務(wù)品質(zhì)

　　將保安、保潔等服務(wù)外包的經(jīng)營模式，的確能降低物業(yè)管理總成本。但因保潔、保安人員為外包公司員工，物業(yè)管理難度相對會增加，對業(yè)主高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)難以保證。同時，對于30萬平方米的交付使用面積而言，配備225名物業(yè)服務(wù)人員偏多。人均效能超過60%，物業(yè)企業(yè)基本沒有效益可言。

　　招商·諾丁山

　　“跟隨式”物企選擇微利

　　位于香坊區(qū)的招商·諾丁山項目將于今年年底交付使用，預(yù)計交付使用面積70萬平方米，目前招商物業(yè)有40余名員工在配合前期營銷。招商物業(yè)也是項目開發(fā)企業(yè)的“跟隨式”物業(yè)公司，即與項目開發(fā)企業(yè)隸屬同一集團(tuán)。

　　因其“跟隨”式的經(jīng)營模式，使該物業(yè)公司的管理出發(fā)點不同于其他物業(yè)公司——不以營利為主要目的，屬于微利運(yùn)行，一旦在經(jīng)營過程中遇到虧損將由開發(fā)企業(yè)填補(bǔ)虧空。據(jù)悉，該項目的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)初步定為每月每平米1.98元，但尚未得到有關(guān)部門批復(fù)。

　　【專家點評】

　　物業(yè)費前低后漲難操作

　　目前物業(yè)公司基本分為獨立經(jīng)營、跟隨式經(jīng)營和市場化經(jīng)營三種模式，不同的產(chǎn)業(yè)模式?jīng)Q定了物業(yè)企業(yè)會選擇不同的盈利目標(biāo)，招商·諾丁山的微利選擇旨在助力房地產(chǎn)開發(fā)。據(jù)測算，該項目的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)在每月每平米2.5元左右才能與運(yùn)營成本基本持平，從而保證服務(wù)品質(zhì)。如物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)前期制定過低，后期再行漲價，勢必超出業(yè)主的心理預(yù)期，操作起來會很艱難。建議該項目物業(yè)公司前期將物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)定在2.5元左右。

　　四季·上東

　　高端服務(wù)與巨額虧損并存

　　位于香坊區(qū)和平路與民生路交會處的四季·上東項目，交付使用面積為70萬平方米，一期1663戶基本全部入住；二期入住率已達(dá)85%，入住1400余戶。項目庭院綠地建設(shè)近5萬平方米。

　　該項目物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)為每月每平米2.8元，物業(yè)管理服務(wù)人員包括保潔、保安、保綠、保修4部分，沒有外包項目。盡管物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)在全市處于較高水平，但主打高端服務(wù)的四季·上東物業(yè)公司每年仍虧損幾百萬元。因其同樣屬“跟隨式”物業(yè)，這些虧損目前全部靠開發(fā)公司“輸血”填補(bǔ)。

　　【專家點評】

　　自己造血方能可持續(xù)發(fā)展

　　物企四強(qiáng)均對四季·上東物業(yè)公司的巨額虧損表示擔(dān)憂。他們認(rèn)為，高端的管理模式的確是吸引客戶的重要手段，但虧損數(shù)額巨大，單單依靠開發(fā)商補(bǔ)給并不是健康、可持續(xù)的發(fā)展模式。要想讓物業(yè)服務(wù)質(zhì)量持續(xù)保持在高水平，物業(yè)企業(yè)還應(yīng)開發(fā)多元化經(jīng)營項目，自己造血。

來源： 哈爾濱日報

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