林龍安：“新閩商”應(yīng)做政策踐行者

　　林龍安有一個(gè)“禹洲夢(mèng)”。這位禹洲地產(chǎn)的董事局主席是“新閩商”的代表之一——在兩岸以及香港的平臺(tái)間長(zhǎng)袖善舞，縱橫捭闔，以國(guó)際化的視野審視企業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)和管理邏輯，并對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)充滿了士大夫般的投身熱忱。在他的“禹洲夢(mèng)”中，充滿了憂患意識(shí)、家國(guó)情懷和價(jià)值堅(jiān)守，這些都深深融入禹洲地產(chǎn)的血脈和基因之中，成為企業(yè)未來20年乃至更長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展強(qiáng)勁不竭的動(dòng)力。在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)的獨(dú)家專訪時(shí)，林龍安表示，“新閩商”應(yīng)該更多整合中外資源，堅(jiān)持自己的價(jià)值觀，積極投身新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)之中，做政策的積極踐行者。

　　整合三地豐沛資源，加深行業(yè)切磋交流，快周轉(zhuǎn)與金融資本“雙管齊下”

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你的家鄉(xiāng)惠安是閩南著名的僑鄉(xiāng)，并且與臺(tái)灣的交流密切，你本人更是香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)的名譽(yù)主席，就禹洲的經(jīng)營(yíng)而言，是如何利用這些兩岸以及香港的豐富資源的？

　　林龍安：由于擁有得天獨(dú)厚的地理和人脈因緣，閩南是順暢溝通兩岸以及香港的天然平臺(tái)。我本人經(jīng)常去臺(tái)灣拜會(huì)臺(tái)北、高雄等地的房地產(chǎn)行業(yè)公會(huì)，并不斷探討和對(duì)接房地產(chǎn)的產(chǎn)品升級(jí)、融資平臺(tái)等內(nèi)容。應(yīng)該說，臺(tái)灣的房地產(chǎn)開發(fā)走在我們大陸同行的前面，很多地方非常值得我們學(xué)習(xí)和借鑒，比如房地產(chǎn)產(chǎn)品理念、營(yíng)銷體系、產(chǎn)品和管理的精細(xì)化與系統(tǒng)化方面。同時(shí)，大陸的廣闊市場(chǎng)也促進(jìn)了房企的迅速發(fā)展，出現(xiàn)了許多新的產(chǎn)品模式、經(jīng)營(yíng)理念，雙方可以經(jīng)常切磋學(xué)習(xí)，互通有無(wú)。

　　在融資方面，由于禹洲是香港上市公司，與境外的股東、投資者以及業(yè)界同仁有著頻繁而緊密的聯(lián)系，我們發(fā)行的境外債券吸引了很多像臺(tái)灣人壽這樣的金融投資大鱷。例如去年禹洲發(fā)行的2億美元債券中，臺(tái)灣方面的認(rèn)購(gòu)額占到了1/4。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你本人是非常注重金融和資本運(yùn)作的，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸分化成兩種類型，一種如萬(wàn)科、恒大這樣的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，類似于制造業(yè)的工廠化生產(chǎn)，另一種則如萬(wàn)通、金地這樣越來越依靠金融資本的力量發(fā)展，禹洲地產(chǎn)是如何在兩條路之間進(jìn)行選擇的？

　　林龍安：在同香港房企頻繁的接觸中可以發(fā)現(xiàn)，越來越多的港企已經(jīng)從快速制造轉(zhuǎn)為金融收租，比如恒隆地產(chǎn)等。而禹洲算是合二為一，兼而有之。在住宅部分，我們要求像工廠化生產(chǎn)一樣快速開發(fā)，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，快節(jié)奏產(chǎn)出；在寫字樓和酒店等投資性物業(yè)方面，尤其是在一二線城市，我們更多選擇持有，增加公司本身的價(jià)值，并積極尋找與金融資本對(duì)接的機(jī)會(huì)。目前來看，我們的這種雙管齊下的模式還比較成功。

　　禹洲目前仍然以住宅開發(fā)為主，投資性物業(yè)的規(guī)模大概占土地儲(chǔ)備總量的15%，其中三線城市的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品主要選擇銷售的形式，一二線城市的核心區(qū)域物業(yè)我們會(huì)堅(jiān)定地持有。

　　不能一面倒地否定新城開發(fā)，房企應(yīng)該在新型城鎮(zhèn)化中扮演更積極的角色，政策的融資導(dǎo)向則要一視同仁

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前業(yè)界輿論十分關(guān)注“鬼城”、“空城”的現(xiàn)象，在2009年4萬(wàn)億投資拉動(dòng)下，大干快上的新城建設(shè)如今正遭遇詬病，尤其是與頻頻告急的地方債相聯(lián)系后，似乎問題更加突出。你如何看待“鬼城”的質(zhì)疑？

　　林龍安：關(guān)于“鬼城”的說法，我覺得要科學(xué)地來判斷，我反對(duì)一面倒地否定新城開發(fā)，以及武斷地冠以“鬼城”的稱號(hào)。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近20年來才進(jìn)入快速發(fā)展階段，確切地說，是1995年之后才算比較穩(wěn)健地發(fā)展，與歐美百年的發(fā)展相比，仍然算是初級(jí)階段。在很多三四線城市，老城區(qū)很難拆遷，必須要建立新城，而由于老城區(qū)情結(jié)等各類因素，新城的成熟繁榮需要一個(gè)較長(zhǎng)的過程，短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)空置比較明顯的情況。但實(shí)際上，這些城市的人口及其增長(zhǎng)趨勢(shì)完全可以支撐新城區(qū)的供應(yīng)量，只不過要慢慢來，有一個(gè)過渡期。

　　但鄂爾多斯和這些城區(qū)不一樣，由于城市過于依賴單一的礦業(yè)業(yè)態(tài)，人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到成熟都市的水平，完全能不支撐迅猛爆發(fā)的供應(yīng)，這種極端的案例在全國(guó)并不多，是值得我們吸取教訓(xùn)的。

　　一般來講，由政府主導(dǎo)的新城區(qū)開發(fā)會(huì)比較好，因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施配套、社會(huì)保障體系等能夠跟得上，新城區(qū)就會(huì)蓬勃發(fā)展，在這方面，我曾經(jīng)去過合肥新城區(qū)，那里的建設(shè)就非常成功，極大減輕了老城區(qū)居住、公共設(shè)施、道路以及教育醫(yī)療的壓力。但是由個(gè)別企業(yè)主導(dǎo)的新城區(qū)開發(fā)往往會(huì)成為鬼城，因?yàn)楹芏嗯涮赘簧稀?br/>

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：新一輪的城鎮(zhèn)化牽動(dòng)著眾多房企的神經(jīng)，但對(duì)于城鎮(zhèn)化和房企的關(guān)系，郁亮和任志強(qiáng)曾經(jīng)有截然不同的觀點(diǎn)。前者認(rèn)為，房企要抓住城鎮(zhèn)化的機(jī)遇，做新型城鎮(zhèn)化的配套服務(wù)商，而后者則表示，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)沒有關(guān)系。你如何看待房企在新城鎮(zhèn)化大潮中的角色和作用？

　　林龍安：我認(rèn)為房企的社會(huì)責(zé)任感應(yīng)該更強(qiáng)，要與政府高度同步，相輔相成，積極投入到新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)中去。去過印度的人有一個(gè)直觀感觸，那里的棚戶區(qū)狀況非常糟糕，極大地?fù)p害了城市乃至整個(gè)國(guó)家的形象面貌，可以說是城市發(fā)展的反面教材。中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化，就是應(yīng)該讓百姓的利益得到最大的提升。棚戶區(qū)改造和城鄉(xiāng)接合部的開發(fā)建設(shè)就是為了提升城市品質(zhì)和居民幸福指數(shù)，改善那些與城市面貌不相適應(yīng)的地方，消除治安、污染方面的巨大隱患。這是一個(gè)政治任務(wù)，同時(shí)也是一個(gè)潛力巨大的市場(chǎng)，房企應(yīng)該做政府有力的合作者和政策執(zhí)行者，承擔(dān)一些力所能及的任務(wù)，畢竟城鎮(zhèn)化需要巨大的投入，全部讓政府來做也不現(xiàn)實(shí)，應(yīng)該更多激發(fā)市場(chǎng)和民間的活力與動(dòng)力。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你的說法和近期證監(jiān)會(huì)關(guān)于房企A股再融資放開的指導(dǎo)思想十分契合。監(jiān)管層的精神是，再融資會(huì)更多向涉及保障性住房以及棚戶區(qū)改造的房企傾斜，而包括新湖中寶、榮盛發(fā)展等上市房企日前發(fā)布的定向增發(fā)預(yù)案也都明確表示募資投向棚戶區(qū)改造，你怎么看這種具有明確政策導(dǎo)向的再融資路徑？

　　林龍安：保障性住房和棚戶區(qū)改造任務(wù)重、投資量大、盈利空間很有限，而上市公司是公眾投資公司，要求高利潤(rùn)回報(bào)，這就必須注重利益的平衡。證監(jiān)會(huì)的新政策可以降低參與這些業(yè)務(wù)的上市公司的成本，提高其利潤(rùn)水平，是比較合理的。應(yīng)該鼓勵(lì)更多有責(zé)任感的企業(yè)參與進(jìn)來，做出自己的貢獻(xiàn)，對(duì)國(guó)企、民企、上市公司與非上市公司一視同仁，盤活民間資本，調(diào)動(dòng)各方面的積極性，共同推動(dòng)新城鎮(zhèn)化的建設(shè)。

　　新閩商的力量不可忽視，彼此融合漸成主流，“內(nèi)外結(jié)合、家族傳承”是禹洲的獨(dú)特制度

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