作者：李振濤
工作單位：山東華杰城市人家裝飾工程有限公司
職位：設(shè)計總監(jiān)
經(jīng)歷了多年的實踐后，住宅交付進入精裝修時代已經(jīng)是被廣泛認可的趨勢，，精裝修越發(fā)被政府和開發(fā)商所接受，同時也作為房價的調(diào)和劑也被廣泛應(yīng)用起來，越來越多的開發(fā)商，尤其是知名品牌開發(fā)商，更是在精裝修地產(chǎn)的研發(fā)和項目設(shè)計上下足了功夫，筆者從事室內(nèi)裝飾行業(yè)近二十年，根據(jù)實際調(diào)研，結(jié)合室內(nèi)設(shè)計與施工的經(jīng)驗，就精裝交付地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及趨勢談以下幾點看法：
一、站在實際居住者角度審視二三線城市中小規(guī)模地產(chǎn)商精裝修項目的各類問題：
1、家居設(shè)計感匱乏，千篇一律，無法體現(xiàn)業(yè)主的個性要求。究其原因，首先開發(fā)商的戶型是固定款，在戶型研發(fā)期間就沒有與更專業(yè)的室內(nèi)設(shè)計師溝通，片面的認為，所謂精裝修只是刷墻鋪地裝櫥柜馬桶而已，導(dǎo)致所有業(yè)主只能接受固定格式的戶型，明明開發(fā)商的戶型存在若干各類問題，卻因為已經(jīng)裝修了而被迫拆除;其次開發(fā)商在組織各類建材搭配時首先考慮的是成本，沒有交給給專業(yè)的設(shè)計師做統(tǒng)籌，這樣往往精裝修是不倫不類，筆者曾經(jīng)與某豪地產(chǎn)老板談精裝室內(nèi)設(shè)計，被告知：只要用大理石就是檔次，只要用名牌就是抬高價格的籌碼，設(shè)計差不多就行，不行就再整一個描金石膏線，…….，然后就是交付后超過80%的業(yè)主對精裝修進行了不同程度的拆除，造成了大量的浪費。
2、交付質(zhì)量普遍堪憂，筆者有一好友，從事民間驗房服務(wù)，談到精裝修時，最多的評價就是：粗制濫造，成本低廉。具體表現(xiàn)在為了搶工期而突擊施工的各類施工性項目，由建筑工人來施工，而不是由這些年發(fā)展得更職業(yè)化的裝修公司隊伍來施工，驗收的標準還停留在過去式，要知道現(xiàn)在裝修公司在經(jīng)過了十幾年的發(fā)展后，已經(jīng)發(fā)展出了一個更加系統(tǒng)的、被廣泛認可的精裝修施工與驗收標準，而多數(shù)建筑工人還是與此脫節(jié)的。其次是家庭裝修最難的不是某一個項目的施工，而是把一千多個環(huán)節(jié)在施工中串聯(lián)起來進行相互搭配施工，在精裝施工過程中，開發(fā)商往往是由監(jiān)理在獨立運作監(jiān)管程序，或者干脆就沒有監(jiān)管，往往導(dǎo)致水路與潔具不能銜接，電功率分配與實際用電器不搭配，先安裝瓷磚還是先做石材淋浴座，櫥柜的水盆安裝在哪個位置？淋浴房與墻面不垂直等等若干問題，各類建材互相打架，各供應(yīng)商各自施工各自較勁，如何會有高質(zhì)量的交付呢？
?3、非度假精裝的項目，相當一部分項目存在拆除情況，尤其是一些小規(guī)模地產(chǎn)商，缺乏精裝項目的綜合管控和設(shè)計經(jīng)驗，個別項目的拆除率更是超過80%，筆者研究的某一個精裝項目，業(yè)主收房后做的第一件事就是拆除地磚和衛(wèi)生間，看看那黃橙橙的瓷磚(開發(fā)商的豪)和成本不到100塊的柱盆，叫客戶如何喜歡呢？然后就是大量的資源浪費和環(huán)境污染，在當前我國政府提倡節(jié)約型和環(huán)保型城市的大環(huán)境下，這無疑是塊詬病。
4、交付能力差也是普遍存在的，前文提到的交叉施工供應(yīng)鏈管控能力缺失等，都會造成精裝地產(chǎn)經(jīng)常出現(xiàn)無法按時交付的現(xiàn)象，甚至引起群體事件，究其原因還是專業(yè)能力不足造成的，且極其容易引起客戶滿意度較低，業(yè)主的驗收標準往往又與市場上主流的裝飾公司的施工標準一致，這樣就產(chǎn)生了落差。我們經(jīng)常看到開發(fā)商公布所用的材料與建筑本身的工藝，卻極少看到開發(fā)商公布精裝修施工規(guī)范。
5、精裝房最關(guān)鍵的組成部分就是各類建材，諸如潔具、瓷磚、櫥柜、室內(nèi)門、防盜門、地板、收納柜等，開發(fā)商是如何選擇呢？作為曾多次參加投標的裝飾公司負責(zé)人，不客氣的說;開發(fā)商認為只有價格是最關(guān)鍵的!哪怕是假的名牌也能過關(guān)，只要低廉價格就行;其次是供應(yīng)的品牌是否有名氣，然后從某知名品牌里選擇價格最低的工程款，然后才是老板出面砍價格看款式，然后各類關(guān)系請客送禮不斷，這就是精裝供應(yīng)的現(xiàn)狀，為何會這樣呢？這個就是建材商沒有一個渠道去與地產(chǎn)商做對接，沒有一個透明的平臺導(dǎo)致的。
二、精裝地產(chǎn)未來發(fā)展的趨勢是什么？筆者認為有很多契機可以探討：
1、建議與成規(guī)模的家裝公司互相深度合作，借鑒家裝公司的施工管控制度與標準，或者直接請家裝公司來承擔(dān)施工組合以及管控;家裝企業(yè)經(jīng)過十幾年的行業(yè)沉淀，相當一部分裝企已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗與管控制度，有足夠的能力在建筑施工期間就提前介入，就水電定位、墻體垂直、地面標高等特別容易出問題的項目提出整改意見，避免浪費資源和重復(fù)施工，當然，因此項目基建承包商也要派出專門的崗位與精裝管控人員對接，地產(chǎn)商如何與裝企更貼切的合作往往需要更多的智慧，在付款方式、排除干擾等方面給予更多的支持。
2、請更專業(yè)的家裝設(shè)計公司提前介入戶型研發(fā)。不客氣的說，目前多數(shù)三四線城市的精裝房在立項之初，也就是戶型確定方面往往是由傳統(tǒng)建筑規(guī)劃圍繞容積率等誕生的，極少有認真研究業(yè)主生活需求的，更談不上調(diào)研不同業(yè)主的生活方式，如果提前請裝飾公司的有經(jīng)驗的設(shè)計師介入，做戶型的生活規(guī)劃，尤其是收納空間、門廳與鞋柜、廚房操作、衛(wèi)生間干濕等規(guī)劃，制作出更貼近生活的詳細的布局圖，對墻體定位、管線定位等做修正，杜絕拆改和不合理設(shè)計;這些對生活細節(jié)的研究，家裝公司有更多的實際經(jīng)驗，這些又可以整合成為開發(fā)商銷售與推廣的文案，試想一下，開發(fā)商不再單純從學(xué)區(qū)房、湖景房等噱頭做宣傳，而是貼近實際業(yè)主做生活細節(jié)研究，是不是更有競爭力呢？
3、政府或者地方協(xié)會組織成立各類建材的供應(yīng)信息平臺，讓廠家、服務(wù)商、開發(fā)商直接對接，公平公開的采購，讓更適合的建材被應(yīng)用，這對開發(fā)商和廠商是更有力的;廠家除了提供產(chǎn)品介紹外，還提供安裝參數(shù)、實景應(yīng)用案例等，確保產(chǎn)品展示更充分，協(xié)會或者政府則承擔(dān)質(zhì)量供應(yīng)監(jiān)管，借鑒淘寶的模式，對于連續(xù)出現(xiàn)質(zhì)量問題的廠商給予退出，對不按時支付款項的開發(fā)商也給與公開，服務(wù)商則明確安裝、鋪貼等費用以及標準，明碼實價，規(guī)則標準明確，裝企也可以參與進來，把工藝服務(wù)標準與價格做登記，這樣四方構(gòu)成一個數(shù)據(jù)平臺，也許是一個可行的辦法。
4、鼓勵類似于精裝研究院的機構(gòu)的發(fā)展，筆者曾研究某市的民間室內(nèi)設(shè)計機構(gòu)：精裝研究院，對其研究的精裝項目戶型以及應(yīng)用案例給予高度評價，這些機構(gòu)往往借鑒日本等國家的特別成熟的精裝修或者更深度的領(lǐng)包入住項目做了更多研究，推出了更合理的戶型設(shè)計方案以及與之相配的家具、建材整裝方案，非常有前瞻性。
5、多樣化的菜單式精裝模式滿足客戶的個性需求。顏色、形狀、材質(zhì)的搭配是不同業(yè)主對個性裝修的需求，這個不能被粗暴扼殺，對于精裝方案結(jié)合家裝公司的經(jīng)驗，我認為完全可以分成大多數(shù)業(yè)主可選的幾個風(fēng)格即可，比如中式、歐式、美式、現(xiàn)代等，在顏色材質(zhì)上根據(jù)不同風(fēng)格做區(qū)別，制作成動畫效果圖或者實景樣板間，也或者參觀精裝公司的風(fēng)格間，來供客戶購房時選定，把其中一個風(fēng)格作為基礎(chǔ)，其它風(fēng)格產(chǎn)生的差價由客戶補充，同時公布工藝施工標準，以及詳細的建材規(guī)格樣品，這樣可以提前明確下來，有效避免爭議，大大提高客戶滿意度。
總之，雖然精裝修項目詬病很多，但是無法影響這是最終趨勢的步伐，開發(fā)商與供應(yīng)商、與家裝公司、與室內(nèi)設(shè)計公司的深度合作也是未來，建議多方更多的交流的互相融合，最終為更多的業(yè)主交付質(zhì)量可靠，生活舒適的成品住房。
轉(zhuǎn)自： 環(huán)球網(wǎng)
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