買房得先花10萬(wàn)元買指標(biāo)，長(zhǎng)沙樓市被新政激活？

       9月3日 ，長(zhǎng)沙高鐵南站旁一樓盤(pán)網(wǎng)上開(kāi)盤(pán)，907套房源10秒在網(wǎng)上搶光。當(dāng)天，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)另一熱門(mén)區(qū)域的梅溪湖也有一主打大戶型的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，同樣秒光。這一現(xiàn)象已持續(xù)數(shù)月，個(gè)別樓盤(pán)新房源甚至被內(nèi)部人直接分完，能否在新開(kāi)樓盤(pán)中弄到一個(gè)內(nèi)部購(gòu)房指標(biāo)，成為不少長(zhǎng)沙購(gòu)房者最近的熱點(diǎn)話題。

 

     “秒光現(xiàn)象”背后，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)從2016年下半年開(kāi)始瘋漲。湖南中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，在限網(wǎng)簽大背景下，2017年上半年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)（天心區(qū)、芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、開(kāi)福區(qū)、岳麓區(qū)）新建商品住宅真實(shí)成交價(jià)格達(dá)9426元/平米，同比上漲42.26%。據(jù)記者實(shí)地調(diào)查二手房并查閱鏈家數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一年來(lái)，長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)、望城區(qū)金星北片區(qū)，以及雨花區(qū)、開(kāi)福區(qū)的多數(shù)區(qū)域，二手房成交價(jià)均已翻番。

 

     在數(shù)次出臺(tái)調(diào)控政策之后，長(zhǎng)沙為何拉不住房?jī)r(jià)這頭瘋牛？

 
     “9年僅上漲3000多元”被吐槽 買房得先花10萬(wàn)元買指標(biāo)

 

     8月21日，湖南有媒體發(fā)表文章稱，根據(jù)湖南省住建廳和長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心公布的數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙商品住宅均價(jià)從2008年到2017年9年僅上漲了3000多元。長(zhǎng)沙市住建委相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市新建商品住宅成交均價(jià)6374元/m2，略有回落，其中內(nèi)六區(qū)（含2011年“撤縣改區(qū)”的望城區(qū)）新建商品住宅成交均價(jià)7365元/m2。

 

     9年上漲3000多元，這一說(shuō)法頓時(shí)被吐槽和刷屏，成為長(zhǎng)沙購(gòu)房者的安慰劑。畢竟，他們面對(duì)的是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)領(lǐng)先全國(guó)的高漲。

 

     根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó) 70 大中城市6 月份房?jī)r(jià)指數(shù)，長(zhǎng)沙同比上漲20.8%。如果以官方發(fā)布的全市新建商品住宅成交均價(jià)6374元/m2計(jì)算，上半年房?jī)r(jià)同比已上漲1098元/m2。

 

     全國(guó) 70 大中城市7 月份的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，長(zhǎng)沙新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲 0.7%，同比上漲 18.3%，同比漲幅在全國(guó)70個(gè)大中城市中排第二。至此長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)環(huán)比已連漲24個(gè)月，同比連漲20個(gè)月，兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

 

     中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，7月份長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)10096元/m2，環(huán)比上漲3%。

 

     面對(duì)瘋漲的房?jī)r(jià)，長(zhǎng)沙今年出臺(tái)了不少限制政策，比如說(shuō)新樓盤(pán)嚴(yán)格限價(jià)，其效果卻是揚(yáng)湯止沸。因?yàn)榇蟛糠中卤P(pán)價(jià)格已經(jīng)與周邊二手房嚴(yán)重倒掛，刺激購(gòu)房者跑步入市。

 

     9月2日，記者前往長(zhǎng)沙萬(wàn)科某樓盤(pán)，銷售人員直言，7月份開(kāi)盤(pán)推出的房源只是象征性地對(duì)外放出少量房源，絕大多數(shù)房子早已被開(kāi)發(fā)商高管及相關(guān)人員搶光。該銷售人員稱，10月份開(kāi)盤(pán)的一棟樓，價(jià)格至少應(yīng)該在15000元/m2以上。

 

     一位知情人士說(shuō)：“政府限價(jià)，這里最高只能賣12000元/ m2，但周邊的二手房?jī)r(jià)格早就到了15000元/ m2，搶到就是賺到。有些人一下子就拿了五六套房子，現(xiàn)在一個(gè)內(nèi)部購(gòu)房指標(biāo)是10萬(wàn)元。”

 

     9月3日，長(zhǎng)沙市雨花區(qū)的陽(yáng)光城尚東灣907套房源開(kāi)盤(pán)10秒被搶光，開(kāi)盤(pán)價(jià)僅6800元/ m2，而周邊二手房的價(jià)格已超過(guò)9000元/ m2。陽(yáng)光城尚東灣如此誘人的價(jià)格無(wú)疑是最刺激的興奮劑，一位沒(méi)搶到的購(gòu)房者沮喪地說(shuō)：“太快了，太快了。”但是也有購(gòu)房者覺(jué)得，“太瘋狂也不是好事”。

 

     中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，8月中下旬長(zhǎng)沙9個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，推出1198套，成交1131套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交率達(dá)94.4%，絕大部分項(xiàng)目成日光盤(pán)。

 

     成交量與價(jià)格同步上升。2015年，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)住宅成交1352萬(wàn)平米，比上年大增70.9%；2016年成交2014萬(wàn)平米，較上年再增48.9%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1至7月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅供應(yīng)338萬(wàn)平米，但成交達(dá)464萬(wàn)平米，市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

 

     房?jī)r(jià)上漲與“饑餓式”土地供應(yīng)有無(wú)直接關(guān)系

 

     房?jī)r(jià)高燒不退，長(zhǎng)沙市住宅用地的供應(yīng)卻十分克制。

 

     2017年長(zhǎng)沙計(jì)劃供應(yīng)住宅用地4890.15畝。記者統(tǒng)計(jì)，截至8月底，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)已出讓住宅用地6宗，商住地8宗，住宅用地（含商住地中的住宅用地）總計(jì)797.58畝，土地出讓面積僅完成年計(jì)劃的16.3%。如果容積率按3計(jì)算，建筑面積約150萬(wàn)平方米，不到1至7月成交量的三分之一。

 

     有業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)，這種“饑渴式”供地從2014年就開(kāi)始了。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2013年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地供地727萬(wàn)平方米，2014年499.2萬(wàn)平方米，2015年僅189萬(wàn)平方米，2016年332萬(wàn)平方米，2016年供地面積不到2013年的一半。

 

     橫向比較來(lái)看，2017—2019年，長(zhǎng)沙年均住宅用地供應(yīng)計(jì)劃是290萬(wàn)平米，同為二線城市的武漢、鄭州、合肥的供應(yīng)面積分別是1193萬(wàn)平米、800萬(wàn)平米與722萬(wàn)平米，均比長(zhǎng)沙高出很多。

 

     土地供應(yīng)為何不斷在減少，以及與房?jī)r(jià)上漲有無(wú)關(guān)系？記者聯(lián)系長(zhǎng)沙市國(guó)土局，長(zhǎng)沙市國(guó)土局供應(yīng)處對(duì)記者表示，“我們不回答這個(gè)問(wèn)題，對(duì)外只回答業(yè)務(wù)問(wèn)題”。

 

     長(zhǎng)沙土地供應(yīng)區(qū)域分布不均衡也相應(yīng)加重了土地“饑渴癥”。2017年上半年，望城區(qū)土地出讓面積最多，占比45%。望城區(qū)此前是長(zhǎng)沙的下轄縣，城市建成面積狹小，2011年才變成長(zhǎng)沙的第六區(qū)，并不屬于長(zhǎng)沙的主城區(qū)。此外，土地供應(yīng)錯(cuò)位讓開(kāi)發(fā)商瘋搶居住用地，導(dǎo)致居住用地（含居住比例較高的商住地）頻頻高溢價(jià)成交，這種情況甚至蔓延到了市郊。8月1日，長(zhǎng)沙市郊的長(zhǎng)沙縣兩塊商住區(qū)出讓，溢價(jià)近3倍，樓面價(jià)直逼周邊房?jī)r(jià)。

 

     長(zhǎng)沙一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人易先生對(duì)記者分析，住宅用地供應(yīng)嚴(yán)重不足，應(yīng)該是導(dǎo)致長(zhǎng)沙這一波房?jī)r(jià)瘋漲的重要因素。2017年上半年，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)成交土地樓面價(jià)3654元/平方米，同比漲106%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為這成為房?jī)r(jià)上漲的直接推手。

 

     另一方面，近兩年商業(yè)用地成為供地（不含工業(yè)用地）的主角，卻大部分零溢價(jià)或流拍。有數(shù)據(jù)稱長(zhǎng)沙商業(yè)物業(yè)消化周期是97個(gè)月。

 

     土地閑置多達(dá)1.7萬(wàn)畝

     長(zhǎng)沙市啟動(dòng)去存量土地三年行動(dòng)

 

     業(yè)界人士推測(cè)，長(zhǎng)沙近幾年供地大幅縮減，可能與該市閑置用地太多有關(guān)。8月中旬，有媒體報(bào)道長(zhǎng)沙目前閑置土地多達(dá)1.7萬(wàn)畝。

 

     探究其原因，從長(zhǎng)沙市天心區(qū)國(guó)土部門(mén)公布的信息或可管中窺豹。至2017年3月，天心區(qū)閑置土地111宗，共7224.98畝。按照閑置原因共分為七大類：拆遷原因未動(dòng)工的面積2641.17畝；規(guī)劃原因未動(dòng)工的面積2145.1畝；政策等原因未動(dòng)工的面積184.58畝；基礎(chǔ)設(shè)施不到位未動(dòng)工的面積13.58畝；司法原因未動(dòng)工的面積159.6畝；自身原因未動(dòng)工的面積608.57畝；已開(kāi)工并督促開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目面積1472.37畝?？梢?jiàn)，某些閑置土地未開(kāi)發(fā)原因與政府相關(guān)部門(mén)有關(guān)。

 

     對(duì)此，國(guó)家土地督察武漢局曾多次督辦長(zhǎng)沙閑置土地，但由于閑置土地涉及的利益方錯(cuò)綜復(fù)雜，處置難度不小。

 

     今年4月，長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局局長(zhǎng)汪澤秋新一屆任期上任僅兩個(gè)月就去職，有政府部門(mén)人士透露，這與汪對(duì)閑置土地處置不力有關(guān)。

 

     除已通過(guò)招拍掛進(jìn)入市場(chǎng)的閑置土地外，另一種閑置土地被稱為批而未供——指已從國(guó)土部門(mén)獲得用地指標(biāo)，但未進(jìn)入土地二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的土地，分為批而未征和征而未供兩種情況。這種土地大部分進(jìn)入了各級(jí)政府的投資平臺(tái)公司，從而間接導(dǎo)致土地閑置以及土地供應(yīng)不足。

 

     2015年、2016年，長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股集團(tuán)有限公司旗下的洋湖新城計(jì)劃出讓土地1326畝。結(jié)果在這兩年時(shí)間里，洋湖新城實(shí)際僅出讓土地約312畝，實(shí)際出讓面積不到供應(yīng)計(jì)劃的四分之一。

 

     地方平臺(tái)公司對(duì)閑置土地處理也頗為寬容。按相關(guān)政策，如因企業(yè)原因未能按時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，閑置一年征收20%的閑置費(fèi)，閑置兩年則無(wú)償收回土地。但是，長(zhǎng)沙先導(dǎo)控股的濱江新城A3地塊出讓7年后仍未開(kāi)發(fā)，A4地塊出讓4年才由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)接手開(kāi)發(fā)。

 

     此外，部分土地因發(fā)債設(shè)置抵押無(wú)法招拍掛。據(jù)興業(yè)證券的報(bào)告，天心區(qū)城投公司土地儲(chǔ)備 1500 余畝，其中 1000 多畝辦了土地證，發(fā)債抵押了 890 畝，今年計(jì)劃出讓的土地只有230 畝。

 

     8月，長(zhǎng)沙出臺(tái)《長(zhǎng)沙市去存量土地三年行動(dòng)方案（2017—2019年）》，成立了由市長(zhǎng)擔(dān)任組長(zhǎng)的去存量土地工作領(lǐng)導(dǎo)小組，決心用三年的時(shí)間盤(pán)活利用存量建設(shè)用地，為長(zhǎng)沙市創(chuàng)建國(guó)家中心城市提供用地保障。不過(guò)，該三年行動(dòng)方案并未向社會(huì)公布，究竟有多少閑置土地，為什么閑置，以及三年準(zhǔn)備盤(pán)活多少土地，外界無(wú)從得知。

 

    房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)，但人才新政加劇供需失衡

 

 

長(zhǎng)沙濱江新城某樓盤(pán)售樓處 

  中國(guó)經(jīng)李永華 | 攝

 

     8月28日，長(zhǎng)沙發(fā)布土地新政，宣布試點(diǎn)熔斷和限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的拍地規(guī)則，熔斷上限是掛牌起始價(jià)的150%，競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買人繼續(xù)競(jìng)買的，通過(guò)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者。同時(shí)，競(jìng)得者建設(shè)的住宅商品房只能按政府限定房?jī)r(jià)銷售。

 

     這可以說(shuō)是長(zhǎng)沙今年第三波房產(chǎn)新政。今年3月18日，長(zhǎng)沙發(fā)布限購(gòu)政策。5月30日，限購(gòu)升級(jí)：暫停對(duì)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭出售商品房（含新建商品住房和二手房，下同）；暫停對(duì)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已擁有一套及以上住房的非本市戶籍家庭出售商品住房。

 

     對(duì)熔斷新政，長(zhǎng)沙市國(guó)土局負(fù)責(zé)人表示，熔斷政策的目的是避免再拍高價(jià)地，穩(wěn)定樓市和房?jī)r(jià)，能更好地保護(hù)剛需。

 

     土地熔斷政策在全國(guó)多個(gè)城市均已實(shí)施，長(zhǎng)沙的創(chuàng)新之處是主要針對(duì)中端住宅商品房剛需市場(chǎng)，高端改善型住宅商品房則尊重市場(chǎng)規(guī)律，土地由市場(chǎng)自由競(jìng)價(jià)。至于何謂中高端住宅，政策并未做明確界定。

 

     記者就此致電長(zhǎng)沙市國(guó)土局問(wèn)詢，工作人員表示，具體還要等市政府確定，他們也不清楚，并且強(qiáng)調(diào)這只是試點(diǎn)。至于下一步會(huì)推出幾塊中端住宅用地，面積多大，何時(shí)推出，該工作人員表示均不知情。

 

     業(yè)內(nèi)人士直言不諱地指出，中高端住宅的定義模糊，為政策施行提供了很大的彈性，當(dāng)前情況，定位高端住宅的土地如果拍賣必然會(huì)出地王，這又如何穩(wěn)定樓市和房?jī)r(jià)呢？

 

     房地產(chǎn)政策持續(xù)高壓，長(zhǎng)沙新推出的人才新政卻被視為鼓勵(lì)購(gòu)房，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。

 

     8月20日，長(zhǎng)沙人才新政細(xì)則發(fā)布，大專以上學(xué)歷、長(zhǎng)沙工作且有一個(gè)月社保的人士就可以買房，35歲以下、本科以上學(xué)歷者無(wú)需社保，遷了戶口就可在長(zhǎng)沙購(gòu)房?jī)商?。而辦理戶口更簡(jiǎn)單，憑戶口本、身份證、畢業(yè)證即可辦理落戶手續(xù)。

 

     這直接打破了5月20日發(fā)布的限購(gòu)政策。根據(jù)這一政策，對(duì)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)無(wú)住房的非本市戶籍家庭要在長(zhǎng)沙市連續(xù)繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明才能購(gòu)買一套商品住房。

 

     無(wú)疑，人才新政為投資客提供了方便之門(mén)。8月底，來(lái)長(zhǎng)沙的一位杭州投資客在購(gòu)房微信群中認(rèn)為，“（長(zhǎng)沙）政府信號(hào)很明確，允許人才進(jìn)入長(zhǎng)沙并鼓勵(lì)買房”。該投資客所在的杭州看房團(tuán)領(lǐng)隊(duì)“胡博士”甚至宣稱，“當(dāng)下的長(zhǎng)沙是一個(gè)被新政激活的炸藥桶，政府一腳把所有人踢醒了”，他的計(jì)劃是：買入后“集體收租而且持有5年以上”。9月3日梅溪湖某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，已有一批滬杭投資客的身影。

 

     目前，長(zhǎng)沙商品房消化周期為4個(gè)月。由于符合購(gòu)房條件的人群驟增，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，這將加劇供需失衡，短期內(nèi)市場(chǎng)將難以降溫。據(jù)記者了解，9月初，住建部到長(zhǎng)沙督察房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，對(duì)長(zhǎng)沙地產(chǎn)的后續(xù)變化有待觀察。

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