2018年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革加速，北京共有產(chǎn)權(quán)住房的全面鋪開、深圳“二次房改”啟動(dòng)，房企的發(fā)展策略也面臨著重大轉(zhuǎn)型。
日前，保利地產(chǎn)發(fā)布了《2018上半年房地產(chǎn)行業(yè)重磅總結(jié)》。保利地產(chǎn)在總結(jié)中表示，各線城市土地約束條件存較大差異，供給側(cè)變革因地制宜，未來(lái)各線城市房地產(chǎn)運(yùn)行市場(chǎng)邏輯將存根本性差異。
土地供應(yīng)方式變革
從近端時(shí)間來(lái)看，各地的土地出讓方式較以往有顯著區(qū)別，房企獲取土地門檻提高。各地土地招拍掛市場(chǎng)時(shí)常捆綁各類條件出讓，多地階段實(shí)施“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)自持”。
同時(shí)，在產(chǎn)城融合發(fā)展統(tǒng)一導(dǎo)向下，政府將產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入作為競(jìng)拍要求亦十分常見。房企在開發(fā)過(guò)程中導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)發(fā)展資源成為拿地的“敲門磚”。比如碧桂園的科技小鎮(zhèn)，保利的鄭州文化廣場(chǎng)。
不同城市的土地供應(yīng)也發(fā)生了相應(yīng)的結(jié)構(gòu)性變革。深圳宣布“二次房改”：明確供將住房需求劃分為4類，對(duì)供應(yīng)形式、供應(yīng)對(duì)象、供應(yīng)價(jià)格等方面均作了細(xì)化安排。在細(xì)節(jié)調(diào)控方面，深圳設(shè)置封閉流轉(zhuǎn)期，防止短期套利行為發(fā)生，產(chǎn)權(quán)仍可享有資產(chǎn)增值收益，但獲利空間受到一定限制。
北京則從開始推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。2017年北京出臺(tái)正式文件，已推出38宗共有產(chǎn)權(quán)用地，約403萬(wàn)㎡，目前已有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目入市。保利地產(chǎn)研究表示，一線城市供應(yīng)端結(jié)構(gòu)調(diào)整比想象中來(lái)得更快，房企開發(fā)模式需要適應(yīng)調(diào)整。
購(gòu)房需求的精細(xì)化改善
供給側(cè)的變革催生了許多與過(guò)往商品房差異顯著的產(chǎn)品。
2018年5月中旬，北京首個(gè)全自持租賃項(xiàng)目——萬(wàn)科翡翠書院正式啟動(dòng)租賃運(yùn)營(yíng)試水，該項(xiàng)目曾因高昂的租金和超長(zhǎng)的租賃時(shí)間廣受爭(zhēng)議。但項(xiàng)目正式推出后不久便取得超過(guò)80%的綜合出租率。
近幾年長(zhǎng)租公寓迅速成為房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的一個(gè)新興行業(yè)。以中介機(jī)構(gòu)和房企為依托的鏈家自如、萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等長(zhǎng)租公寓品牌擴(kuò)張迅速，提供了大量租賃公寓項(xiàng)目。
保利地產(chǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的這些變革，是房企向產(chǎn)業(yè)靠攏、向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)靠攏的表現(xiàn)，房企紛紛撕掉“單一開發(fā)”的標(biāo)簽，探索升級(jí)企業(yè)定位以獲取更大的發(fā)展空間。變革催生的各類新型住房產(chǎn)品，將緩解我國(guó)住房供需兩端的結(jié)構(gòu)性失衡，購(gòu)房者差異的住房需求，將得到更加精細(xì)化的滿足。
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