寒冬之中,萬物蟄伏,韜光養(yǎng)晦。直到2019新年伊始,一條長租公寓收并購消息打破了冬日的寂靜。
日前,蛋殼公寓宣布,以2億美金(包含現(xiàn)金和債務(wù))全資戰(zhàn)略收購知名長租公寓運(yùn)營商愛上租,涉及原愛上租的全部資產(chǎn)、100%股權(quán)并入蛋殼公寓。交易完成后,蛋殼公寓管理房間數(shù)量接近40萬間,業(yè)務(wù)遍布北京、上海、廣州、深圳、杭州等全國10個(gè)一線、新一線城市。
租購并舉等國家頂層設(shè)計(jì)上的利好支持,流動(dòng)人口拉動(dòng)的租賃需求大爆發(fā)……風(fēng)口的來臨,讓長租公寓的發(fā)展一飛沖天。在這個(gè)急速膨脹起來的市場中,分散式公寓一直是廝殺最為激烈的戰(zhàn)場,爭搶蛋糕者絡(luò)繹不絕,但行業(yè)內(nèi)尚未出現(xiàn)真正的壟斷者。
隨著蛋殼收購愛上租事件的曝光,長租公寓史上最大一樁收購案塵埃落定,標(biāo)志著行業(yè)進(jìn)入新的整合發(fā)展階段。
資源互補(bǔ)、合作共贏
多個(gè)品牌瞄準(zhǔn)收購兼并
迫于運(yùn)營成本高導(dǎo)致利潤比較薄的商業(yè)模式,分散式長租公寓紛紛寄希望于規(guī)模效益,以規(guī)模的鋪開來分?jǐn)偝杀?。而收并購恰好是一種迅速擴(kuò)張規(guī)模并占領(lǐng)市場,重整行業(yè)生態(tài)的重要手段。早在2017下半年,成都分散式公寓品牌幸福居與Funx達(dá)成合并,合并后,管理房源體量超過5000間。此后不久,魔方完成了對深圳V客青年公寓的戰(zhàn)略投資,通過增資擴(kuò)股的方式,成為V客第一大股東,成功挺進(jìn)深圳租賃市場。
再把視線移回最近的蛋殼收購愛上租事件,作為分散式長租公寓領(lǐng)域排名前三的企業(yè),二者強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資源互補(bǔ)的意義無疑更為明顯。愛上租基于我愛我家豐富的線下門店及中介基因,以杭州為中心,輻射上海、蘇州、南京,管理公寓超過8萬間,是長三角地區(qū)最大的住房租賃機(jī)構(gòu)。蛋殼公寓則以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)為核心,產(chǎn)品形態(tài)涵蓋合租公寓、整租公寓等,已進(jìn)入北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、武漢、南京、成都9地市場,管理超32萬間公寓。值得一提的是,蛋殼公寓截止目前已獲得5輪融資,資本青睞度可見一斑。
據(jù)悉,未來雙方將延續(xù)雙品牌戰(zhàn)略,愛上租會(huì)繼續(xù)保持獨(dú)立品牌和獨(dú)立運(yùn)營。
拋開資本的角力和博弈,蛋殼公寓收購愛上租事件不僅是兩家頭部品牌的整合,對于行業(yè),更是一石激起千層浪。在2018年的公寓爆倉、房租飛漲等負(fù)面事件的沉寂后,此次的收購或?qū)⒗_行業(yè)整合與洗牌的大幕,進(jìn)入全新的發(fā)展階段。邁點(diǎn)網(wǎng)認(rèn)為,未來分散式長租公寓將朝著以下三大趨勢發(fā)展。
趨勢一:規(guī)模化
以規(guī)模撬動(dòng)盈利降低成本提高效率
規(guī)模效應(yīng)適用于很多行業(yè),長租公寓也不例外。由于區(qū)域分布的分散性,分散式公寓比集中式在產(chǎn)品裝修、維護(hù)、運(yùn)營的成本都要更高,盈利能力略弱。此前,有業(yè)內(nèi)人士指出,“分散式公寓在一座城市,如果做不到20萬間,實(shí)現(xiàn)盈利的可能性就很小。”各類城市的盈利門檻顯然不盡相同,20萬的數(shù)字也有待商榷,但房源數(shù)仍然是衡量企業(yè)成長的重要指標(biāo),優(yōu)質(zhì)資源也勢必進(jìn)一步向有規(guī)模優(yōu)勢的頭部企業(yè)集中,這一點(diǎn)是毋庸置疑的。
無論是品牌方自身市場口碑、客源體系的搭建,抑或是來自資本方的壓力。分散式公寓注定不會(huì)走小而美的路線,房源體量的儲備將是運(yùn)營商的重中之重。
此次,蛋殼通過收購愛上租,將房源擴(kuò)大到40萬間,實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí),也重構(gòu)了市場秩序,未來,更為標(biāo)準(zhǔn)化的公寓產(chǎn)品也將促進(jìn)租賃行業(yè)的健康生態(tài)。
趨勢二:精細(xì)化
告別野蠻生長行業(yè)需要精耕細(xì)作
最初的長租公寓,做的是拿房、出房,賺取租金差價(jià)的生意,過程中毫無“運(yùn)營”可言。成本的損耗、用戶的流失都暴露出粗放式運(yùn)營的弊端,難以持久。對比傳統(tǒng)的“二房東”模式,目前的長租公寓在專業(yè)性、規(guī)范性上都有所提升。隨著行業(yè)發(fā)展日益深化,公寓產(chǎn)品體系也逐漸健全,從一刀切的白領(lǐng)公寓,到企業(yè)公寓、服務(wù)式公寓等多個(gè)品類百花齊放。圍繞各類租房群體的居住需求,未來,也將衍生出更多公寓產(chǎn)品品類。
另一方面,運(yùn)營商對于消費(fèi)群體的洞察愈加深入,基于清晰的客戶畫像,以社群活動(dòng)的運(yùn)營增加客戶粘性,并引入附加服務(wù)成為大多數(shù)品牌共同的選擇。以蛋殼公寓為例,2018年,蛋殼公寓聯(lián)手知乎發(fā)布了《2019租房青年生活調(diào)查報(bào)告》,依托大數(shù)據(jù)分析,披露都市青年的居住習(xí)慣與生活方式。此外,蛋殼公寓還策劃舉辦了多場“心動(dòng)de信號”主題相親活動(dòng),為租客拓展社交圈,搭建尋找真愛的舞臺,獲得廣大租客的一致好評。
從粗放的野蠻生長,到深耕產(chǎn)品與服務(wù),運(yùn)營上的精耕細(xì)作已讓運(yùn)營商嘗到甜頭。
趨勢三:互聯(lián)網(wǎng)化
大數(shù)據(jù)賦能長租公寓運(yùn)營
長租公寓雖已經(jīng)存在多年,但卻是在近年互聯(lián)網(wǎng)的大潮下才飛速發(fā)展起來,對于行業(yè)而言,互聯(lián)網(wǎng)的加入如虎添翼。用互聯(lián)網(wǎng)思維做公寓也得到了行業(yè)內(nèi)諸多創(chuàng)始人的認(rèn)同,尤其是分散式公寓,將運(yùn)營中的各個(gè)環(huán)節(jié)、鏈條實(shí)現(xiàn)線上化能夠有效降低成本提高效率。
蛋殼公寓就是以技術(shù)驅(qū)動(dòng)為核心的分散式長租公寓,其基于科學(xué)精準(zhǔn)的大數(shù)據(jù)BI系統(tǒng),以電腦代替人腦決策,顛覆了傳統(tǒng)住房租賃行業(yè)對線下門店、地產(chǎn)中介的依賴。平臺化、網(wǎng)絡(luò)化的業(yè)務(wù)模式極大提高了蛋殼公寓運(yùn)營效率,減少人力成本。
集中式長租公寓也將互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)作為高效運(yùn)營的重要手段。V領(lǐng)地青年社區(qū)的工單系統(tǒng)就是其重要體現(xiàn),暗訪巡檢、租客維修、房態(tài)管理均能在該系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)。不僅提高了公寓內(nèi)部的協(xié)作效率,也能夠改善客戶體驗(yàn)感。
值得注意的是,互聯(lián)網(wǎng)終究只是手段,相比于產(chǎn)品本身的品質(zhì)而言,運(yùn)營商切不能顧此失彼。
整合之后的長租公寓有了更多看點(diǎn)與期待。成功擴(kuò)張的蛋殼公寓能否合理“消化”,重構(gòu)租賃行業(yè)生態(tài)?運(yùn)營能力欠佳的小品牌依靠自身突出重圍還是等待被收購的命運(yùn)?一切尚未可知……但行業(yè)的整體基調(diào)一定是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存,不僅要穩(wěn)步擴(kuò)大規(guī)模,更要理性運(yùn)營,合理利用金融杠桿。2019年的長租公寓依舊道阻且長。
轉(zhuǎn)自:消費(fèi)日報(bào)網(wǎng)
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