馮侖：未來(lái)十年商用不動(dòng)產(chǎn)將最具競(jìng)爭(zhēng)力

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)近來(lái)都處在轉(zhuǎn)型期。我把這個(gè)轉(zhuǎn)型比作‘變臉’，房地產(chǎn)業(yè)要想找到未來(lái)的發(fā)展方向須歷經(jīng)從制造業(yè)到服務(wù)業(yè)、金融業(yè)，再到互聯(lián)網(wǎng)不同階段的轉(zhuǎn)變；在‘變臉’的過(guò)程中，以經(jīng)營(yíng)和服務(wù)為核心的商用不動(dòng)產(chǎn)將是下一個(gè)十年競(jìng)爭(zhēng)的最大機(jī)遇。”在9月12日召開(kāi)的第二屆中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新模式大會(huì)上，萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席、全經(jīng)聯(lián)榮譽(yù)主席馮侖坦言道。

　　制造商“變臉”服務(wù)商過(guò)去一年來(lái)，曾經(jīng)以制造商著稱的房企都在“變臉”。例如，萬(wàn)科已從強(qiáng)調(diào)住宅型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型為城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也從注重住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化旅游、連鎖百貨為核心產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)。馮侖表示，不僅是房企在“變臉”，資本市場(chǎng)也在“變臉”。目前，開(kāi)發(fā)類房企的市盈率已經(jīng)穩(wěn)定在5—7倍，與全球歐美市場(chǎng)的市盈率持平，在此市盈率下，上市房企將面臨要么轉(zhuǎn)型，要么退市的選擇。

　　“在客戶需求、資本市場(chǎng)都在不斷發(fā)生變化的當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)和房企應(yīng)做出相應(yīng)的轉(zhuǎn)型，完成從制造業(yè)到服務(wù)業(yè)、金融業(yè)，再到互聯(lián)網(wǎng)不同階段的‘變臉’。在每一個(gè)階段，房企都應(yīng)創(chuàng)新出相對(duì)應(yīng)的商業(yè)模式，以滿足市場(chǎng)、客戶的需求。”馮侖說(shuō)，“房地產(chǎn)行業(yè)仍在延續(xù)制造業(yè)的商業(yè)模式，這一商業(yè)模式往往是以開(kāi)發(fā)規(guī)模大、成本低、速度快取勝，但是房企現(xiàn)在面臨的是差異化競(jìng)爭(zhēng)，要想在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗，房企正在嘗試由制造商轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)商?！?/p>

　　馮侖介紹，以在為客戶服務(wù)方面做得較好的萬(wàn)科為例，針對(duì)高端客戶人群，萬(wàn)科在一些度假住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)增設(shè)了滑雪場(chǎng)，而且是在三亞地區(qū)，因?yàn)樗麄兛紤]的是滿足部分高端客戶在熱帶地區(qū)度假也能享受到寒冷地區(qū)的旅游項(xiàng)目的需求；萬(wàn)通集團(tuán)在西安開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目中，提出建設(shè)社區(qū)公益基金的模式，并通過(guò)每年募集公益基金賺的錢給業(yè)主買保險(xiǎn)，建立了一個(gè)高福利、低成本可持續(xù)發(fā)展的公共服務(wù)體系，這些都是值得其他房企借鑒的服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式。

　　看好商用不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展前景

　　在馮侖看來(lái)，處在轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)業(yè)正在尋找適合自身發(fā)展的商業(yè)模式，但是以經(jīng)營(yíng)和服務(wù)為核心的商用不動(dòng)產(chǎn)將贏得下一個(gè)十年競(jìng)爭(zhēng)的最大發(fā)展機(jī)遇，而除住宅以外的不動(dòng)產(chǎn)都可以稱作是商用不動(dòng)產(chǎn)。目前，受電子商務(wù)沖擊和商用不動(dòng)產(chǎn)租金增長(zhǎng)的影響，大型購(gòu)物中心、實(shí)體店面的營(yíng)業(yè)額呈下滑趨勢(shì)。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年全球的購(gòu)物中心和以實(shí)體店為主的店面營(yíng)業(yè)面積大至要減少10%左右，減少最快的三大類產(chǎn)品是音像圖書(shū)、電器和單件1000元以下的服裝店。另外，二三線城市寫字樓的銷量下滑明顯，原因是市場(chǎng)容量非常有限。

　　馮侖認(rèn)為，盡管購(gòu)物中心和二三線城市寫字樓這兩類商用不動(dòng)產(chǎn)面臨一定的發(fā)展困難，但是高端智能物流倉(cāng)庫(kù)、醫(yī)療健康、教育等商用不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展迅速，商用不動(dòng)產(chǎn)的前景仍被看好。未來(lái)，商用不動(dòng)產(chǎn)的主要客戶一類是消費(fèi)類電商企業(yè)和物流公司，這類客戶將會(huì)因自身業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展的需要，帶動(dòng)倉(cāng)庫(kù)智能化發(fā)展和商用不動(dòng)產(chǎn)租金的提升；第二類是和醫(yī)療健康相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，如醫(yī)院租期大多是15年起，租金支付能力強(qiáng)；第三類是教育產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，成人教育、繼續(xù)教育、專業(yè)職業(yè)教育會(huì)越來(lái)越多，隨之需要的商業(yè)空間也會(huì)越來(lái)越大。

　　創(chuàng)造最具價(jià)值的人造空間

　　“在歷經(jīng)了從制造業(yè)到服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型變革后，房地產(chǎn)業(yè)還將經(jīng)歷從金融業(yè)到互聯(lián)網(wǎng)階段的變化，其中金融類不動(dòng)產(chǎn)將成為未來(lái)發(fā)展的最好業(yè)態(tài)。互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更是有著深遠(yuǎn)的影響，主要表現(xiàn)在去中介化、促進(jìn)智能家居發(fā)展、提升社區(qū)增值服務(wù)等幾大方面。在租房、買房的過(guò)程中，我們將越來(lái)越依賴互聯(lián)網(wǎng)，它不僅能減少信息不對(duì)稱給我們帶來(lái)的不便捷，也能讓我們優(yōu)選最佳的社區(qū)服務(wù)。”馮侖說(shuō)。

　　馮侖表示，房地產(chǎn)業(yè)是為人類服務(wù)的行業(yè)，無(wú)論是從制造業(yè)到服務(wù)業(yè)、金融業(yè)，再到互聯(lián)網(wǎng)不同階段的轉(zhuǎn)型，還是將來(lái)有可能轉(zhuǎn)變成其他的運(yùn)營(yíng)模式，只要是人類有住房需求，房地產(chǎn)業(yè)的使命就是創(chuàng)造最具價(jià)值的人造空間，而不是僅有一種開(kāi)發(fā)模式。（本報(bào)記者邱莎）

來(lái)源：中華建筑報(bào)

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