一路狂奔了22個月的首套房貸款利率終結(jié)了連漲，一度被多地商業(yè)銀行縮緊的二套房貸款也出現(xiàn)了松動的跡象。
融360大數(shù)據(jù)研究院最新發(fā)布的報告顯示，11月全國首套房貸款平均利率為5.71%，為基準(zhǔn)利率的1.165倍，總體較基準(zhǔn)利率上浮16.5%，與10月平均利率持平，同比去年上漲6.53%。同時，二套房貸款利率出現(xiàn)下滑跡象，各地原本縮緊的二套房貸款業(yè)務(wù)也相繼松綁。
杭州是這一輪房貸利率剎車的先驅(qū)，杭州建設(shè)銀行、工商銀行的工作人員表示，在10月中旬，各大銀行的首套房貸款利率就出現(xiàn)了松動的跡象。
杭州一家招商銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)理對記者表示：“一開始是綁定理財產(chǎn)品、保險，即普通首套房貸款利率上浮13%，買保險、理財產(chǎn)品的話，利率就是上浮10%，10月底的時候各大行直接下調(diào)了上浮幅度，大行都是10%，城商行是15%-20%，此外，二套房貸款的放款周期也明顯縮短了。”
杭州之后，北京、深圳、廣州、南京、廈門等城市的各大銀行也相繼宣布下調(diào)房貸利率，融360的報告數(shù)據(jù)顯示，11月，全國25個城市的533家銀行中，僅23家房貸利率上升，占比4.32%，較10月減少4家，大部分銀行房貸利率與10月持平或回調(diào)。
與房貸利率的回調(diào)基本同步，剛需一族的需求也出現(xiàn)了回暖，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的住宅市場成交報告顯示，11月份，全國受監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長9%，同比增長20%，是多月來的首次反彈。
“瘋狂”的房貸
“我買了一份一百萬的理財，經(jīng)理說我是高凈值高貢獻(xiàn)客戶，給我的利率打了個折扣，通常是上浮25%的，我的改成了12%，按照我身邊朋友的情況，之前二套房利率大部分都是上浮25%-35%，極個別還有上浮40%的。”杭州一家世界五百強(qiáng)外企高管李淳向記者感慨，如果房貸是30%以上的上浮利率，二套房的投資周期就更長了。
李淳的商業(yè)貸款總額為200萬元，貸款期限為30年，按照目前12%的二套房貸款上浮利率，他平均每月需要還款10134元，而如果按照30%的上浮利率，他平均每月需要還款10879元，共計多出約27萬元的貸款利息。
據(jù)多位銀行業(yè)內(nèi)人士透露，2017年1月時，全國各大銀行的首套房貸款利率尚有折扣優(yōu)惠，折扣力度在8-9折不等，同時還有捆綁理財、禮品等附加優(yōu)惠，因此實際房貸利率在4.3%左右。
融360數(shù)據(jù)顯示，2017年1月，全國首套房貸款平均利率為4.46%，這一數(shù)字目前已達(dá)到5.71%，以此計算，全國首套房貸款平均利率在22個月的時間上漲了28.02%。這意味著，同樣以30年期限貸款100萬元，現(xiàn)在的買房者平均需要比2017年1月額外支付約18萬元的貸款利息。
前述招商銀行人士告訴記者，近年房貸利率的上漲有多方面的因素，“一是樓市宏觀調(diào)控政策縮緊，金融機(jī)構(gòu)也相應(yīng)地縮緊了對個人住房貸款的發(fā)放，物以稀為貴;二是金融行業(yè)去杠桿，金融機(jī)構(gòu)整治，銀行間拆借成本走高，房貸利潤空間急劇縮小，發(fā)放房貸對很多銀行來說是‘虧本買賣’，有些銀行干脆直接暫停了業(yè)務(wù)，而大行就必須提升利率。”
該人士舉例稱，招商銀行目前的主流理財產(chǎn)品收益率在5%-6%之間，部分非保本理財產(chǎn)品收益率可以達(dá)到6.5%，“平均下來，理財收益率都超過房貸基準(zhǔn)利率，拆借成本又在提高，房貸盈利空間太小了，如果不漲利率的話，就只能是撐信貸規(guī)模、數(shù)據(jù)好看的‘雞肋’。”
杭州民生銀行一位個人信貸業(yè)務(wù)經(jīng)理也向記者表達(dá)了類似的看法，他同時認(rèn)為，由于房貸天生與商品房、二手房的捆綁，房貸利率與樓市狀況息息相關(guān)，“近年銀行本身資金成本高，發(fā)房貸的熱情不高，放款周期更是能拖多長拖多長，而另一面房價依舊高企，消費(fèi)者購房熱情不減，供不應(yīng)求下的利率必然節(jié)節(jié)上漲。”
利率回調(diào)需求回暖
“我們的合作銀行利率是10%的上浮，這個是很優(yōu)惠的了，前兩個月的話，利率是要上浮15%左右的，所以現(xiàn)在真的是非常好的買房機(jī)會了，價格也不高，資金成本也低。”杭州一個在售樓盤的置業(yè)顧問向記者建議，如果搭配購買該銀行理財產(chǎn)品，上浮利率還可以壓縮到8%。
不僅是杭州，隨著各大城市的開發(fā)商年終密集推盤，原本沉寂的樓市在11月、12月出現(xiàn)了反彈。
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的住宅市場成交報告顯示，11月份，全國受監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長9%，同比增長20%，是多月來的首次反彈。同時，中國人民銀行發(fā)布的11月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，11月住戶部門貸款增加6560億，同樣出現(xiàn)反彈。
聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖表示，這一方面是因為房企加快推盤銷售沖業(yè)績、回籠現(xiàn)金流，另一方面則得益于各城市的按揭貸款利率在11月出現(xiàn)松動，吸引部分購買者入場。
前述民生銀行信貸經(jīng)理也對記者表示：“年終，開發(fā)商為了完成指標(biāo)，推盤力度很大，基本上都會和銀行進(jìn)行深度合作，用價格換銷量，同時銀行本身也有規(guī)模指標(biāo)要完成，因此，在年終對房貸利率進(jìn)行一定幅度的下調(diào)是對雙方互惠互利的事情。”
在房地產(chǎn)市場交易量出現(xiàn)下行的城市如杭州、廈門等，房貸利率的回調(diào)尤為明顯。以廈門為例，多位廈門業(yè)內(nèi)人士向記者透露，包括四大行在內(nèi)的大部分主流銀行房貸利率已經(jīng)回歸基準(zhǔn)利率，二套房貸款利率僅上浮5%-10%，且還在回調(diào)，例如，興業(yè)銀行的二套房貸款利率也已回歸基準(zhǔn)利率。
在較低利率的鼓勵下，剛需一族的需求再度涌現(xiàn)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，11月，廈門全市商品住宅成交429套，成交面積5.52萬平方米，成交均價39973元/平方米，均價環(huán)比上漲10%，同比上漲5%，同時，丹廈房產(chǎn)的一位店長馬騰飛表示，12月的看房人數(shù)出現(xiàn)顯著增加。“房貸利率下降對于剛需一族來說很有吸引力，再加上年底各大開發(fā)商的促銷力度大，11月底、12月初買房的咨詢量很大，一下子感覺回到了年中的時候，而且實際上，拉高成交均價的主要是思明區(qū)，其他幾個區(qū)域大部分都是下跌的，價格也產(chǎn)生了一些吸引力。”馬騰飛稱，湖里區(qū)、集美區(qū)的房屋均價出現(xiàn)了一定幅度的環(huán)比下跌。
不過，對于未來一年的房貸利率，數(shù)位銀行業(yè)內(nèi)人士均表示并沒有想象中樂觀，前述民生銀行信貸經(jīng)理表示，年末的房貸利率降低有開發(fā)商沖擊目標(biāo)以及銀行年終規(guī)模沖刺的成分在內(nèi)，2019年金融機(jī)構(gòu)去杠桿的方向不會變，按揭貸款業(yè)務(wù)的利率應(yīng)該不會再出現(xiàn)顯著下降。
李奇霖則表示，在棚改收緊和二手房加速降溫兩大收緊力量的作用下，地產(chǎn)銷售和投資已經(jīng)是強(qiáng)弩之末，明年可能會迎來加速下跌。（饒賢君）
轉(zhuǎn)自：經(jīng)濟(jì)觀察報
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