王健林：我們不勾結(jié)政府 不搞政商結(jié)盟

　　盡管身居高位，但王健林灑脫的性格仍然外界認(rèn)為他是一個相對高調(diào)的人。

　　9月21日，各路記者奔赴青島，在閃光燈不斷捕捉澤塔·瓊斯、妮可·基德曼、萊昂納多·迪卡普里奧以及眾多國內(nèi)一線明星的時候，王健林和老友孫明波卻抽空在青島啤酒博物館。

　　近期，有關(guān)王健林的身影多見報端，其在商言商、不搞政商聯(lián)盟的言論和高調(diào)進(jìn)入文化界的舉動，都令這個“中國內(nèi)地新科首富”廣受關(guān)注。即便是他在青島參加萬達(dá)集團(tuán)東方影都的啟動活動，但啤酒喝著，王健林也愿意和時代周報談?wù)勥@個項目之外的萬達(dá)。

　　9月22日，青島膠南，萬里無云。

　　當(dāng)萊昂納多·迪卡普里奧、妮可·基德曼、澤塔·瓊斯、約翰·特拉沃爾塔、章子怡、李連杰、梁朝偉、甄子丹、趙薇等一線中外巨星出現(xiàn)在紅毯上時，一位在外圍圍觀的當(dāng)?shù)厝肃洁炝艘痪洌簢H電影節(jié)什么時候搬到青島來了？

　　這不是什么國際電影節(jié)，只是萬達(dá)集團(tuán)東方影都的啟動活動。啟動這個項目的人，上個月在彭博全球億萬富翁排行榜的最新一期榜單中，以142億美元身家成為中國內(nèi)地新科首富，較第二位的娃哈哈集團(tuán)創(chuàng)始人宗慶后的財富高出32億美元。在9月11日公布的胡潤百富榜上，他再次以創(chuàng)紀(jì)錄的1350億人民幣位列榜首。

　　他是中國最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林。15歲參軍，28歲就成為了一名正團(tuán)職干部，后為響應(yīng)國家“百萬裁軍”的號召，離開部隊，成為大連市西崗區(qū)區(qū)政府辦公室主任，但在改革浪潮下，本可以在仕途上一片光明的王健林又選擇了棄政從商。

　　比起馮侖、潘石屹、易小迪、張玉良、胡葆森、黃怒波等92派房地產(chǎn)界大佬紛紛下海創(chuàng)業(yè)時，1988年改革的春風(fēng)還沒有吹得那么暖， 25年前萬達(dá)成立之初，王健林因得不到計劃指標(biāo)和土地，被迫選擇舊城改造方式獲得土地，成為全國第一個進(jìn)行城市舊區(qū)改造開發(fā)的企業(yè)。

　　從軍人、官員、商人到中國首富，將當(dāng)年欠債149萬元瀕臨倒閉的小公司發(fā)展成企業(yè)資產(chǎn)超過3000億元的超級王國，王健林完成了人生的三級跳，但他的夢想還不止于此，除了要成為全球最大的不動產(chǎn)公司外，要做全球前10的文化集團(tuán)公司。

　　商業(yè)地產(chǎn)，仍有擴(kuò)張空間

　　時代周報：公開數(shù)據(jù)顯示，從2012年6月收購AMC開始截至目前，萬達(dá)近一年內(nèi)海外投資累計金額超過500億元人民幣（含正在推進(jìn)中的項目），國內(nèi)僅僅哈爾濱、南昌、合肥3個文化旅游城投資就超過900億元，加上廣州4個項目450億元，巨額的投入是否帶來資金上的壓力？

　　王健林：我們宣布的是總投資，不是宣布的當(dāng)年投資，總投資是指這個項目從開始到項目投資結(jié)束，它的投資額的相加。比如我們長白山項目總投資160億，長白山到現(xiàn)在只完成了一期，今年把五個酒店建完才二期。

　　今年開始萬達(dá)進(jìn)入文化領(lǐng)域的投資，而且文化領(lǐng)域的投資規(guī)模都比較大，比方說南昌文化旅游城這次總投資400億， 計劃10年時間完成，也就是2013-2023年，這400億如果分成十年，每年可能就40億，當(dāng)然可能第一年第二年投資多一點，因為除了注冊資本，還有啟動資金，主要是拿地的錢，要再加50%，所以第一年第二年可能是投50億、60億，以后逐步穩(wěn)定。每個項目，房地產(chǎn)的銷售什么時間結(jié)束，每年市場大概只能容納多少，每年這個項目需要多少財務(wù)費(fèi)用，我們內(nèi)部都有一個很詳細(xì)的計劃。

　　時代周報：萬達(dá)的融資渠道主要是什么？

　　王健林：還以剛才的項目為例，比方當(dāng)年投資50億，我們自己拿的啟動資金，注冊資金就是30%-40%，第二塊是銀行融資，大約30%；第三塊是預(yù)售款，比方說預(yù)售，還有一些預(yù)定，有的不是預(yù)售，比如他看好我三星級酒店，他來經(jīng)營，我們就不用經(jīng)營，還有大酒樓干脆委托我們來給他投資，我們規(guī)劃有酒樓，有酒吧，他可以把這條街全掃走。

　　實際上嚴(yán)格來講自有的資金投下去這一塊就是40%，銀行融資30%，預(yù)售30%，所以大一點就是各三分之一。

　　這是中國的融資模式，在境外有些不同，公寓是可以預(yù)售的，但是預(yù)售的資金是不能動的，這筆錢叫定金，一般是房屋總價的10%-20%，這筆錢直到入戶交房，把尾款交齊后我們才能動用，但是這個定金可以用做抵押融資，當(dāng)然要支付一些財務(wù)費(fèi)用了。

　　時代周報：越來越多的開發(fā)商都在轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，你認(rèn)為現(xiàn)在中國商業(yè)地產(chǎn)有泡沫嗎？尤其是二、三線城市？

　　王健林：商業(yè)地產(chǎn)有泡沫，但是要分地方。有些城市，確實商業(yè)地產(chǎn)扎堆、過剩。但是一些地級市，那些城市連好的電影院都沒有，也沒有成熟的購物廣場，尤其是一些高新區(qū)，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，人口不少，但是配套跟不上，這些地方商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　把中國酒店品牌推向世界

　　時代周報：作為首家在海外建造豪華酒店的中國企業(yè)，將如何應(yīng)對海外市場的激烈競爭？

　　王健林：有個所謂的投資專家說，在倫敦投資一個酒店要花7億英鎊，就是70億人民幣，才只有160個房間，說怎么能夠收回成本??？我要強(qiáng)調(diào)一點，7億英鎊是項目的總投資額，不是單純買酒店的錢。

　　其實這個并購實際上是撿了一個大便宜，我們買這個地只有9000多萬英鎊，這個項目是10.3萬平米，算下來樓面價只有十五分之一，這在中國是不可想象的，中國賣一萬塊錢的房子，700塊錢的樓面價怎么可能呢？

　　另外，我們并不是所有面積都用來做酒店，其中6.3萬平米的公寓是用來銷售的，因為在倫敦公寓是很好銷售的，我們考察過項目周邊的公寓價格，基本都在1.5萬英鎊/m2左右，我們就算再便宜點，以每平方米一萬三四銷售，銷售額就將近9億英鎊，除去2億英鎊的稅金，大概收入是7億英鎊，正好等于我們這個項目的投資總額，也就是說三四年時間開發(fā)結(jié)束，我們在倫敦可以白賺一個酒店，那這個事情就是放在北京、上海也是不容易實現(xiàn)的。

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