2021年住房租賃市場(chǎng)將迎發(fā)展良機(jī)

　　日前，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，2021年要大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題。加強(qiáng)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問(wèn)題。

　　這是繼上周中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要解決好大城市住房突出問(wèn)題、高度重視保障性租賃住房建設(shè)后，住建部再一次針對(duì)租賃住房市場(chǎng)提出表態(tài)。專(zhuān)家表示，在高房?jī)r(jià)背景下，租賃住房成為解決大城市住房問(wèn)題突出的有效思路，有望成為明年住房工作的重心。

　　租賃住房或成重點(diǎn)

　　中國(guó)證券報(bào)記者注意到，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要解決好大城市住房突出問(wèn)題，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。

　　“十四五”規(guī)劃建議提出，有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

　　“新市民為城市發(fā)展提供了紅利，但他們進(jìn)入城市面臨的首要問(wèn)題是住房，解決住房問(wèn)題的途徑有買(mǎi)房和租房。在高房?jī)r(jià)的背景下，租賃住房是大多數(shù)新市民的第一落腳處，而租賃住房又存在很多新老問(wèn)題。因此，解決租賃住房問(wèn)題已變得十分迫切，會(huì)是明年住房工作的重心。”中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)表示，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，大量的市民和年輕人進(jìn)入大城市，為城市發(fā)展提供了巨大的紅利，但市場(chǎng)化租賃住房和政府提供的公租房難以滿足市場(chǎng)需求。從2019年底開(kāi)始在沈陽(yáng)、南京、蘇州、杭州、合肥等13個(gè)城市開(kāi)展的完善住房保障體系試點(diǎn)工作，重點(diǎn)便是大力發(fā)展政策性租賃住房。因此，預(yù)計(jì)下一步租賃住房賦權(quán)將進(jìn)一步加快，集租房有望成為未來(lái)租賃社區(qū)新形態(tài)。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提出，土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。

　　“未來(lái)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市有望進(jìn)一步擴(kuò)充，包括盤(pán)活閑置用地。該措施對(duì)短期內(nèi)沒(méi)辦法買(mǎi)得起房的人群將起到過(guò)渡作用，有效緩解住房問(wèn)題，保障民生的意義重大。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴記者。

　　頭部房企加大布局

　　值得一提的是，近年來(lái)不少房企通過(guò)長(zhǎng)租公寓入局租賃住房市場(chǎng)。

　　中研網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長(zhǎng)租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長(zhǎng)租公寓。從2019年開(kāi)業(yè)情況來(lái)看，TOP10企業(yè)增長(zhǎng)情況較好，萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓新增規(guī)模占TOP10房企長(zhǎng)租公寓新增規(guī)模比例近6成。

　　以萬(wàn)科A為例，公司目前已在33個(gè)城市累計(jì)開(kāi)業(yè)泊寓12.73萬(wàn)間，上半年新開(kāi)業(yè)1.89萬(wàn)間。已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目整體出租率為88%，成熟期項(xiàng)目(開(kāi)業(yè)半年及以上)出租率為93.7%，住房租賃業(yè)務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.5億元。

　　2019年，中駿集團(tuán)控股明確了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體，以新零售購(gòu)物中心和長(zhǎng)租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式，主推中高端長(zhǎng)租公寓品牌FUNLIVE方隅。截至2020年中報(bào)披露期，F(xiàn)UNLIVE方隅已布局15座城市，管理規(guī)模20000間。

　　龍湖集團(tuán)2020年中報(bào)提及，公司長(zhǎng)租公寓品牌冠寓已累計(jì)開(kāi)業(yè)約7.9萬(wàn)間。冠寓作為公司發(fā)展的主航道之一，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。公司表示，未來(lái)該部分業(yè)務(wù)將為公司投資物業(yè)租金增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　雖然已有一定比例房企布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，但整體來(lái)看，各家布局規(guī)模較小，該業(yè)務(wù)營(yíng)收占總營(yíng)收的比重也較低。

　　同時(shí)，不少房企通過(guò)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債發(fā)展該業(yè)務(wù)。佳兆業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司2020年非公開(kāi)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券日前獲通過(guò)，擬發(fā)行金額30億元。龍光控股25億元住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券日前在深交所提交注冊(cè)。

　　“目前來(lái)看，公司方面做的租賃住房更具有長(zhǎng)租房性質(zhì)，但仍然存在由于沒(méi)有合適的盈利模式，出現(xiàn)了市場(chǎng)壟斷導(dǎo)致高租價(jià)，以及資本野蠻擴(kuò)張帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)及公司‘暴雷’等現(xiàn)象?！蹦啭i飛表示。（作者：張軍）

　　轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)

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