經(jīng)過2016年樓市的火熱，隨著政策調(diào)控不斷加碼，北京2017年房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場總體繼續(xù)保持平穩(wěn)。熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格走勢總體平穩(wěn)，多數(shù)城市已低于去年同期價(jià)格水平。北京二手房跌幅連續(xù)六個(gè)月居全國第一。有北京房產(chǎn)中介向新京報(bào)記者介紹稱，其負(fù)責(zé)的區(qū)域房價(jià)已回落到2015年8月、9月水平。
從成交量上看，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至12月24日，北京新建商品房合計(jì)簽約量僅26253套，預(yù)計(jì)全年在2.65萬套左右，創(chuàng)下北京樓市自統(tǒng)計(jì)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來的歷史最低值，且同比下調(diào)45%。
未來走勢如何，專家稱若政策層面不發(fā)生顛覆性的變化，預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)市場走勢和今年一樣。
【現(xiàn)狀】
部分區(qū)域二手房價(jià)降20%
“北京房價(jià)基本上普降了10%到20%，有的均價(jià)甚至降了30%。”一直在看房子的北京市民謝女士告訴新京報(bào)記者。
國家統(tǒng)計(jì)局12月18日數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，與南京并列，同比下跌0.9個(gè)百分點(diǎn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京二手房價(jià)格調(diào)整非常明顯，從今年4月份開始到現(xiàn)在累計(jì)跌幅超過15%，部分區(qū)域房源價(jià)格跌幅接近20%，北京二手房價(jià)格已經(jīng)接近2016年第四季度。
房產(chǎn)中介對房價(jià)有著更直觀的感受。豐臺區(qū)我愛我家一網(wǎng)點(diǎn)房產(chǎn)中介張林(化名)告訴記者，其所在區(qū)域房價(jià)已經(jīng)跌到2015年8月、9月的水平，“除了學(xué)區(qū)房依然堅(jiān)挺，基本上各個(gè)區(qū)域價(jià)格都在下降。我負(fù)責(zé)的區(qū)域房價(jià)在年初為每平8萬，現(xiàn)在為每平6萬多，下降了20%左右。”
豐臺區(qū)鏈家一網(wǎng)點(diǎn)中介徐鵬(化名)也表示，目前北京地區(qū)房價(jià)已跌到2015年后半年的水平。“年初方莊地區(qū)房價(jià)為每平7萬到7.2萬，目前每平6萬左右。”徐鵬介紹，此前其負(fù)責(zé)的芳群園小區(qū)的一房子去年年底價(jià)格為378萬，近日該房子以322萬的價(jià)位出手。
記者查詢鏈家成交記錄，3·17新政前，方莊地區(qū)房價(jià)多在每平7萬-8萬元，個(gè)別價(jià)格為每平9萬以上，也有成交價(jià)格為每平6萬左右的。
【調(diào)查】
周邊市場：燕郊房價(jià)幾乎腰斬
嚴(yán)調(diào)控之下，北京周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場也受到影響，呈現(xiàn)出加速下跌的態(tài)勢。
安居客數(shù)據(jù)顯示，燕郊11月二手房均價(jià)為23733元/m2,環(huán)比10月大跌4.00%，創(chuàng)今年以來最大跌幅，連續(xù)7個(gè)月暴跌。燕郊11月新房均價(jià)為25100元/m2,大跌將近1萬元每平方米，環(huán)比10月大跌28.29%。
而此前，燕郊房價(jià)一路不斷創(chuàng)新高。“我買的小區(qū)首爾甜城和通州僅一橋之隔，挨著北京地鐵22線，在今年年初的時(shí)候這一小區(qū)房價(jià)一度飆升到每平4萬多，現(xiàn)在每平2萬左右。”一購房者表示。
一負(fù)責(zé)環(huán)北京區(qū)域房產(chǎn)銷售員孫陽(化名)向記者直言，燕郊地區(qū)平均房價(jià)由年初的每平3萬以上降到2萬左右，但目前燕郊房地產(chǎn)市場處于“有價(jià)無市”的局面。
孫陽解釋，在調(diào)控政策出來前，不少涌入燕郊的購房者為投資客，在每平3萬到4萬的高位價(jià)格入手多套房子，因此不會在“腰斬”時(shí)刻出售。另一方面，燕郊的調(diào)控政策之下，外地戶籍購房者必須滿足繳納三年社保的要求，這一條件將不少外地購房者擋在了市場之外。多數(shù)投資者認(rèn)為，房地產(chǎn)有周期，目前處于“拋物線”低谷，未來會反彈，因此持觀望態(tài)度。
“外地戶籍購房者不符合購房條件，本地人購買力有限，因此，燕郊房價(jià)幾乎被‘腰斬’，降了四到五成。”燕郊一房產(chǎn)中介劉星表示。“現(xiàn)在燕郊市場上可出售的二手房很少，只有一些當(dāng)初用信用貸、高利貸、消費(fèi)貸等方式借款炒房人現(xiàn)在因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不開，在撐不下去的情況下選擇拋售房子。”
在價(jià)格下跌的同時(shí)，燕郊房地產(chǎn)市場成交量銳減。“在上半年的調(diào)控政策出來之前，我賣出了兩套房，新政策后，一套房都沒有賣出去。”劉星說。
【調(diào)控】
今年樓市調(diào)控30余次房貸利率多次上調(diào)
樓市降溫，與房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是分不開的。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至12月13日，北京市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過30次。
3月17日，北京市宣布提高二套房最低首付比例，普通住宅被提至60%，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”，房貸期限降為25年。隨后一周內(nèi)，北京又采取了包括上調(diào)房貸利率、個(gè)稅要求從嚴(yán)、嚴(yán)查首付資金、離婚一年內(nèi)房貸算二套等規(guī)定。3月26日，針對商辦市場的調(diào)控政策出臺，除實(shí)施限購?fù)?，還要求商辦項(xiàng)目不得分割銷售等。
“限貸”是這一輪調(diào)控的重要手段，除了提升首付比例之外，房貸利率也不斷上調(diào)。據(jù)新京報(bào)統(tǒng)計(jì)，從去年9·30新政至今年9月，北京地區(qū)多家銀行的首套房房貸利率經(jīng)過共計(jì)6次調(diào)整。
2016年9月30日之前，首套房貸利率8.5折為主流。自2017年1月1日起，所有銀行貸款利率折扣實(shí)行最低九折。3月21日，16家銀行北京分行一致決定，銀行貸款利率上調(diào)為不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.95倍。
4月30日晚間，新京報(bào)記者獨(dú)家獲悉，自5月1日起，各家銀行首套房貸利率陸續(xù)回到基準(zhǔn)利率，二套房貸利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮20%。民生銀行首套房貸利率6月5日起，執(zhí)行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮10%。9月中旬，北京多家銀行宣布上調(diào)首套房房貸利率。彼時(shí)新京報(bào)記者從浦發(fā)銀行北京分行獲悉，該行近期首套房房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。
四大行于9月14日、15日、16日將首套房房貸利率調(diào)升到基準(zhǔn)利率的1.05倍。北京地區(qū)首套房貸利率多為在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%到10%。
昨日，浦發(fā)銀行北京分行首套房房貸利率由此前的上浮20%下調(diào)到15%，二套房房貸利率依舊上浮20%。除此之外，多家銀行回復(fù)新京報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，目前房貸利率并無調(diào)整。
【未來】
房地產(chǎn)稅“沒有三五年根本不可能完成”
2017年即將過去，2018年樓市的走勢成為大眾關(guān)注話題。
12月20日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議對2018年樓市調(diào)控指明了方向。會上提出，要完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。
緊接著，12月23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議上也，指出調(diào)控力度不放松，保持政策的連續(xù)性，實(shí)行差別化調(diào)控政策，支持改善需求，遏制炒房，去庫存工作下沉，并首提縣城樓市去庫存。
“我不想去對明年的房地產(chǎn)市場做預(yù)判，因?yàn)椴恢?018年北京房地產(chǎn)市場有哪些確定因素和不確定因素。假如，2018年北京市的金融貨幣政策不發(fā)生變化、北京市改革思路沒有發(fā)生顛覆性變化，預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)市場走勢和今年一樣。”對于2018年北京市房地產(chǎn)市場走勢，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長陳志持有謹(jǐn)慎的態(tài)度。
但他表示，按照目前中央的相關(guān)要求，明年房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，保持政策連續(xù)性。
對于最近引起熱議的“房地產(chǎn)稅”，陳志認(rèn)為，現(xiàn)在討論房地產(chǎn)稅為時(shí)過早，房地產(chǎn)稅推出的條件并不成熟。
資料圖：在建商品房項(xiàng)目。
“我個(gè)人覺得，大家對財(cái)政部提的‘房地產(chǎn)稅’存在誤讀，財(cái)政部只是表示說研究討論此事，講的是體制改革的事情。而且，財(cái)政部沒有權(quán)力立法，需要人大授權(quán)。”陳志表示，房地產(chǎn)稅本身復(fù)雜，在推出之前多個(gè)問題需要厘清：立法目的是什么、如何調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)、技術(shù)問題如何解決等。“人大立法程序復(fù)雜，沒有三五年根本不可能完成。”
此外，在陳志看來，房地產(chǎn)稅和降房價(jià)并無直接關(guān)系。
■聲音
中介
“從業(yè)五年來最艱難一年”
市場火熱局面不再，成交量在低位徘徊。與2016年相比，今年房產(chǎn)中介的收入落差很大。
到2018年1月23日，房地產(chǎn)中介張林(化名)即將迎來從業(yè)的第五個(gè)整年，“這是我做中介五年來最艱難的一年。”
張林介紹稱其去年賣出23套房子，提成收入達(dá)40多萬元，在老家湖北買了一套房子。但今年的銷售成績很不理想，“3月17號之前，我共賣出五套房，其后至今，共賣出去4套房，還都是小面積的房子。”其業(yè)績在他們公司算是較高水平，今年有同事最多也就賣出十多套。
銷量下降成為行業(yè)常態(tài)。豐臺區(qū)方莊區(qū)域鏈家的銷售員徐鵬介紹，元旦到3月17日前，其一共賣出五套房，3·17至其離職的7月底，才賣出去一套房。而在2016年，他則保持著每個(gè)月至少賣出去一套房的紀(jì)錄。
市場慘淡導(dǎo)致行業(yè)從業(yè)人數(shù)萎縮。據(jù)張林介紹，2015年，我愛我家的銷售員有無業(yè)績，都可領(lǐng)取3000元左右的底薪。2016年初，按照公司新規(guī)，房產(chǎn)中介有業(yè)績才能拿到底薪。但如今“當(dāng)月沒有業(yè)績，就沒有薪水。一些老中介還能依靠積蓄堅(jiān)持，一些剛?cè)胄胁痪玫闹薪?，完全沒法堅(jiān)持。”
張林稱，“業(yè)績不佳，不少同事選擇離職。去年我們門店最多時(shí)有50多人，現(xiàn)在只有20多個(gè)人還在堅(jiān)持。”
徐鵬所在門店中介人員也在流失，今年離職6人，還剩16人，“除了市場影響下的主動離職，公司也在調(diào)整業(yè)務(wù)，解散了新房渠道業(yè)務(wù)員團(tuán)隊(duì)。此外，公司將中介的銷售提成降低了5個(gè)點(diǎn)，變相裁員。”
徐鵬表示自己從業(yè)來也經(jīng)歷過房地產(chǎn)調(diào)控，但沒想到今年力度這么大。“從限貸限購到堵上‘假離婚’漏洞，基本上政策把所有投機(jī)的漏洞都堵上了。”張林和徐鵬均表示，今年印象較深的體驗(yàn)是，房地產(chǎn)市場投資者的身影鮮有再見。
購房者
“市場趨穩(wěn)可從容選房”
最近這半年，趙莉(化名)終于可以從容看房、選房了。
2016年下半年開始，北京房地產(chǎn)市場和全國市場一樣“高歌猛進(jìn)”，房價(jià)不斷升高。彼時(shí)，畢業(yè)兩年多、擁有北京戶口的趙莉的心理隨著房價(jià)的波動而起伏不安。
“我來自外地，畢業(yè)后拿到北京戶口，加上一直在北京讀書，所以打算留在北京，而買房也是必須克服的困難。”甫一畢業(yè)，趙莉一邊關(guān)注北京房價(jià)，一邊攢首付。但2016年不斷高漲的房價(jià)讓她幾乎知難而退，萌發(fā)了回老家的打算。“看中的一套通州的房子，半年漲了70萬。”
從去年9月30日開始，北京連續(xù)出臺多項(xiàng)調(diào)控政策，北京房價(jià)止?jié)q。“現(xiàn)在看，北京房價(jià)有所回落，降到了去年年底的價(jià)位。”趙莉最近去亦莊地區(qū)看了多套房，價(jià)格較年初降了每平一萬元左右。
“除了價(jià)格回落，市場穩(wěn)定，也有了更多看房的時(shí)間和可供選擇的房源，現(xiàn)在看房從容很多。”趙莉認(rèn)為，北京房價(jià)依舊有上漲壓力，計(jì)劃在明年年底前入手一套房子。
不過，趙莉?qū)︺y行多次上浮首套房房貸利率的做法提出質(zhì)疑。“首套房基本是剛需人群，為什么還要上浮房貸利率，這是不是另一種變相的‘薅羊毛’？”趙莉認(rèn)為，政策也應(yīng)該考慮到不要誤傷剛需人群。（記者侯潤芳）
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