據(jù)中國(guó)之聲新聞縱橫報(bào)道：中國(guó)之聲此前持續(xù)關(guān)注了西安一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以簽訂合同時(shí)沒(méi)有預(yù)售證為由，將12名購(gòu)房者告上法庭請(qǐng)求認(rèn)定購(gòu)房合同無(wú)效一事。部分購(gòu)房者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商試圖廢止此前合同，完全是由于近兩年房?jī)r(jià)水漲船高。而開(kāi)發(fā)商則表示，選擇上訴是希望能迫使業(yè)主能“回到談判桌上來(lái)”，順利把事情解決。
今年6月，西安市長(zhǎng)安區(qū)人民法院已就其中一起糾紛做出一審判決，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之一李女士此前簽訂的認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。由于不服一審判決，李女士隨即提出上訴。據(jù)了解，該案今天上午將在西安市中級(jí)人民法院二審開(kāi)庭審理。那么，對(duì)于一審判決，究竟都存在哪些爭(zhēng)議點(diǎn)呢？
一審判決合同無(wú)效，被告律師：審理程序、事實(shí)都存在問(wèn)題
2016年4月25日，李女士與西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司簽訂了《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》，認(rèn)購(gòu)紫杉莊園項(xiàng)目一套200平米商品房。并以7折的優(yōu)惠，支付了總價(jià)120.4萬(wàn)元。
今年2月，開(kāi)發(fā)商聞天公司將李女士等12名買受人起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效，理由是在簽訂合同時(shí)，原被告雙方均明知聞天公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的紫杉莊園項(xiàng)目沒(méi)有預(yù)售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定，雙方簽訂的合同為無(wú)效合同。
今年6月8日，西安市長(zhǎng)安區(qū)人民法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等法律條文規(guī)定做出一審判決，認(rèn)定原、被告雙方簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》無(wú)效。李女士代理律師羿克接受中國(guó)之聲記者采訪時(shí)指出：“這個(gè)判決是支持了開(kāi)發(fā)商起訴，確認(rèn)雙方之間合同無(wú)效，支持了他們對(duì)方的主張，更深一層次的這個(gè)法律后果，那就說(shuō)如果這個(gè)合同確認(rèn)無(wú)效的話，那么按照合同法的規(guī)定，無(wú)效合同要恢復(fù)原狀，要雙方返還，這就意味著這個(gè)如果無(wú)效的話，這個(gè)房子買受人就拿不到了。”
羿克表示，由于不服一審判決，李女士隨即提出上訴。他認(rèn)為，第一點(diǎn)，一審的這個(gè)審理程序存在一定的問(wèn)題，應(yīng)該示明沒(méi)有示明，應(yīng)該調(diào)查證據(jù)沒(méi)有調(diào)查。第二個(gè)理由就是事實(shí)上還是存在一些問(wèn)題。就是說(shuō)這個(gè)只是根據(jù)現(xiàn)在的購(gòu)房合同和對(duì)方只有四證而沒(méi)有預(yù)售證這么一個(gè)簡(jiǎn)單的事實(shí)來(lái)判斷，這個(gè)還是不夠全面，應(yīng)該把過(guò)去為什么沒(méi)有辦證？現(xiàn)在是不是在進(jìn)行辦證？把這些有關(guān)情況落實(shí)了以后，可能對(duì)這案子能夠更全面一點(diǎn)。
被告律師：開(kāi)發(fā)商因自己過(guò)錯(cuò)而獲得不當(dāng)利益
根據(jù)最高人民法院2003年公布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條明確，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。購(gòu)房者認(rèn)為，涉案房屋直至2018年6月8日才取得《商品房預(yù)售許可證》這也成為開(kāi)發(fā)商訴稱雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效的理由。
羿克表示：“我們是認(rèn)為這個(gè)判決適用法律不夠全面不準(zhǔn)確，除了原一審引用的那個(gè)商品房買賣的司法解釋，還有合同法解釋二的第14條就規(guī)定，如果認(rèn)為這個(gè)合同有違法情形是不是要判無(wú)效，那么要確定它到底是一個(gè)管理性的強(qiáng)制性規(guī)范，還是一個(gè)效力性強(qiáng)制規(guī)范，那我們根據(jù)查閱的有關(guān)資料和我們對(duì)法律的理解認(rèn)為，政府部門給這個(gè)開(kāi)發(fā)商發(fā)預(yù)售許可證，并且要求他按這個(gè)預(yù)售許可證的這個(gè)要求去進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，這屬于一個(gè)管理性規(guī)范，不是一個(gè)效力性規(guī)范。而且開(kāi)發(fā)商如果因?yàn)樽约旱倪^(guò)錯(cuò)不能夠支持他確認(rèn)無(wú)效，而由此使其獲得不當(dāng)?shù)睦?，加上最高法院還有判例，我們認(rèn)為一審只適用這個(gè)商品房買賣合同這個(gè)司法解釋，確實(shí)有點(diǎn)應(yīng)該說(shuō)不全面，稍微機(jī)械了一點(diǎn)。”
購(gòu)房者：房?jī)r(jià)已經(jīng)翻了三倍多開(kāi)發(fā)商不愿履行合同
據(jù)了解，除李女士外，聞天公司起訴另一購(gòu)房者確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案相關(guān)法院也已作出一審判決，認(rèn)定合同無(wú)效。涉及12套房屋的系列案件目前也已在西安市轄區(qū)內(nèi)多個(gè)法院相繼開(kāi)庭審理。而隨著媒體的關(guān)注，涉事開(kāi)發(fā)商西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司更是深陷輿論漩渦。起訴業(yè)主，是否真的因?yàn)榉績(jī)r(jià)高漲呢？
據(jù)了解，2016年8月，西安市長(zhǎng)安區(qū)房管局曾對(duì)聞天公司下達(dá)行政處罰書，因?yàn)闆](méi)有取得預(yù)售證，要求開(kāi)發(fā)商停止銷售，并對(duì)無(wú)證銷售的房屋進(jìn)行清退。
另一位購(gòu)房者王女士此前接受中國(guó)之聲采訪時(shí)表示，當(dāng)初簽訂合同時(shí)的售價(jià)是每平方米7000多元，現(xiàn)在該樓盤均價(jià)已近25000元，這是開(kāi)發(fā)商不愿履行合同的原因。
王女士認(rèn)為：“如果說(shuō)比如說(shuō)當(dāng)時(shí)沒(méi)有預(yù)售證，無(wú)證銷售那你房管局如果說(shuō)是處罰的話，那你清退我們當(dāng)時(shí)候其實(shí)也沒(méi)有任何問(wèn)題。那時(shí)候是16年的8月份的話，我們是有條件有資格去買房子的。因?yàn)?6年下半年到17年再到18年這兩年當(dāng)中，西安的這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化太大了，新政策不停地出現(xiàn)，到現(xiàn)在我們連買房的資格都沒(méi)有了。處罰的話那你及時(shí)把我們清退的話，我們是完全有資格的，我們是確確實(shí)實(shí)被他們惡意給耽誤了。”
開(kāi)發(fā)商：購(gòu)房者多為“關(guān)系戶”，起訴與房?jī)r(jià)上漲無(wú)關(guān)
對(duì)此，聞天公司前負(fù)責(zé)人徐龍光昨天(13日)對(duì)中國(guó)之聲表示，被起訴的12名購(gòu)房者，多為樓盤此前的營(yíng)銷代理方西安嘉興營(yíng)銷策劃有限公司的股東、員工、親友。在房管部門作出處罰決定后，就曾與嘉興公司及購(gòu)房者商定清退補(bǔ)償事宜。
徐龍光說(shuō)：“16年的時(shí)候，西安的房地產(chǎn)是谷底。確實(shí)我們經(jīng)濟(jì)非常困難，那個(gè)階段非常困難，就說(shuō)當(dāng)時(shí)跟嘉興說(shuō)能不能先安撫了，我這有錢了，我就退完了。以后按就是年化的20%給他們收錢，到2017年這個(gè)10月份的時(shí)候，我們跟嘉興就正式談了，就說(shuō)談了好幾輪大家就定下來(lái)，給他付300萬(wàn)，完了以后他負(fù)責(zé)清退，我們當(dāng)時(shí)是19個(gè)月，想著算了大家都是不容易，就按24個(gè)月算，算兩年的，一次性給賠百分40。那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)賣15000，其實(shí)差了3000塊錢，我等于每平方米補(bǔ)了你2000多塊錢，你如果那個(gè)時(shí)候拿就不虧錢，當(dāng)時(shí)就是不接受，堅(jiān)決不接受。”
徐龍光認(rèn)為，此事發(fā)展到目前的狀況，源于聞天公司與嘉興公司之間的糾紛，并非惡意起訴購(gòu)房者，更與房?jī)r(jià)上漲無(wú)關(guān)。
徐龍光表示：“我們是這樣想的，既然業(yè)主都不接電話了，這現(xiàn)在有問(wèn)題了，我就想著是這樣，就用法律的形式先把時(shí)間固定下來(lái)，這是第一點(diǎn)。第二點(diǎn)呢迫使他們能回到談判桌上來(lái)，就說(shuō)你起訴了以后，我現(xiàn)在只確認(rèn)這合同。合同簽完你勢(shì)必要賠償嗎。(跟房?jī)r(jià)上漲)沒(méi)有任何關(guān)系，我們只是想希望他們回來(lái)談。順順利利的大家高興把事解決了就行了。”
二審今日開(kāi)庭，開(kāi)發(fā)商：尊重法院判決
徐龍光表示，由于糾紛已經(jīng)進(jìn)入司法程序，聞天公司將尊重法院判決。
徐龍光說(shuō)：“西安市房管局和西安市物價(jià)局明確的把這12套房子已經(jīng)查封了，必須等到這些司法解決完以后才能上市銷售，所以這個(gè)必須通過(guò)這個(gè)途徑來(lái)解決。如果說(shuō)大家愿意回來(lái)坐到談判桌上來(lái)談，我是非常高興非常歡迎，現(xiàn)在所有的官司都沒(méi)有牽扯到賠償?shù)膯?wèn)題，因?yàn)槭且粋€(gè)確認(rèn)申訴，就是只確認(rèn)合同有效無(wú)效。確認(rèn)有效以后呢那就有有效的法律手段，確認(rèn)無(wú)效，有無(wú)效的法律手段，就說(shuō)等判決出來(lái)我們才能做后續(xù)的安排?？傊稽c(diǎn)呢就是說(shuō)我希望依法判決，只要是依法的聞天都能接受，如果說(shuō)是真正的法院按依法判決的話，我沒(méi)有什么話說(shuō)的。”
據(jù)了解，今天上午9點(diǎn)，原告聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司與被告李女士確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案二審將在西安市中級(jí)人民法院開(kāi)庭審理。相關(guān)進(jìn)展中國(guó)之聲將繼續(xù)關(guān)注。（記者：楊博宇）
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