在與萬(wàn)達(dá)632億元的世紀(jì)大交易發(fā)生之前不幾天，融創(chuàng)(中國(guó))董事長(zhǎng)孫宏斌換了手機(jī)號(hào)。現(xiàn)在，知道這個(gè)新手機(jī)號(hào)碼的，只有30多人。在這30多人中，包括交易對(duì)手萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林，以及若干銀行高管，還有他的融創(chuàng)屬下。
北京CBD核心區(qū)的大望路，是北京高級(jí)酒店最為集中分布的所在。現(xiàn)在，這里的麗思卡爾頓、博瑞豪庭以及其他幾個(gè)酒店，都被融創(chuàng)中國(guó)包下了多個(gè)房間。“我們的人全在這一片。”孫宏斌說(shuō)。在這些酒店里，融創(chuàng)中國(guó)的團(tuán)隊(duì)密集進(jìn)行著與萬(wàn)達(dá)世紀(jì)大交易有關(guān)細(xì)節(jié)的最后處理工作。
王健林與孫宏斌約定，7月18日下午4時(shí)許，兩人有一次會(huì)面，一些最終的交易細(xì)節(jié)將被敲定。然后萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)(中國(guó))將簽署最后的交易協(xié)議，從而完成這筆準(zhǔn)備總時(shí)長(zhǎng)不超過(guò)20天的世紀(jì)大交易。
溝通銀行
“作為董事長(zhǎng)，我這幾天都在和銀行溝通。”7月18日中午，孫宏斌告訴本報(bào)記者。根據(jù)記者掌握的情況，孫宏斌頻繁與銀行的溝通主要為了兩件事：第一，就融創(chuàng)并購(gòu)萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)的交易向銀行說(shuō)明情況;第二，與萬(wàn)達(dá)被并購(gòu)資產(chǎn)包中項(xiàng)目公司的合作銀行溝通，向他們介紹融創(chuàng)(中國(guó))的情況，以爭(zhēng)取建立相互的信任關(guān)系。
第一件事源于多家商業(yè)銀行對(duì)融創(chuàng)中國(guó)貸款風(fēng)險(xiǎn)的集中排查。7月18日上午，市場(chǎng)傳來(lái)消息稱，多家銀行和金融機(jī)構(gòu)排查融創(chuàng)中國(guó)相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
“我們做了一筆特別重大交易，并購(gòu)的標(biāo)的價(jià)格超過(guò)我們現(xiàn)在的市值，這個(gè)按照香港聯(lián)交所的規(guī)定，叫做特別重大交易，所以，我很理解商業(yè)銀行對(duì)融創(chuàng)中國(guó)貸款的排查，這很正常，我們自己的資金也確實(shí)沒(méi)有問(wèn)題。”孫宏斌對(duì)記者說(shuō)。
第二件事則源于對(duì)萬(wàn)達(dá)文旅資產(chǎn)并購(gòu)的資產(chǎn)包。按照融創(chuàng)此前簡(jiǎn)要披露的交易結(jié)構(gòu)，收購(gòu)?fù)瓿珊螅趧?chuàng)中國(guó)將承擔(dān)所有被收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目的既有負(fù)債償還義務(wù)。而這些項(xiàng)目公司，均已有和銀行的合作關(guān)系，作為并購(gòu)方，融創(chuàng)中國(guó)方面需要和這些項(xiàng)目公司的合作銀行，建立良性關(guān)系。
“有的銀行和我們?cè)瓉?lái)就有合作關(guān)系，有的銀行和我們沒(méi)有合作關(guān)系，沒(méi)有合作關(guān)系的，我們就充分和他們溝通。”融創(chuàng)(中國(guó))內(nèi)部人士告訴記者。
“無(wú)外乎就是兩種情況，銀行愿意繼續(xù)合作，我們就繼續(xù)合作，如果銀行不愿意繼續(xù)合作，我們就先把這些項(xiàng)目公司既有的貸款還清，然后再換一家銀行合作就可以了，這個(gè)目前看不存在問(wèn)題。”他說(shuō)。
緣起資金
在與王健林會(huì)面的這個(gè)下午，資本市場(chǎng)對(duì)融創(chuàng)(中國(guó))并購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅、酒店資產(chǎn)的反應(yīng)，延續(xù)著“不看好”的表現(xiàn)。7月18日下午，融創(chuàng)(中國(guó))在香港資本市場(chǎng)的股價(jià)跌幅，高達(dá)12.97%。
市場(chǎng)擔(dān)心的一直是融創(chuàng)并購(gòu)之后資金鏈和負(fù)債率問(wèn)題。2015年時(shí)，融創(chuàng)(中國(guó))負(fù)債率約在75%左右，但大量并購(gòu)之后，負(fù)債率處于上升狀態(tài)。同時(shí)，由于融創(chuàng)發(fā)行了永續(xù)債，機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)對(duì)于融創(chuàng)負(fù)債率的態(tài)度，就更為謹(jǐn)慎，甚至有機(jī)構(gòu)計(jì)算，融創(chuàng)中國(guó)的負(fù)債率高達(dá)200%。
因此，惠譽(yù)等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)融創(chuàng)(中國(guó))的評(píng)級(jí)予以了下調(diào)。
幾乎就在同期，上海證券交易所的公開(kāi)信息顯示，融創(chuàng)“中國(guó)”一筆約100億元的債券狀態(tài)顯示為“終止”發(fā)行。這一狀態(tài)與商業(yè)銀行集中排查融創(chuàng)貸款的動(dòng)作疊加，市場(chǎng)普遍對(duì)融創(chuàng)資金鏈的狀況擔(dān)憂。
“我們和銀行充分溝通了現(xiàn)在的情況，商業(yè)銀行也都表示了理解，現(xiàn)在看，不會(huì)有什么問(wèn)題了。”7月18日中午，孫宏斌告訴記者。融創(chuàng)的資金鏈和現(xiàn)金流都不存在問(wèn)題，“除了賬面現(xiàn)金，我們還有銷(xiāo)售回款，財(cái)經(jīng)界不能忽視房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售回款”。他說(shuō)。現(xiàn)在，他對(duì)局面表示樂(lè)觀。
在下午舉行的小范圍媒體溝通會(huì)上，孫宏斌則透露融創(chuàng)目前賬面現(xiàn)金有900多億元。他還表示，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)并不了解公司的實(shí)際情況、融創(chuàng)中國(guó)銷(xiāo)售回款十分穩(wěn)定良好。當(dāng)有人問(wèn)及，如果房子賣(mài)得不好怎么辦時(shí)，孫宏斌說(shuō)，“不會(huì)”。
孫宏斌坦言，由于2016年10月以來(lái)，公開(kāi)市場(chǎng)上買(mǎi)地少，融創(chuàng)中國(guó)的負(fù)債率階段性的會(huì)有一定下降。而在完成并購(gòu)之后，由于需要承繼萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目公司的債務(wù)，則會(huì)有階段性的上升。“但是不會(huì)太高”孫宏斌說(shuō)。
至于上交所顯示的“發(fā)債終止”狀態(tài)，融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德在電話中做出了具體的解釋：這筆公司債是在2016年9月申報(bào)，但是，由于排隊(duì)公司較多，到2017年2月時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)撤回了這筆發(fā)債申請(qǐng)。汪孟德解釋，按照有關(guān)該工作流程，上交所于近期更新了有關(guān)信息，顯示融創(chuàng)發(fā)行的公司債“終止”。
“主動(dòng)撤回的應(yīng)該是‘中止’，而不是‘終止’。我們?cè)偃ズ藢?shí)這個(gè)表述有關(guān)情況。”汪孟德說(shuō)。
賬本算賬
因?yàn)楦鼡Q了電話號(hào)碼，孫宏斌開(kāi)玩笑對(duì)記者說(shuō)，他沒(méi)接到對(duì)于這筆大交易的“風(fēng)險(xiǎn)提醒”或者“不看好”的電話。他說(shuō)，知道新電話號(hào)碼的銀行高管，都打電話認(rèn)為這筆交易是值得的。
孫宏斌始終將促成自己這筆世紀(jì)大交易的因素，歸結(jié)為自己充分算賬之后，認(rèn)為價(jià)格和商務(wù)條件上非常劃算。他提醒記者，不要忽視并購(gòu)的萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)的項(xiàng)目公司，“賬面上都是有錢(qián)的”。
盡管盡職調(diào)查目前尚未結(jié)束，但融創(chuàng)中國(guó)方面已經(jīng)知悉，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)包的負(fù)債金額約在450億元左右。
值得注意的是，目前被收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)項(xiàng)目公司賬上，仍有現(xiàn)金。融創(chuàng)內(nèi)部人士向記者表示，他們綜合測(cè)算這些項(xiàng)目公司留存現(xiàn)金的狀況之后認(rèn)為，這450億元左右償債壓力對(duì)于融創(chuàng)中國(guó)而言，壓力并不大。
根據(jù)融創(chuàng)中國(guó)此前簡(jiǎn)要披露的交易結(jié)構(gòu)，融創(chuàng)收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)文旅城資產(chǎn)中，可售面積約4900萬(wàn)平方米。
“我就是這么算賬的，花300多億買(mǎi)來(lái)的資產(chǎn)(指文旅城部分-記者注)，算上賬面現(xiàn)金，再算上銷(xiāo)售額，等于就沖抵了收購(gòu)的價(jià)格，還有比這更劃算的買(mǎi)賣(mài)么?”孫宏斌向記者如是解釋，他對(duì)這筆交易的算賬方式。
當(dāng)日下午的小范圍媒體會(huì)議上，有人提出“聽(tīng)說(shuō)融創(chuàng)內(nèi)部有人對(duì)這筆交易有不同看法”時(shí)，孫宏斌立刻反問(wèn)，“誰(shuí)?誰(shuí)傻到會(huì)反對(duì)這筆交易?”
記者了解到，從2016年10月開(kāi)始，融創(chuàng)中國(guó)就已經(jīng)基本上不在公開(kāi)市場(chǎng)上并購(gòu)拿地。孫宏斌解釋稱，主要原因是因?yàn)?ldquo;地價(jià)太貴”。同時(shí)，他還判斷，并購(gòu)市場(chǎng)上有機(jī)會(huì)。于是，融創(chuàng)中國(guó)連續(xù)出手，進(jìn)行了多筆并購(gòu)。直至7月上旬，因并購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅、酒店資產(chǎn)而成為整個(gè)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。
下午4時(shí)許，孫宏斌與王健林會(huì)面，對(duì)于雙方而言，7月19日都是個(gè)大日子。對(duì)于這筆世紀(jì)大交易而言，也將是“新”的一天。
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