融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌：政策只是做生意的邊際條件

　　孫宏斌（融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)）：把產(chǎn)品做好，把地買(mǎi)好，政策就是做生意的邊際條件，它能影響什么呢？無(wú)非是土地供應(yīng)多一點(diǎn)少一點(diǎn)，總體也不會(huì)差太多；至于限購(gòu)限貸，你把它看成一個(gè)邊際條件就可以了。批價(jià)格是短期的事，政府也是沒(méi)轍，也不愿意的。土地都賣(mài)得這么貴了，加上有了自住商品房以后，政府的態(tài)度很明顯，就是把高端放開(kāi)，把低端控制住。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：如果農(nóng)展館項(xiàng)目的預(yù)售許可因此批不下來(lái)怎么辦？

　　孫宏斌：不批就不賣(mài)了唄，本來(lái)就是想讓它賣(mài)得久一點(diǎn)，并且一直定的就是賣(mài)現(xiàn)房。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：融創(chuàng)拿地有什么硬性指標(biāo)嗎？

　　孫宏斌：我們有非常嚴(yán)格的拿地流程把控，一直要求毛利率不能低于30%，凈利率不能低于15%等等。

　　北京農(nóng)展館的地，7萬(wàn)，要是開(kāi)10萬(wàn)，一定是日光盤(pán)，賣(mài)到15萬(wàn)很容易。在現(xiàn)場(chǎng)舉牌的有4家超過(guò)7萬(wàn)，說(shuō)明大家對(duì)這個(gè)價(jià)格沒(méi)有分歧，我不拿，別人拿了也會(huì)是這個(gè)價(jià)。

　　你沒(méi)有這個(gè)判斷的話，你就不能做這個(gè)行業(yè)了，不管哪個(gè)行業(yè)，一定要看到未來(lái)。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：那么未來(lái)的區(qū)域擴(kuò)張規(guī)劃是怎樣的？

　　孫宏斌：我們看了很多城市，南京、濟(jì)南、青島、深圳、成都、廈門(mén)等等，也要比較機(jī)會(huì)成本，有時(shí)候進(jìn)入一個(gè)新的城市還不如在上海拿塊地。2008年之前，上海漲價(jià)高于北京，2008年之后，在奧運(yùn)和四萬(wàn)億的帶動(dòng)下，北京漲得非常厲害，走在了上海的前面，現(xiàn)在北京開(kāi)發(fā)商的地都賣(mài)得差不多了，又要開(kāi)始漲了，上海的上漲要比北京晚半年，有了這個(gè)判斷，我們可能就要在上海多看看了。

　　我們總結(jié)順馳教訓(xùn)時(shí)說(shuō)，沒(méi)有必要進(jìn)入那么多的城市，因?yàn)槊總€(gè)城市都完全不一樣，如果是10個(gè)以內(nèi)的城市還能照看得過(guò)來(lái)，城市太多，管理團(tuán)隊(duì)一年去不了一次，這不像賣(mài)電腦，全國(guó)都一樣，是要在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)地建造，只靠報(bào)表和數(shù)據(jù)不可能把城市管好的。

　　規(guī)模不應(yīng)該是最重要的東西，持續(xù)才是更重要的。規(guī)模那么大，城市那么多，管理難度很大，風(fēng)險(xiǎn)很大，而且也未必掙錢(qián)。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：對(duì)負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的把控有什么安排？

　　孫宏斌：風(fēng)險(xiǎn)是綜合的事，不能都落在負(fù)債率上。在房地產(chǎn)行業(yè)里，現(xiàn)金流是三部分組成的，一部分是銷售回款，占比最高；一部分是應(yīng)付土地款或者應(yīng)付工程款；一部分是你借的錢(qián)，所以負(fù)債率只是一部分。當(dāng)你房子賣(mài)得不好的時(shí)候，即使你的負(fù)債是零，你也會(huì)出問(wèn)題。

　　2013年，我們的銷售目標(biāo)定在450億，是留有余地的，最后是賣(mài)了570億。實(shí)際上，即使450億完不成，完成70%也是安全的。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：產(chǎn)品定位會(huì)不會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)規(guī)模的擴(kuò)大有所調(diào)整？

　　孫宏斌：在上海拿的地已經(jīng)上7萬(wàn)了，在北京拿地均價(jià)是四五萬(wàn)，我們也希望把重心往下移一點(diǎn)，能夠有五六萬(wàn)的房子，總體來(lái)說(shuō)，企業(yè)有規(guī)模的話，還是需要對(duì)房屋總價(jià)有一個(gè)控制，比如杭州，過(guò)了1000萬(wàn)，可能就是一個(gè)坎。

　　北京現(xiàn)在要么是只能賣(mài)2萬(wàn)的自住型商品房，要么就是8萬(wàn)以上的，缺的是能賣(mài)四五萬(wàn)的房子。這樣的地，我們要堅(jiān)決拿，因?yàn)楣?yīng)特別少，會(huì)比較好賣(mài)。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：2014年最著力要提高的一件事是什么？

　　孫宏斌：物業(yè)服務(wù)。其他都是按部就班的，物業(yè)服務(wù)是我們一件新事。

來(lái)源： 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

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