央行發(fā)布公告稱，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成；在此之前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，與當(dāng)前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。與改革前相比，居民家庭申請個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。
值得一提的是，此前，一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折，二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。多位分析人士指出，此前商業(yè)銀行有9.5折房貸或8折房貸，在新機(jī)制下，原本的“打折房貸利率”或?qū)⒁蝗ゲ环担磥鞮PR就是最低的下限。另外，央行還表示，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這對銀行凈息差是好事，緩解息差下行壓力。
房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)即將換為LPR
8月25日，央行發(fā)布公告稱，為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成；在此之前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
央行規(guī)定了銀行新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率的“下限”，即在最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)，而加點(diǎn)的“下限”則由兩部分組成：一部分是央行規(guī)定的全國最低標(biāo)準(zhǔn)，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%），二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%）。另一部分為央行省一級分支機(jī)構(gòu)在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
央行有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，與當(dāng)前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。與改革前相比，居民家庭申請個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。
央行副行長劉國強(qiáng)前不久就明確表示，利率市場化重點(diǎn)是要降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本，對于房地產(chǎn)市場，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。這次利率并軌改革，房貸的利率由基準(zhǔn)利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準(zhǔn)變了，但利率水平不能下降。
一股份行中層人士對媒體表示，對銀行來說，小微企業(yè)貸款、個(gè)人住房按揭貸款的利率都主要是根據(jù)供求關(guān)系確定，受基準(zhǔn)利率影響較少，銀行一般會(huì)先確定貸款實(shí)際利率，然后在貸款合同上倒推實(shí)際利率與基準(zhǔn)利率的倍數(shù)關(guān)系來填寫貸款合同。因此，即便今后新發(fā)放貸款要求以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)，但實(shí)際情況中短期內(nèi)對此類貸款影響較小。
按照新規(guī)，新發(fā)放的住房貸款利率每年會(huì)有一次調(diào)整的機(jī)會(huì)。借款人申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率。
不過，住房貸款利率每年可以調(diào)整的部分僅限于定價(jià)基準(zhǔn)部分，而對于在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)部分，則在合同期限內(nèi)固定不變。
此外，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
打折房貸利率或一去不返
在此前定價(jià)機(jī)制下，各城市或各銀行對于發(fā)放的房貸利率水準(zhǔn)不一。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，按照目前的房貸數(shù)據(jù)，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準(zhǔn)上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。這符合新政策要求。對目前市場來說，政策不會(huì)導(dǎo)致利率上行。
張大偉表示，對于當(dāng)下房地產(chǎn)貸款市場，首套房貸利率過高，大部分執(zhí)行的利率都在5.39%以上，這從政策預(yù)期看，后續(xù)有降低的可能性。此外，如果說二套房貸款利率涉嫌投資投機(jī)，按照現(xiàn)在國內(nèi)大部分城市針對首套房貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套房貸款的肯定都是沒有貸過款的剛需。未來政策應(yīng)該針對這部分群體有定向的平穩(wěn)利率。
此次調(diào)整屬于中性政策，之前同類型的政策要求房貸利率不得低于基準(zhǔn)利率的70%。“如果解讀可以理解為利好，因?yàn)長PR肯定會(huì)下調(diào)，這種情況下，避免刺激房地產(chǎn)，只能穩(wěn)定房地產(chǎn)利率，不存在打壓房地產(chǎn)的可能性，因?yàn)槿绻鐣?huì)利率下調(diào)，單獨(dú)房貸上漲，最后的結(jié)果只能是資金繞道進(jìn)入房地產(chǎn)。”
東北證券研究總監(jiān)付立春表示，房貸利率的形成機(jī)制將發(fā)生變化，新增的房貸會(huì)面臨一定的磨合成本。二套房60個(gè)基點(diǎn)的增加貌似不大，但結(jié)合因城施策這一原則，預(yù)計(jì)執(zhí)行起來可能上浮水平會(huì)遠(yuǎn)大于60個(gè)基點(diǎn)?；诓糠殖鞘卸址糠抠J暫停這樣的背景，未來房貸成本及可得性都會(huì)面臨一些挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)投機(jī)難度大幅提高。房地產(chǎn)市場可能更加平穩(wěn)，成交量可能會(huì)有下行壓力，價(jià)格可能會(huì)因此下降。
值得一提的是，此前，一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折，二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。多位分析人士指出，此前商業(yè)銀行有9.5折房貸或8折房貸，在新機(jī)制下，原本的“打折房貸利率”或?qū)⒁蝗ゲ环?，未來LPR就是最低的下限。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，類似政策在實(shí)際過程中，或會(huì)倒逼近期部分購房者積極辦理貸款。尤其是房地產(chǎn)交易領(lǐng)域中，往往會(huì)存在放大政策效應(yīng)的地方，所以不排除近期部分在看房的群體或加快交易。當(dāng)然從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序的角度看，近期要查處相關(guān)中介機(jī)構(gòu)虛假宣傳的做法，比如說通過暗示房貸利率政策調(diào)整來慫恿購房者加快簽約的行為。而相關(guān)購房者應(yīng)該理性科學(xué)看待央行此次政策，不能簡單以貸款利率將上調(diào)或下跌等來判斷政策導(dǎo)向，相關(guān)購房行為也應(yīng)該保持穩(wěn)定。
緩解銀行息差下降趨勢
房貸利率形成機(jī)制發(fā)生變化的同時(shí)，也明確銀行能夠根據(jù)借款人的資質(zhì)等條件設(shè)定更為靈活的定價(jià)規(guī)則。央行表示，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。
天風(fēng)證券銀行業(yè)分析師廖志明分析指出，全國要求首套房房貸利率不能低于LPR，比如，地方要求加點(diǎn)幅度不能低于30個(gè)基點(diǎn)，那么該筆首套房房貸利率不能低于LPR+30個(gè)基點(diǎn)。倘若借款人資質(zhì)一般，銀行可以與借款人協(xié)商貸款利率為LPR+50個(gè)基點(diǎn)。對銀行凈息差是好事，緩解息差下行壓力。
在規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場方面，央行明確表示，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)切實(shí)做好政策宣傳、解釋和咨詢服務(wù)，嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”、“加按揭”服務(wù)。在分析人士看來，這實(shí)際上是為了規(guī)范后續(xù)的貸款業(yè)務(wù)，有助于形成更為明確的貸款秩序規(guī)范。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次房貸利率政策調(diào)整進(jìn)一步體現(xiàn)了央行對于房地產(chǎn)市場的關(guān)注，尤其是對于房貸領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)管控和市場引導(dǎo)的積極信號，對于今年下半年的房地產(chǎn)貸款工作等有較為清晰的指導(dǎo)意義。
事實(shí)上，下半年來，監(jiān)管層動(dòng)作密集，從銀行、信托、債券等多個(gè)方面收緊房地產(chǎn)融資，嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。李萬斌認(rèn)為，結(jié)合其他相關(guān)政策，一方面，未來銀行將加速調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，減少房地產(chǎn)行業(yè)占用的信貸資源；另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)放松，資金環(huán)境較為緊張，未來或?qū)⒂懈喑鞘欣^續(xù)收緊房貸政策。
轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
【版權(quán)及免責(zé)聲明】凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65367254。
延伸閱讀
多措并舉穩(wěn)外貿(mào) 動(dòng)力強(qiáng)勁底氣足
