燕郊，一個(gè)距離北京最近的河北小鎮(zhèn)，一個(gè)像北京又不是北京的地方。這里的炒房客見(jiàn)證了2017年3月環(huán)京樓市最后的瘋狂，一夜入冬后，著名的“售樓一條街”陷入長(zhǎng)達(dá)一年多的蕭條，開(kāi)發(fā)商和中介還在掙扎著找尋機(jī)會(huì)。
房子砸手里了
現(xiàn)在，每到月度還貸款的那一天，45歲的孫梅就會(huì)覺(jué)得胸悶。
孫梅是東北小縣城的普通職員，每月掙三四千塊的工資，背負(fù)著一萬(wàn)多的房貸。關(guān)鍵是，去年3月花300多萬(wàn)買的房子今年10月跌到了200萬(wàn)，那種感覺(jué)就像在心窩上剜了塊肉。
孫梅的房子買在燕郊——距離北京市中心只有30公里、與通州隔河相望的河北小鎮(zhèn)。2015年通州成為北京城市副中心的消息和2016年北京樓市的大幅升溫，帶動(dòng)了燕郊房?jī)r(jià)急速上漲。
2017年3月初，無(wú)數(shù)投資客涌入早已熾熱的燕郊樓市，孫梅就是其中之一。她專程從黑龍江坐飛機(jī)趕赴北京，再直奔燕郊。中介勸她“先買房再吃飯，時(shí)間就是金錢”，果不其然，在她吃午飯的時(shí)候，之前看上的一套房子又漲了5萬(wàn)。
孫梅回憶，她看房的那天，燕郊小有名氣的首爾甜城小區(qū)人流不斷，甚至有看房者主動(dòng)漲價(jià)搶房。擠在四五撥看同一套房的人群中，孫梅匆匆以3.5萬(wàn)/平米的價(jià)格簽下一套90多平米的房子。
那時(shí)她完全沒(méi)有意識(shí)到，“限購(gòu)”的達(dá)摩克利斯之劍已經(jīng)懸在頭頂，她搭上了政策出臺(tái)之前購(gòu)房的末班車，幾乎買在房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)上，見(jiàn)證了這波環(huán)京樓市最后的瘋狂。
2017年3月17日，北京認(rèn)房又認(rèn)貸的“317新政”出臺(tái)；3月22日，廊坊市主城區(qū)、北三縣、固安及永清限購(gòu)，外地戶籍限購(gòu)一套且提高首付比例；4月5日，三河市限購(gòu)實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，進(jìn)一步提高二手房交易成本；6月3日，廊坊市限購(gòu)升級(jí)，外地戶籍需有3年社保或納稅證明，本地戶籍限購(gòu)2套。
隸屬于“北三縣”之一三河市的燕郊自然也受到影響，限購(gòu)政策一出，很多手持大把現(xiàn)金的投資客們一夜間失去了購(gòu)房資格。購(gòu)房需求的減少和對(duì)調(diào)控加碼的預(yù)期讓燕郊樓市的成交量迅速萎縮，房?jī)r(jià)也進(jìn)入下行通道。
58安居客房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，燕郊二手房的平均掛牌價(jià)格從2017年4月的28611元/平米降至低點(diǎn)，2018年10月15日，平均掛牌價(jià)格僅為20002元/平米，相比去年4月降幅達(dá)到了30%。
部分樓盤(pán)價(jià)格“腰斬”。以燕郊天洋城為例，同樣是一室一廳西北朝向的房子，2017年3月鏈家成交價(jià)曾達(dá)到3.1萬(wàn)/平米，今年9月成交價(jià)只有1.5萬(wàn)/平米，跌幅達(dá)到50%。
現(xiàn)在，孫梅的房子每平米已經(jīng)跌破了2萬(wàn)，相比買入時(shí)跌了40%多。此前，當(dāng)房子從每平米3.5萬(wàn)跌到2.5萬(wàn)的時(shí)候，原本密切關(guān)注燕郊房?jī)r(jià)的孫梅就已刪掉了所有的看房APP，退掉了一些購(gòu)房微信群。
冷清的售樓一條街
其實(shí)，想了解燕郊樓市的冷熱，不用看數(shù)據(jù)，去著名的“售樓一條街”走一遭就知道了。
有人說(shuō)燕郊像個(gè)大葫蘆，通往北京市中心的出口只有一個(gè)，售樓一條街就在葫蘆口，是北京進(jìn)入燕郊的第一站。過(guò)了連接通州與燕郊的通燕高速，一下潮白河大橋，就能見(jiàn)到一扇彩虹門(mén)，這是售樓一條街的標(biāo)志。以彩虹門(mén)為起點(diǎn)，沿街一直往東大約一公里，匯集了燕郊絕大多數(shù)的售樓處和房地產(chǎn)中介。
2018年10月，天氣轉(zhuǎn)涼，60多歲的李成富站在街邊一個(gè)售樓處前，把黑色外套的拉鏈一直拉到衣領(lǐng)，縮了縮脖子。他緊盯著來(lái)往的路人，不時(shí)從斜跨的舊包里掏出幾張推銷樓盤(pán)的傳單，試圖塞到路人手里。
只要把看房客拉進(jìn)售樓處里，李成富就算完成了一個(gè)指標(biāo)，但如今生意難做。“前兩年，滿大街都是客戶，一天拉二三十個(gè)客，一個(gè)月掙四五千不成問(wèn)題。現(xiàn)在半個(gè)月能拉到一個(gè)人就不錯(cuò)了，一個(gè)月勉強(qiáng)掙1000多。”他說(shuō)。
街邊是清一色的本土開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)，偶爾能看到孔雀城、鏈家等。正在營(yíng)業(yè)的幾家售樓處門(mén)口，幾名一身黑衣的銷售們站著閑聊，店里店外不見(jiàn)一個(gè)看房客。
不少售樓處大門(mén)緊鎖，甚至拉下了防盜鐵門(mén)，只剩下門(mén)店招牌。從一家已經(jīng)關(guān)門(mén)的售樓處門(mén)外望進(jìn)去，潮白河孔雀城中央公園鳥(niǎo)瞰圖的橫幅一邊掉了下來(lái)，斜掛在墻上，地上散落著廢紙、條幅和揉成團(tuán)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，沙盤(pán)上放著落灰的殺蟲(chóng)劑。只有柜臺(tái)上齊刷刷擺放的七個(gè)一次紙杯，能讓人聯(lián)想起當(dāng)年店里招待購(gòu)房者的盛況。
一家鏈家門(mén)店綠色的墻面已經(jīng)褪色，玻璃門(mén)上貼著出租標(biāo)語(yǔ)，門(mén)口停著一輛裝貨的三輪車，車的主人坐在地上，把頭深深地埋進(jìn)臂彎。店內(nèi)已空，墻上掛著二三十幅房屋出售的廣告標(biāo)牌，房源有潮白星光公館、東貿(mào)國(guó)際、夏威夷南岸一期、首爾甜城。
從廣告上的房?jī)r(jià)看，牌子是去年下半年掛的。其中，首爾甜城的2室1廳掛牌價(jià)是232萬(wàn)元，而從最近的鏈家成交記錄看，今年8月底，一套2室1廳的房子成交價(jià)只有169.5萬(wàn)元。
“這些售樓處關(guān)門(mén)已經(jīng)有一兩年了。”李成富說(shuō)。
他是山西臨汾的農(nóng)民，2008年踩著北京奧運(yùn)會(huì)的節(jié)奏來(lái)到燕郊找活兒干。10年里，李成富一直在售樓一條街發(fā)傳單，親眼看著街上的售樓處越建越多，目睹了這條街從2016年到2017年初的極度繁華到隨后的沒(méi)落，見(jiàn)過(guò)了太多購(gòu)房者臉上的悲喜表情。
“有些投資的人，壓在手里的房子賣不出去，現(xiàn)在一個(gè)月還著幾萬(wàn)的貸款，去哪弄這么多錢？有的干脆把房子便宜賣了，填補(bǔ)一段時(shí)間的月供，這也是沒(méi)辦法的事。”他說(shuō)。
李成富的兒子畢業(yè)后留在北京上班，2011年在通州買了套50多平的小房子，房?jī)r(jià)從每平米9000多漲到五六萬(wàn)。因?yàn)橥ㄖ莘孔馓F，李成富和老伴就在燕郊租了一間平房住，每月租金260塊，他們跟兒子隔著一條潮白河，遙遙相望。
開(kāi)發(fā)商仍有投機(jī)門(mén)路
市場(chǎng)冷淡，燕郊售樓一條街上的銷售、中介和發(fā)傳單的李成富們還在掙扎著找機(jī)會(huì)。
街道公交站牌旁邊的綜合宣傳欄里貼著雄安新區(qū)的廣告，“五證齊全，首付十幾萬(wàn)起，均價(jià)7000-9000，免費(fèi)專車接送”。
李成富說(shuō)，他自己也在推銷雄安新區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房。現(xiàn)在雄安新區(qū)邊上的白溝商住兩用賣得非?；穑械娜艘淮涡再?gòu)買二十幾套。
嚴(yán)格的限購(gòu)政策下依然存在投機(jī)的門(mén)路。多名房地產(chǎn)銷售透露，燕郊市面上的新房只有40年的商住房，而在緊鄰燕郊的大廠，即便“沒(méi)有購(gòu)房資格，也有可能買到70年的普通住宅。”
“外地戶口的人買大廠的住宅要有3年社?；蚣{稅證明，但很多人都面臨一個(gè)問(wèn)題，就是年限不夠3年。”孔雀城銷售張文說(shuō)，“這種情況下，購(gòu)房者需要全款交錢，開(kāi)發(fā)商提供收據(jù)，之后交房和使用。等到購(gòu)房者社保納稅證明的年限夠了，再過(guò)戶。”
“當(dāng)然了，正常是購(gòu)房者走完流程才交錢，但現(xiàn)在不是特殊情況嗎？”被問(wèn)及購(gòu)房時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，張文反問(wèn)。
對(duì)于這種模式，有位不愿具名的二手房中介坦言，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在資金緊張，其目的是為了回籠資金。由于是違規(guī)操作，購(gòu)房者交了全款卻沒(méi)拿到房子的產(chǎn)權(quán)，有打水漂的風(fēng)險(xiǎn)，另外，政策隨時(shí)在變，萬(wàn)一后面改成五年社保和納稅，到時(shí)候購(gòu)房的資質(zhì)又不夠了。
“燕郊好在還有近百萬(wàn)人，有換購(gòu)的需求，大廠一共就十幾萬(wàn)人，外地人更少了，限購(gòu)到這種程度，能有多少人接盤(pán)啊？”這位二手房中介說(shuō)。
幾十萬(wàn)北漂支撐燕郊房?jī)r(jià)
正如這位二手房中介所言，燕郊確實(shí)有換購(gòu)的需求，幾十萬(wàn)北漂是購(gòu)房的主力。
作為北京人口外溢據(jù)點(diǎn)，近年來(lái)，燕郊積聚了大量人口。一份關(guān)于中國(guó)特大鎮(zhèn)的人口榜單顯示，2015年，燕郊以75萬(wàn)人位列全國(guó)人口特大鎮(zhèn)第一名。而在2007年前，燕郊只有10余萬(wàn)人。
外來(lái)人口的流入推動(dòng)燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)，過(guò)去10年間，燕郊房子的均價(jià)從每平米4000元增長(zhǎng)到2.5萬(wàn)元以上，樓房也越建越密。
27歲的陳恒是燕郊本地人，在他的印象中，1999年燕郊被批準(zhǔn)為省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的時(shí)候，還是大片的農(nóng)田。到2010年升級(jí)為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)時(shí)，燕郊已經(jīng)開(kāi)始大規(guī)模蓋樓，也正是在那一年，北京限制外地人買房，于是越來(lái)越多的北漂在燕郊買房安家。
與北京相關(guān)的任何消息都會(huì)讓燕郊的房?jī)r(jià)有所波動(dòng)，比如北三縣即將并入北京的傳聞。北三縣是指三河市、大廠回族自治縣以及香河縣，雖然隸屬于河北廊坊，卻與廊坊之間被北京和天津隔開(kāi)，成為河北的一塊飛地，也是北京的后花園。
這種傳聞出現(xiàn)過(guò)多次，哪怕只是小道消息，燕郊的房?jī)r(jià)也總像被打了一陣雞血，要向上沖一下。在陳恒看來(lái)，且不管傳聞是否靠譜，在某些方面，燕郊與北京確實(shí)越來(lái)越像了。
比如房?jī)r(jià)，比如堵車。北漂把燕郊當(dāng)作“睡城”，白天去北京上班，晚上回燕郊睡覺(jué)。每天早晚高峰，通燕高速(102國(guó)道)車流交織，人群浩蕩，有人說(shuō)開(kāi)發(fā)商所謂的“30分鐘直達(dá)北京國(guó)貿(mào)”就是個(gè)笑話，因?yàn)楣舛萝嚲鸵粋€(gè)半小時(shí)。
再比如政策。去年，北京開(kāi)展安全隱患大排查大清理大整治專項(xiàng)行動(dòng)，燕郊也對(duì)一些違規(guī)建筑進(jìn)行了整治。售樓一條街上，幾大售樓中心頂端的大型電子屏上滾動(dòng)播放著表決心的標(biāo)語(yǔ)，“開(kāi)展‘一部責(zé)八清理’專項(xiàng)行動(dòng)，整改‘回頭看’提升群眾獲得感”。
但是，燕郊又不是北京。
“隔著一條潮白河，行政劃分卡在那里，北京的政策就是北京的政策，河北的政策就是河北的政策，不存在任何交集，燕郊人也享受不到任何北京人的福利。”陳恒說(shuō)，兩邊的就業(yè)崗位、工資待遇相差太多，目前北京能輻射到燕郊的，似乎只有房地產(chǎn)。
潮白河大橋上有北京和河北的分界線，每一輛從燕郊進(jìn)京的私家車都要在檢查站接受檢查。“就像一個(gè)很小的葫蘆嘴，所有的車輛都要一輛一輛排成長(zhǎng)長(zhǎng)的隊(duì)，慢慢出來(lái)。”陳恒說(shuō)。
2018年10月，進(jìn)京檢查站外掛著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的廣告橫幅，寫(xiě)著“房子回歸居住，日子過(guò)成生活”。
而遠(yuǎn)在東北小縣城的孫梅則盼著北京市政府抓緊建設(shè)通州，這樣也許能帶動(dòng)她在燕郊投資的房子漲一漲。
還在燕郊售樓一條街發(fā)傳單的李成富早就給自己想好了退路，“現(xiàn)在就是混個(gè)飯錢，走哪算哪，不行就回老家。”(記者邱宇 應(yīng)受訪者要求，文中人物為化名)
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