2018，中國樓市的黑馬竟然是它!

城鎮(zhèn)化尾聲的腳步日益臨近,行業(yè)已逐步觸摸到總量的天花板,這是其一;

其二,在房住不炒的大背景下,限價、限售等各種調(diào)控手段又基本鎖定了房價等天花板,再寄希望于在土地與房價中尋找溢價難度已十分巨大;

這兩點基本決定了行業(yè)與企業(yè)的上限。

問題是,與房價飆漲相伴隨的是,土地、材料、人工等各種生產(chǎn)要素的成本也急劇飆升,并不斷抬高房企生存與盈利的下限。

如此局面之下,房企的生存空間被不斷壓縮,以前規(guī)模就是一切的鐵律開始失去作用。

一個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢是,房地產(chǎn)行業(yè)的下半場,如同中國經(jīng)濟一樣,要從規(guī)模型向規(guī)模、質(zhì)量型轉(zhuǎn)換。

在這個大勢下,沒有一定規(guī)模是不行的,但只有規(guī)模,沒有高質(zhì)量的發(fā)展也是不行的。

在規(guī)則環(huán)境劇變之際,如何開拓出適合自身條件的生存與發(fā)展之路,是所有房企都在思考的問題。

聰明者早已開始改變,比如萬科、中海等等房企,早已不把規(guī)模作為首要的追求。

行業(yè)龍頭踏出的路徑通常就是追逐者前進的方向。但是,行業(yè)龍頭對規(guī)模追求淡化的思路,并不能簡單照搬至一眾千億規(guī)模的二線房企。

如今房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇,迫使二線房企們既要持續(xù)擴大規(guī)模,還要摒棄過去粗放型擴張模式,擁抱精細化的高質(zhì)量增長。

結(jié)合現(xiàn)今已公布半年報的眾多企業(yè)看,如果以上述維度為標準,2018年中國樓市最大的黑馬是中國奧園。

NO. 1|持續(xù)、高速的規(guī)模增長

日前,奧園集團公布了2018上半年業(yè)績。

中報顯示,今年上半年,奧園實現(xiàn)合同銷售金額402.91億元,同比大增143%。其中單單是6月,就實現(xiàn)了合同銷售人民幣119.7億元,再創(chuàng)單月銷售新高。

值得注意的是,2017年全年奧園合同銷售金額455.9億元。而2018年僅上半年,奧園402.91億的銷售額,已經(jīng)完成了2017年全年銷售額的88.38%。

最新的數(shù)據(jù)則顯示,今年1-7月,奧園實現(xiàn)銷售額463.1億,完成了2017全年銷售額的101.58%,也就是說前7月的銷售額已超去年全年。

此種增速,在規(guī)模型房企中并不多見。

事實上,不單是今年,過去三年,奧園的規(guī)模增速均十分可觀。

數(shù)據(jù)顯示,奧園2015-2017年分別實現(xiàn)銷售額151.7億、256億、455.9億元,三年間復合增長率約為44%,明顯高于同期全國房地產(chǎn)市場平均復合增長水平。

而奧園2017全年455.9億的銷售額,相較同比2016年增長了78%,增速繼續(xù)提高。

這種增長,在今年上半年也呈繼續(xù)加速之勢。今年前6月,合同銷售金額同比大增143%即是證明。而且這種增長是持續(xù)的。

奧園此前宣布,未來三年的銷售目標增長將保持不低于40%的年復合增長率,這意味著其2019年的銷售金額將超過1000億元,躋身千億銷售俱樂部。

NO. 2|高質(zhì)量的盈利能力

在過去國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模為王的市場環(huán)境下,孕育出眾多片面追求規(guī)模擴張、一條腿走路的房企,“增收不增利”是他們的通病。但奧園走出了一條截然不同的高質(zhì)量發(fā)展之路。近年來,伴隨著奧園規(guī)模擴張的是不斷加強的盈利能力。

中報顯示,2018年上半年,奧園實現(xiàn)營業(yè)收入136.7億元,同比增長68%。

而2015年至2017年,奧園實現(xiàn)營業(yè)收入95.72億元、118.3億元、191.2億元,分別同比增長37.2%、23.6%、61.6%。

也就是說,奧園在2017年營業(yè)收入大幅增加6成的基礎之上,2018年上半年更上一層樓,實現(xiàn)接近7成的超高同比增長。

在克而瑞2018上半年銷售排行榜中,與奧園規(guī)模相近,銷售額在350-450億之間且已經(jīng)發(fā)布了半年報的房企來做對比,奧園上半年營業(yè)收入67.6%的同比增速在相同體量的房企中排名第二,僅次于去年同期基數(shù)較小的濱江集團。

可以說,奧園營收增速在相同規(guī)模的房企中一騎絕塵,甚至連一些頭部房企也望塵莫及。

在一些反映企業(yè)盈利能力的指標上,奧園同樣表現(xiàn)優(yōu)秀。

中報顯示,2018年上半年,奧園實現(xiàn)凈利潤14.7億元,同比增長72%。而之前的2017年,奧園凈利潤同比增長93.91%,位居同規(guī)模房企第一。

強勁的業(yè)績也受到了資本市場的看好。從2016年開始,奧園連續(xù)三年先后獲得惠譽、穆迪及標普三大國際評級機構(gòu)上調(diào)信貸評級。奧園的股價也從2016年初約1.1港元攀升至現(xiàn)在6港元左右。

NO. 3|高質(zhì)量與高增長背后

中報顯示,截至2018年6月30日,奧園擁有土地總儲備3001萬平方米,總貨值約3275億元,權(quán)益比約81%。土地儲備按地價計算,78%位于溢價較高的一二線城市,三四線占比約22%。

中報還顯示,奧園集團持續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)。目前,中國奧園已實現(xiàn)大灣區(qū)“9+2”城市全覆蓋,區(qū)域內(nèi)項目55個,貨值接近1050億元。

奧園在扎根大灣區(qū)的同時,也積極外拓。數(shù)據(jù)顯示,今年上半年新購了超過700萬平方米的土儲。華南地區(qū)以外的新購土地比例,由原本的三分之一,提高至約50%。各區(qū)域更加平均的布局結(jié)構(gòu),將分散奧園面對區(qū)域性調(diào)控的風險,對沖不同區(qū)域分化的市場行情。

奧園的平均土地成本僅為2143元/平方米,低于行業(yè)平均水平,僅為奧園2017年銷售均價的21%。低廉的土地成本在限價環(huán)境下?lián)碛袠O大優(yōu)勢,將有力保障奧園的盈利水平。

而如此優(yōu)質(zhì)的土地儲備將確保在未來幾年,奧園規(guī)模與利潤的持續(xù)增長。

得益于奧園去年至今持續(xù)的業(yè)績表現(xiàn),奧園已積累了 358 億元的已售未結(jié)算的合同銷售,是2017年確認收入的1.8倍,可以預見公司營收將繼續(xù)錄得亮眼表現(xiàn)。

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