公攤面積收費(fèi)遭質(zhì)疑，專家：銷售套內(nèi)面積的“重慶模式”應(yīng)全國(guó)推廣
對(duì)很多中國(guó)人來說，買房子都是一件大事。但是，您買的房子名副其實(shí)嗎？實(shí)際上，由于“公攤面積”的存在，您的房子會(huì)大打折扣，比如建筑面積為100平米的房子，可能套內(nèi)面積只有80平米；如果是高層的話，套內(nèi)面積可能就縮水到70平米了。
在國(guó)際上，房?jī)r(jià)的計(jì)算基本都是按套內(nèi)面積計(jì)算，在我國(guó)，憑什么掏了100平米的錢，房間里只有70平米大？近日，多家媒體撰文向“公攤面積”開炮，那么，我國(guó)“公攤面積”從何而來，它的存在合理合法嗎？
所謂“公攤面積”，指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。北京律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理法律專業(yè)委員會(huì)主任包華：
“在我們建筑物中有三個(gè)面積定義，第一個(gè)面積定義是使用面積，使用面積一般也叫地毯面積，也就是我們房屋墻面以內(nèi)的部分；第二個(gè)面積指套內(nèi)建筑面積，套內(nèi)建筑面積包括使用面積，也包括我們現(xiàn)在的隔斷墻中間的50%的墻體部分；第三個(gè)部分是建筑面積，建筑面積是在套內(nèi)建筑面積基礎(chǔ)上把分?jǐn)偯娣e計(jì)入。”
所謂“公攤面積”，指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。北京律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理法律專業(yè)委員會(huì)主任包華解釋，在建筑物中有三個(gè)面積定義，第一個(gè)面積定義是使用面積，使用面積一般也叫地毯面積，也就是我們房屋墻面以內(nèi)的部分；第二個(gè)面積指套內(nèi)建筑面積，套內(nèi)建筑面積包括使用面積，也包括我們現(xiàn)在的隔斷墻中間的50%的墻體部分；第三個(gè)部分是建筑面積，建筑面積是在套內(nèi)建筑面積基礎(chǔ)上把分?jǐn)偯娣e計(jì)入。
有媒體指出，從1998年我國(guó)進(jìn)入商品房時(shí)代開始，公攤面積就因?yàn)椴环蠂?guó)際慣例、現(xiàn)有法律法規(guī)沒有設(shè)定上限等問題一直為人詬病。
問題一：買房公攤面積大，購(gòu)房人承擔(dān)合理嗎？
公攤面積一直處于法律的灰色地帶，甚至已經(jīng)是約定俗成的一種做法，顯然，這并不合理。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中國(guó)之聲《新聞縱橫》值班編輯羅敏采訪時(shí)表示，公攤面積已經(jīng)常常變成了開發(fā)商變相漲價(jià)的手段。
張大偉表示：“這個(gè)肯定是不合理的，其實(shí)公攤面積大的原因有兩方面，一方面的話是建筑本身的一些，然后另外一方面其實(shí)是公攤部分被開發(fā)商用來做其它用途是比較普遍的，最簡(jiǎn)單的比如說有一些車位用途，有一些這個(gè)其他的公共設(shè)施等等，在購(gòu)房的這個(gè)合同里面如果簽署這個(gè)不明確的話，有一些開發(fā)商開發(fā)商就會(huì)用這個(gè)一些這個(gè)噱頭，其實(shí)是變相的達(dá)到了一個(gè)房?jī)r(jià)上漲的這么一個(gè)目的。”
早在八年前，《焦點(diǎn)訪談》節(jié)目就曾對(duì)山東高密某樓盤畸高的公攤系數(shù)進(jìn)行過報(bào)道。
2010年5月31日《焦點(diǎn)訪談》
問題二：得房率低得離譜，需要進(jìn)行規(guī)范嗎？
《新華每日電訊》撰文指出，近年來，隨著商品房?jī)r(jià)格攀升，部分開發(fā)商更是利用普通購(gòu)房者對(duì)公攤面積缺乏深入了解與測(cè)算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)。公攤面積如何算，合理比例究竟是多少，一直以來都缺乏明確規(guī)定，甚至有的房子公攤面積高達(dá)50%。公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)需支付更多房款，更使之在未來要支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。張大偉認(rèn)為，國(guó)家必須出臺(tái)相關(guān)的規(guī)范，設(shè)立得房率下線。
張大偉說：“應(yīng)該在這個(gè)和法律方面是有一些規(guī)范規(guī)定。一般在這個(gè)市場(chǎng)銷售過程中的話，大概得房率應(yīng)該一般在75%~85%之間。從這點(diǎn)來看的話，應(yīng)該是有一些建筑規(guī)范或者說行業(yè)規(guī)范之類的，避免出現(xiàn)個(gè)別區(qū)域里面得房率對(duì)50%左右的這么一個(gè)畸形的一個(gè)情況。”
問題三：按照套內(nèi)面積賣房的重慶模式適合推廣嗎？
重慶，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)里，顯得“特立獨(dú)行”，不僅房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，而且房子以套內(nèi)面積為標(biāo)準(zhǔn)出售，也就是說，買100平米的房子，居住面積就是100平米，“貨真價(jià)實(shí)”。
早在2002年，重慶市人大常委會(huì)以地方法規(guī)的形式明確要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開發(fā)商，將被行政主管部門重罰，后在2011年又進(jìn)行了修訂完善。張大偉表示，按照套內(nèi)面積來銷售更科學(xué)，對(duì)于“重慶模式”是范本。
張大偉指出：“重慶的這個(gè)模式的話，它對(duì)于市場(chǎng)，因?yàn)樗且恢笔沁@種封閉監(jiān)管的一個(gè)城市，相對(duì)而言的話，他購(gòu)房者也接受了這種定價(jià)模式。其實(shí)它的面積對(duì)于購(gòu)房者來說是更直白更直接，你買到多少就是你用多少，就是直接對(duì)應(yīng)的這一點(diǎn)來看的話，其實(shí)是從合同角度來說是比較健全健康的。”
問題四：取消公攤面積收費(fèi)會(huì)影響小區(qū)品質(zhì)嗎？
在其他條件都同等的情況下，一個(gè)小區(qū)的公共區(qū)域的配置越高，房?jī)r(jià)越高；如果公共區(qū)域的條件越差，房?jī)r(jià)就會(huì)越低。不少人擔(dān)心，如果取消公攤面積收費(fèi)將影響小區(qū)品質(zhì)。北京律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理法律專業(yè)委員會(huì)主任包華表示，這樣的擔(dān)心是多余的，小區(qū)品質(zhì)可以通過收取物業(yè)費(fèi)來保障。
包華指出：“我們的物業(yè)管理，比如說它的定義它應(yīng)該是指的公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)，用的是物業(yè)費(fèi)的概念，而我們用什么樣的方式來分配這個(gè)物業(yè)費(fèi)的這個(gè)分?jǐn)?，用的是我們占有整個(gè)面積的一個(gè)份額，也就是說我的面積大我多攤、面積少就少攤兒，這個(gè)分?jǐn)偙壤且粯拥?，所以它只是一個(gè)份額的概念，這個(gè)應(yīng)該說沒有矛盾。”
問題五：取消公攤面積收費(fèi)開發(fā)商會(huì)變相漲價(jià)嗎？
《新華每日電訊》撰文指出，公攤面積問題積弊已久，越漲越多的公攤面積實(shí)質(zhì)上已經(jīng)侵占百姓的利益，也損傷了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平與公正。近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索。人們期待著相關(guān)職能部門在研究房產(chǎn)調(diào)控政策之時(shí)，能正視公攤面積亂象，探索更科學(xué)、合理的計(jì)價(jià)方式，切實(shí)保護(hù)百姓權(quán)益。至于降低或取消公攤面積會(huì)推高“房?jī)r(jià)”之談，更是危言聳聽。因?yàn)閴嚎s公攤面積或改成按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)造成的價(jià)格上漲，本身只是一個(gè)數(shù)字問題，并不會(huì)真正提高購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，相反會(huì)降低購(gòu)房者的未來資金壓力。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，隨著開放式小區(qū)越來越多，政府在公共區(qū)域建設(shè)中的作用將越來越大，開發(fā)商取消公攤面積收費(fèi)是趨勢(shì)：“以前的話因?yàn)檫@個(gè)綠化以及安全都是要開發(fā)商來做，那開發(fā)商為了承擔(dān)這部分成本有要求，或者說購(gòu)房者來支付一些公共設(shè)施的這種費(fèi)用。但是未來的話從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，應(yīng)該說這部分費(fèi)用從國(guó)外的這個(gè)成功經(jīng)驗(yàn)來看的話，更多的是由政府來做。中國(guó)未來的發(fā)展這種開放型的這種社區(qū)，就是不存在購(gòu)房者來支付這個(gè)公共部分面積的可能性了。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看的話，這個(gè)我們可以說這個(gè)套內(nèi)面積會(huì)是一個(gè)更主流的基本方式。”
轉(zhuǎn)自：中國(guó)之聲
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