融創(chuàng)收購萬達(dá)資產(chǎn)，需把握好“杠桿”以控制好風(fēng)險(xiǎn)

　　融創(chuàng)斥資632億元收購萬達(dá)資產(chǎn)一事出現(xiàn)最新進(jìn)展。7月11日早間，融創(chuàng)中國發(fā)布“非常重大收購事項(xiàng)就目標(biāo)項(xiàng)目公司和目標(biāo)酒店資產(chǎn)合作訂立框架協(xié)議”及“恢復(fù)股份買賣”的公告。除了披露萬達(dá)向融創(chuàng)貸款296億元之外，記者還發(fā)現(xiàn)，按照雙方約定，收購?fù)瓿晌穆觅Y產(chǎn)后，融創(chuàng)每年將向萬達(dá)支付6.5億元的咨詢費(fèi)用，支付周期為20年。

　　《等深線》記者梳理發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)此次收購并非如孫宏斌所說全部來自自有資金，還通過萬達(dá)貸款支付。對(duì)此，市場(chǎng)表示，萬達(dá)借錢給融創(chuàng)收購自己。截至發(fā)稿，復(fù)牌后的融創(chuàng)中國報(bào)15.7港元，漲6%。

　　第四筆支付款出現(xiàn)萬達(dá)借款

　　根據(jù)交易細(xì)節(jié)，此次合作的支付方式共分四筆付款?？蚣軈f(xié)議簽署當(dāng)日，融創(chuàng)先支付25億元;2017年7月31日或之前，萬達(dá)配合融創(chuàng)完成對(duì)標(biāo)的的盡職調(diào)查，雙方簽署正式協(xié)議后3日內(nèi)，融創(chuàng)累計(jì)支付至合作事項(xiàng)總價(jià)款的20%，即人民幣126.34億元。

　　正式協(xié)議簽署后，萬達(dá)開始準(zhǔn)備目標(biāo)酒店資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶前所需的所有手續(xù)，融創(chuàng)推動(dòng)盡快取得股東在本公司股東大會(huì)的審批，并在90天內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款累計(jì)至人民幣335.95億元。這意味著，融創(chuàng)將在未來不到四個(gè)月的時(shí)間里，分三次付完其中336億元的交易資金。

　　但值得注意的是，第四筆付款是萬達(dá)通過指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放的三年貸款，等于說萬達(dá)借錢給融創(chuàng)收購了自己。

　　公告顯示，萬達(dá)收到第三筆付款后5個(gè)工作日，萬達(dá)通過指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放貸款人民幣296億元，期限為三年，利率為銀行三年期貸款基準(zhǔn)利率。融創(chuàng)收到該貸款后2日內(nèi)，再向萬達(dá)支付剩余對(duì)價(jià)295.75億元。

　　對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，現(xiàn)在外界說萬達(dá)借融創(chuàng)的錢收購自己，在我看來，融創(chuàng)不管是用自有資金，用金融機(jī)構(gòu)的錢，還是借萬達(dá)的錢，或通過萬達(dá)借銀行的錢，不管是怎樣的方式，最終都是要還的，只是杠桿如何用的問題。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，從此次公告至少可以看出，融創(chuàng)的收購資金來源有一部分是通過銀行貸款進(jìn)行的，或者說此前的大規(guī)模收購中，并不是完全出于自有資金的收購。之所以萬達(dá)主動(dòng)貸款給融創(chuàng)，或有兩個(gè)考慮。第一是此次收購金額較大，在資產(chǎn)并購協(xié)議中，萬達(dá)就已經(jīng)承諾提供金融支持，目前為了讓整個(gè)資產(chǎn)包可以一次性交割。第二是由于項(xiàng)目標(biāo)的較大，通過萬達(dá)主動(dòng)性貸款，也相當(dāng)于為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供了一個(gè)擔(dān)保，即融創(chuàng)收購此類項(xiàng)目實(shí)際上也承擔(dān)了對(duì)萬達(dá)的一部分債務(wù)責(zé)任。

　　所購文旅項(xiàng)目，超過84%為可銷售面積

　　交易之后，這些項(xiàng)目公司由融創(chuàng)獨(dú)立運(yùn)營管理和物業(yè)的銷售。萬達(dá)方面將委派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并設(shè)立持有物業(yè)部，來負(fù)責(zé)持有物業(yè)的運(yùn)營。

　　公告顯示，目標(biāo)項(xiàng)目公司由買方獨(dú)立營運(yùn)管理，買方委派目標(biāo)項(xiàng)目公司常務(wù)總經(jīng)理，并負(fù)責(zé)銷售物業(yè)。賣方委派目標(biāo)項(xiàng)目公司總經(jīng)理，并在目標(biāo)項(xiàng)目公司名下設(shè)立持有物業(yè)項(xiàng)目部，并由賣方委派項(xiàng)目部總經(jīng)理，負(fù)責(zé)持有物業(yè)的運(yùn)營。買方委派持有物業(yè)項(xiàng)目部一名財(cái)務(wù)人員、一名成本人員。

　　值得注意的是，公告還提到，十三個(gè)文化旅游項(xiàng)目持有物業(yè)的規(guī)劃方案、建設(shè)等，按照賣方已確定的方案和計(jì)劃執(zhí)行。十三個(gè)文化旅游項(xiàng)目的管理成本由目標(biāo)項(xiàng)目公司承擔(dān)及每個(gè)目標(biāo)項(xiàng)目公司每年向萬達(dá)支付5000萬元的管理咨詢費(fèi)，合同期限為20年。

　　這意味著，在之后的20年，十三個(gè)文旅項(xiàng)目公司每年將向萬達(dá)支付6.5億元的管理咨詢費(fèi)。

　　此外，在文化旅游項(xiàng)目持有物業(yè)由賣方運(yùn)營管理期間，有關(guān)物業(yè)使用“萬達(dá)文化旅游城”的品牌，買方有權(quán)將買方品牌用于銷售物業(yè)。合作事項(xiàng)完成后，目標(biāo)項(xiàng)目公司的貸款繼續(xù)由目標(biāo)項(xiàng)目公司承擔(dān)。賣方及其關(guān)聯(lián)方為目標(biāo)項(xiàng)目公司提供的擔(dān)保措施，轉(zhuǎn)為由買方提供擔(dān)保措施。

　　對(duì)于此次收購前景，融創(chuàng)充滿信心。其在公告中表示，此次與大連萬達(dá)商業(yè)合作的十三個(gè)文化旅游項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，土地價(jià)格合理，并且超過84%為可銷售面積。同時(shí)，七十六家酒店均位于所在城市的核心地段，并與四個(gè)大連萬達(dá)商業(yè)自營酒店品牌和多個(gè)國際知名豪華酒店管理品牌進(jìn)行合作。

　　融創(chuàng)強(qiáng)調(diào)，以上項(xiàng)目合作完成后，公司未來也將繼續(xù)和大連萬達(dá)商業(yè)在其他項(xiàng)目上以及電影等領(lǐng)域進(jìn)一步探討和加大合作力度。此次合作，以合理的成本為本公司補(bǔ)充大量優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備和物業(yè)資產(chǎn)，將為公司未來持續(xù)健康發(fā)展提供巨大的支持。

　　張宏偉表示，融創(chuàng)在此次收購過程中會(huì)利用足“杠桿”，再加上這個(gè)資產(chǎn)包的批發(fā)賣給融創(chuàng)價(jià)格已經(jīng)被壓得比較低，融創(chuàng)即使收過來，一個(gè)一個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)出售出去也是有得賺的。只是這個(gè)過程中需要把握好“杠桿”，控制好風(fēng)險(xiǎn)。